正当统计局和国土局对土地在房地产商品房开发中到底占多少比例的调查未公布结果时，由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》报告公布了40个重点城市地价房价比为2—4成，并创造了一个新名词“成本地价房价比”或“同时点地价房价比”。根据这份报告他们认为是“房价预期影响地价”而不承认是地价在推高房价，甚至认为“土地升值转化为房企利润”，以此想将房价升高的责任推给开发商。

什么是成本地价房价比，赵松所长解释为：从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。

似乎所有官方的研究机构都在犯着同一个错误，他们都只会按计划经济的计算方式静态的计算土地供给的初始价格，即土地获取时的楼面地价周长不变，测算土地占房价的比重。只知道土地附着时间的变化可能会升值，却不知道持有这些土地时，这些土地的成本也在不断的提高，持有土地是要支付持有成本的。专家们梦想着用“物业税”来加大住房的持有成本，难道不知道土地的持有也有成本？

土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金，但

一个中央电视台的读报者，大约仍觉得不够风光，于是就在读报时信口开河加上许多杜撰的佐料来吸引社会的注意。6月18日的读报中就国家要了解开发中土地成本一事提到了全国工商联在两会中的报告和我的名字，但这位读报人似乎根本就没有看过这份报告和我的博客，于是错误的大谈误谈房价中土地占到了50—60%，岂不让国土部门会恼羞成怒。其实报告中指的是土地和税收的成本占到了50—60%，而不但是指地价。如果明星们为假药做广告要承担法律责任，那么中央电视台的读报人传播假信息是否也要相应的法律来制裁呢，也许国家的决策层正是被这种读报人的忽悠才上了当，做出了糊涂的决策。

数日前我接到了建设部一位领导的来电，向我索要了这份报告，并告知上头要安排部里核实，我说建设部一不管地、二不管税收，又有何能来核实，岂不是狗拿耗子吗？于是几天前先有了税务总局的通知来查税，名单中有大量的房地产企业和华远集团公司，大约一是看是否偷税漏税，以弥补财政收入的下降损失；二是看看税收在房价中的比例。

华远历来是北京税收缴纳的3A企业，获荣誉纳税人称号多年。按市里的规定可数年不在

先是从网上看到了一条消息，说民生银行出笼了一份《国内房地产市场分析与展望》的报告，报告称中国房地产企业的土地库存巨大，按照历史速度消化需要50个月以上；同时房屋库存超过10亿平方米，按照历史速度消化需30个月以上。这条消息吓了我一跳，按照民生银行这份报告的结论，似乎中国的房地产业将长期处于一种去库存化的泡沫中。

这也与我们多年的研究和实际的调查有着截然相反的差距，为弄清楚到底是谁错了，我必须看这份报告的原文，其计算、推理与分析。《第一财经日报》6月17日B2版刊登了这份专题报告，看完报告之后，我心中的一块砖头落了地。原来民生银行这份极不专业的研究报告是在像小学生做算术题一样，丝毫不加分析的将一些统计数据罗列中一起加加减减得出的结论，就像是小孩过家家的一种游戏，将复杂的实际生活变成了一种无生命情感的想象。

民生银行的报告也许做了一道很好的算术题，但其谬误正在于根本不知道这一系列数字中的内涵已发生了很大变化。这些研究中比较不同时期的不同类别时，往往忽略了被比较类别的组成个体或内涵已发生了变化。这种结论的谬误恰恰建立在错误地比

大概是财政收入下降让官员们都昏了头，于是借人大的授权再次在经济本就处于困难的时期又出台了受赠房屋加征个人所得税的通知，不知是否又要对公民实施掠夺性征税的一系列新政了。

美国是个因税收不合理，为保护自己的财产权利而新生的国家，因此国家的征税应有明确的用途和理由，并经国民的批准。而中国的征税似乎从来不需要理由，且人大这个代表人民决定税收用途和数量的机构又将应由自己决定的权力用法律的形式委托给了政府。于是政府就有了不论税收的用途而可以任何增加税收的权利，那国民的权利由谁来保护呢？人大在讨论提高个人收入的应税额起征点时如此的谨慎，但对可以加税中的监管却是如此的放权，给了政府一个疯狂加税的机会和空间。

实行单一税的好处自不用说，大多数国家单一税的实践早就证明了其合理性、可操作性。但中国的个人所得税却有十多种征收办法，且在不断的增加。为什么不多用时间研究一下如何将个人所得税变成单一税呢？多种税征收办法一定会是有重复征税及严重的不合理性，如工资性收入的税率高达45%，而一次性劳动收入的征税却只有20%，必然逼良为娼，会有大量的工资性收

天下没有无缘无故的爱，自然也不会有无缘无故的恨。那么众所周知的网络与媒体中大量的对房地产行业、对房地产商、对房价的抱怨，或者说是仇恨，又是从何而起的呢？也许会有无数种原因和猜想。

历史的背景：

1、          福利分房制度

中国自1949年内务部令“一切房屋归公”之后，知道1998年国务院23号文止，近50年的时间实行的是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90%以上的住房仍是实物分配为主，因此1998或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。于是在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。

从2005年的人口普查资料看，1998年房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位27、28岁的也

记得上小学时，有一本书叫《趣味数学》，常常读得爱不释手，对我的一生成长有很大帮助。对数字的解读也会有不同的发现，儿时关心的是是否答得正确，今天则要从中找到与媒体舆论导向不同的真实世界。

今年我国的房地产销售于1—2月份处于低潮，但三月份则开始在政策放松的推动之下迅速回升。全国1—3月份的销售面积增长了7.8%，1—4月份则增长了17.6%，超过了1.7亿平方米，这意味着但从4月份看，全国出现了暴涨，单从4月份的看单月的增长远超过了20%。5月份比4月份略有下降，于是媒体中就大量出现了销售下滑、危险再现的呼声。

