《2008北京商用物业投资指南》白皮书系列之访谈

 

搜房专访：理想阳光房地产综合服务机构董事总经理 杨乐涛

    计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。

 

    随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。

 

    最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。

 

    2008年5月12日14时28分04秒,我国四川汶川县发生了里氏8级地震。重庆、湖南、湖北、山西、陕西、河北、北京等地均有不同程度的震感。截至到15日19时，据不完全统计，各地房屋损坏严重，倒塌房屋50余万间，国家经济损失严重。

 

    由于汶川地区的经济水平算不上发达，多层及高层建筑较少，倒塌的多为民房以及校舍。通过此次灾难，我们不由得进行反思，将思考的方向转移到我们自身的专业领域上来，转移到我们自己的生活上来。在节奏日益加快的都市生活中，我们每天的工作时间为八至十个小时，至少三分之一的时间是在办公室度过的，那么目前我们身处的写字楼是否可以在发生灾难时将风险减至最低？写字楼产品建筑结构的未来发展方向是什么？而目前层出不穷的各类写字楼又是否符合人们对产品安全性的需求？这些问题都是值得我们深思的。

 

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    一直以来，房地产市场的整体衡量标准的重心，基本放在了住宅市场上，而公建产品则相对处于次要地位。但随着经济的不断发展，市场经济逐渐回归理性，投资收益率缩减，致使现在住宅市场开始走向低迷，而相对一直较于平稳的公建类产品，就要更适合于市场。在经历过“限外政策”、提升“准备金率”等相关政策后，写字楼市场开始稳步发展。

 

    2008年第一季度，中国进出口银行租赁凯晨世贸中心47,000,㎡，法国兴业银行租赁泰康国际大厦6，900㎡，盈科中心、环球金融中心均有大面积成交。销售市场也有大面积成交客户，位于东二环的第五广场出售124,322㎡给嘉实基金。这一切的成交数据，显示了写字楼市场受现在市场经济波动而产生的浮动比预期的要小，且在租金及售价方面上没有发生下跌的现象，一直保持着较好的发展态势。

 

    但是不能说写字楼市场发展前景一片大好，不存在威胁与风险。首先市场的

    2008年4月16日，作为搜房房地产网主办的《2008北京商用物业投资指南》白皮书启动及中国写字楼联盟成立仪式的支持单位，我代表理想阳光参加了此次活动。

 

    在此之前，理想阳光与搜房网共同进行了有关北京写字楼硬件设备系统的调查活动，以调查问卷的形式吸引了众多网友的广泛参与，在短短几天时间里有3000余位网友参与此次调查活动，所涉及的写字楼项目更是遍布北京各主流商圈。而4月16日活动的其中一项重要内容，正是要把前期的调查结果通过统计和分析向有所展示，使大家能够从硬件设施的角度来体会和思考北京写字楼市场的现状与未来发展方向。

 

    北京的写字楼产品经过多年的发展，在一些方面已经比较成熟，甚至可以达到国际标准，但是对于一些细节设备以及平时使用率不高的硬件则重视程度不高，而这些硬件设备恰恰是将写字楼产品提升到更高平台

    结合北京新总体规划对海淀区空间规划的要求，海淀区在空间上将形成四大功能区，即东部科技产业区、南部现代服务区、西部生态休闲旅游区和北部城市新区。

       

    按以上层次划分，可得出海淀区2006年至2008年1月的土地供应分布情况如下，东部科技产业区（中关村区域、清河、西苑组团的边缘集团区域、上地区域）共有9宗土地。南部现代服务区（太平庄区域以南，西外大街-杏石口路、阜成路到阜石路、复兴路等区域）共有1宗土地。以上两个区域组成海淀区的城市核心区。西部生态休闲旅游区（四季青和海淀镇西部保留的田园区域）即所谓的绿化隔离区，共有2宗土地。北部城市新区（温泉镇，西北旺镇，苏家坨镇，上庄镇）也就是所谓海淀山后地区，共有3宗土地。

 

    酒店式公寓最早起源于欧洲，为旅客提供短期的休憩场所，由于进行统一的管理和服务，兼备了酒店的性质，又因为其在装修、装饰、布局等方面营造出一种“家庭”氛围，成为了旅客的“临时住家”，这便是酒店式公寓早期的雏形。

 

    所谓酒店式公寓，也称服务式公寓，是融合酒店的星级设施、服务与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

 

    酒店式公寓是成熟商务区的衍生产品。主要存在于写字楼密集区域或大型综合体中，其客户群体主要是所处商务区的企业高管以及跨国企业的外籍人士，另外随着奥运会的临近，短期外籍游客也是酒店式公寓的客户群体之一。

 

    高端的客户群体决定了酒店式公寓高端投

    中国房地产市场的发展规律比较特殊，有一个“逆市”的特点，当股市繁荣的时候，政府就会颁行各种政策压制房市，以缓和房价造成的社会不良影响，当股市不景气的时候，政府就会放松各种限制政策，以刺激房市的繁荣。

 

    购房，有两个层面的意义，一个是投资的软性需求，一个是生活的硬性需求。而股市对于大众来说更多的在于投资。所以，在房地产市场的住宅领域，住房需求存在着一定的刚性。

 

    相对于股市，房地产市场，更易受政府政策和宏观调控的影响，所以，在某种程度上，房地产市场是政府用于调整中国经济总体发展状况的一个杠杆。

 

     就投资回报率而言，高档住宅目前已经跌到5%以下，而商业地产的年投资回报率平均在8%左右。有投资机构调查发现，在中国，虽然商业地产存在更高风险，但其回报率最高可达30% 。

    随着王石的“拐点”出现，更多业内人士认同的是行业洗牌的到来，万科可以凭借自身优势，“拐倒”众多中小开发商，进而走“薄利多销”的经营模式。但对于更多开发商来说，调整自身盈利结构，却是更有效、更有保证的模式。

    随着富力、恒大、保利等频频出手高档酒店物业，珠三角地区再掀酒店投资狂潮，这似乎在一定程度上也佐证了“拐点”的存在性。“拐点”不只是买房者回归理性，同时也是开发商回归理性的阶段，调整投资结构，整合自身资产结构才是长期盈

    眼看着距离奥运正式召开就100多天了，眼下的人们，似乎不是在迎接着一个盛事的到来，却似乎个个都为着奥运结束后的不利影响做着准备。

    花开前，众人如赶庙会般涌来，宁愿多等上几个小时，甚至几天，来欣赏一朵名花的绽放；可一旦花开过了，急噪的人们却不等的花瓣萎蔫早就匆匆的离去。

    我看房价是成也奥运，“败”也奥运。谁都不得不承认，房价的高歌猛进那是借了奥运一半的东风，以至于都似乎到了人们所说的“拐点”。

    奥运过了，中国经济难免进入一个缓和期，股市乍冷。近期股市的不良反映，除了受美国次贷危机的影响外，我想更多的还是在于奥运的临近，对于人们的

    有人愤怒，甚至破口大骂......

    有人开始烧香膜拜老王，     

    也有人认为这只是万科想吞并、收购小开发商，扩大自身市场份额的一次“阴谋”，阴谋也好，阳谋也罢。