北京的情况大约与全国同步。3月份日均371套（统计中未含经济适用住房与两限房）；4月份日均446套，涨幅大于20%；5月份日均为371套，比4月份下降20%，与3月份持平；6月份的第一周日均下降为278套，比3月份更有下降，比4月份则下降近60%，这显然不是个好消息。

但如果按3月份、5月份的日销量计算，年化销量就13.5万多套了，约等于2008年的1.8倍，则是个巨大的增幅，按4月份的日均446套

《物业税》再次引发了社会的热议，“狼”来了好几回却只听到楼梯响，不见狼下来。倒是让房地产股票应声而降了，无辜的股民又惨遭一次莫名的重创。

许多媒体记者在追问我《物业税》的出台是否会让房价再一次下跌。在媒体的眼中物业税好像就是房价下跌的原子弹，除此之外就一无所知了。有关物业税的相关知识完全是一片空白。

物业税为何物？中国始终说不清楚的不是物业税是针对建筑类物业持有的一种征税，而是说不清楚这种税收是干什么的。

假如仅仅为了持有物业而征税，中国早就开始了，不是早就有并且现在还在执行着房产税吗？不管叫什么名称，这种针对房产持有和经营而征收的税从来都未停止过，无非目前房产税是对城市居民居住类物业暂时免征税而已。

又何必要用设个新税种的名字来吓唬市场和民众呢？这又与房价的下跌有什么关系呢？更何况中国的一个税收从提出到立法不知道要喊多少次狼来了，物业税不也同样吗？

数年之前，时任财政副部长的楼先生就有应征收物业税来抑制房价过快增长的说法，结果至今没有下文。数年之前，现任国务院发展研究中心

媒体似乎并不想看到中国的经济回暖，尤其是不想看到房地产市场的回暖。媒体似乎是担心当经济好转时，就找不到忽悠民众的热点了，他们更愿意中国的经济比金融风暴来临时更差。因此媒体会变着法儿的将经济的好转也用各种的自我解释去变坏。或者媒体在担心房地产的销售好转会削弱他们房地产广告的地位，也更拼命的用各种曲解在鸡蛋里挑骨头，让民众在云里雾里看花，以骗取更多的广告费。

今年二、三月份，中国房地产市场在中央和地方政府各种政策放宽的调动之下，出现了价格逐渐平稳、销售快速回升的扭转。于是媒体就大量的争议为这是“小阳春”且难以持久，甚至有许多人说这是楼市的“回光返照”。大量的舆论在吓唬民众房价还会再一次暴跌，也有人做出许多刚性需求已消失，进一步消费会不足的预测。

今年四、五月份，中国的房地产市场再一次用旺盛的销售证明了，只要中央的调控政策有利于民众购房的消费，中国的住房需求——不管是刚性需求还是改善性需求都是旺盛的，且住房需求中不乏购买能力。一至四月份的销售面积同比增长了18%，各地的市场都出现了价稳量升的局面（价格同比下降、环比反增长0.2

涉及房价高涨和暴利的争论从来就没有停止过。政府、民众和开发商的各自立场不同，结论也因角度的不同而不同。

最近北京东二环广渠门10号地的“天价”再一次引发了媒体的热议。土地的楼面价在8、9轮举牌之后疯涨，超过了15140元/m2，从发标到定标的数天之内飙涨了约4倍，最终以10.22亿落锤。媒体同时也在热议着这样的地价，较起拍价溢价了240%之后，房价又会上涨到什么样的价格。至少这个土地的天价已引发当地的二手房在坐地涨价了。

另外一件被媒体热议的则是为了解房价的构成，统计与物价部门要对开发商的成本进行调查，看看房地产商到底拿了多少利润、房价中有多少暴利。

这个起因则是去年REICO工作室对全国部分城市和部分项目作了抽样调查报告，详细的列举了房地产商品房的房价中各种成本构成的情况。今年初的全国两会上，全国工商联以此报告为基础向大会提交有关提案，并指出房价中约50-60%的成本流向了政府，并提出降低房价要先降低地价和政府的税费。两会上，上海市市长韩正曾对此数据的准确性提出了怀疑，也曾提出上海会自行调查相关数据，但并未有结果。

　　2008年的博鳌就在争论冬天已经来了，春天还会远吗？这个漫长的冬天大约持续了十个月，而最严寒的则是以“雷曼兄弟”破产为标志的寒流，这股寒流不但吹向了欧洲、亚洲，也吹向了中国及全球的各个角落。
　　2009年的博鳌正准的则是春天是否已经回暖。如今阳光明媚的天气已将人们带入了温热，而“春天”还停留在“小阳春”的阶段，人们仍在怀疑，春天是否真的来了，春天过后是否是夏天。
　　自1998年房改之后，住房市场的商品化就开始将民众的目光聚焦于住房上，历史性的改变了住房依赖分配之后，人们已不得不靠自己的收入选择居住的环境与生活的质量，于是自2002年起冬天与春天的争论就开始了。
　　各种不同的机构、研究单位、专家、学者、院校、民间组织等都纷纷发表不同的看法，都号称是权威，但却没有人对各种报告与预测负责任，对预测的错误与对市场的误导给民众带来的着重大损失承担经济上的责任。既然可以不承担责任，又有稿费和可以提高知名度，那么为什么有便宜不占呢？
　　恰恰媒体的新闻饥渴症与竞争让更多的媒体更愿意用这种不同观点做为工具引发社会的争论，在媒体网络上