金九未至，银十不到。进入第四季度的上海楼市看跌之声不绝于耳，也随处可见新盘的打折促销。然而也有购房者在奇怪，为何整体市场的平均价格跌了，自己想购买的房子却不跌呢？

记得易居中国年初的市场报告分析说：上海楼市今年的总体格局将是有涨有跌，涨跌互现的局面。确实，需求是检验市场的重要标准，在剔除恶性炒楼之后，实际的购房需求越来越明显。真正的购房者对住房的品质提出更高的要求，符合他们需要的楼盘他们会去“追捧”，反之，那些华而不实、性价比差的，或提前预支利好因素的楼盘，则被“冷落”。

最近两周，前来向笔者咨询购买新房的朋友突然增加，而且基本都已经支付了定金。何以楼市看跌他们却入市呢？究其原因就是因为不少楼盘开始降价促销。如某楼盘年中的时候网友开出的团购价格为4400元/平方米，因开发商不同意而流产，而今该盘却自己打出了最低单价4100元的广告吸引买家；最近宝山某新盘还打出了“买新房送主卧”的活动。楼盘的降价销售，让不少已经准备年底购房的消费者心动。然而，也有部分区域楼盘不跌反涨的，如年中降价最低到4800元/平方米的九亭板块，现在各楼盘的售价都在5500元以上，个别环

“高峰的时候，二三百套房开盘一周内可以全部预订完，而今一天销一套就已经算不错的记录了。”与上海领汇房地产营销策划公司谈国义持同样观点的不在少数。在一线的销售经理普遍认为：目前一手商品住宅的销售速度正在迅速减缓，与最高峰时期比较，至少减了3倍，有的甚至达到5-8倍。

上海信证置业投资咨询公司副总经理樊敏忠认为：之前每月销售一二百套没什么问题，现在尽管销售工作已经做得非常精心，但每天也就是一套，每月30套左右的销售速度。分析原因：一是宏观调控政策执行以来，市场的观望情绪浓厚；二是出现普通消费者对大宗商品多持消费紧缩的态度；三是第四季度新上市楼盘增多，而购买者减少带来的短期供过于求等。

“在市场好的时候，往往一个楼盘有数家代理商竞标，开发商还要求一定数量的保证金作为销售抵押，”上海经佳房地产营销策划公司经理岑诗岭说道：“而今，开发商都已经看到市场的现状，他们考虑最多的是要代理商告诉他们，以什么办法、何种速度卖掉房子。至于价格与过去的落差，开发商基本能接受，唯一要考虑的是降价后对前期已购房者有何影响。”

楼盘销售周期拉长，直接带来的是开发商

“高峰的时候，二三百套房开盘一周内可以全部预订完，而今一天销一套就已经算不错的记录了。”与上海领汇房地产营销策划公司谈国义持同样观点的不在少数。在一线的销售经理普遍认为：目前一手商品住宅的销售速度正在迅速减缓，与最高峰时期比较，至少减了3倍，有的甚至达到5-8倍。

上海信证置业投资咨询公司副总经理樊敏忠认为：之前每月销售一二百套没什么问题，现在尽管销售工作已经做得非常精心，但每天也就是一套，每月30套左右的销售速度。分析原因：一是宏观调控政策执行以来，市场的观望情绪浓厚；二是出现普通消费者对大宗商品多持消费紧缩的态度；三是第四季度新上市楼盘增多，而购买者减少带来的短期供过于求等。

“在市场好的时候，往往一个楼盘有数家代理商竞标，开发商还要求一定数量的保证金作为销售抵押，”上海经佳房地产营销策划公司经理岑诗岭说道：“而今，开发商都已经看到市场的现状，他们考虑最多的是要代理商告诉他们，以什么办法、何种速度卖掉房子。至于价格与过去的落差，开发商基本能接受，唯一要考虑的是降价后对前期已购房者有何影响。”

楼盘销售周期拉长，直接带来的是

与历年上海出现的房产销售的“金九月，银十月”相比，今年的“金九”迟迟不见。不少开发商瞄准9月18日开盘，希望讨个吉利，但网上房地产数据显示，当天共成交729套，并未出现想象中的“井喷”。而今，开发商们又开始关注9月28日，还有十一黄金周了，希望能在旺季旺时把握“淘金”机会。

数据显示：9月4日至9月10日，全市共有49个楼盘有新增供应上市，总供应量达到62.85万平方米。其中，商品住宅新增供应量共2458套，达到29.79万平方米；办公商业类物业的新增供应量为14.73万平方米，较前一周大幅增加61%；动迁配套房新增供应15.93万平方米，较前一周大幅增加74%；商品房新增供应量63.08万平方米，比前一周上涨了21.1%，日均供应量达到9.01万平方米。

延伸阅读：在售房总价38万 “金九”之季再探上海低价房

    从团购IT产品，到团购装修家居用品，再到团购轿车，而今团购风已悄悄刮入楼市。面对目前楼市销售缓慢的现状，一些开发商也开始注意到这个新的购买方式，已有个别楼盘或明或暗地开始接受团购。

    价格是吸引住房团购的主要因素。据搜房网一次团购买房的问卷调查：在短短的一周内，共收到8796份问卷，其中71％被调查者明确表示愿意参加团购买房，能够带来多少价格实惠则是购房人首先关心的问题。在北京，由该网站牵头，促成八十余户业主与某小区开发商达成团购协议，总交易金额超过1亿元，创下了京城住房团购交易量新纪录。在上海，搜房网已经开始发起夏朵小城、瑞金尊邸等住宅项目的团购招集。一些希望快速售房的开发商也表示：如果住房团购有一定的数量，他们会考虑给予一定的集体让利。

    在通过网络平台公开发起团购召集前，悄悄进行的其他方式的住房团购早已开始。如位于浦东金桥曹路的绝对城市项目，其毗邻的第二工业大学和东方医院分院等分别由单位牵头发起对该项目的团购，最后通过开发商让利成交一

　   继绿洲千岛花园、生茂养园等别墅以景观设计引起市场关注之后，同在南汇航头一别墅区又以天然河道、千年铁树的环境高投入进入市场。

　　该别墅区位于航头核心位置，航头政府、市民广场紧邻东侧，附近有农工商大卖场、文化中心、四星级酒店等。项目由上海爱法房地产经营开发有限公司开发，总占地面积918亩，总建筑面积18万平方米，总共规划建造374栋独栋别墅，一期开发47栋。预计将在2006年8月交房。

　　本着回归自然的理念，该别墅区选择一条贯穿社区的18米宽天然河道营造自然环境，同时通过人工开挖，将天然河道设计建造成环状景观河道。沿别墅外还设有3公里左右的护城河，起到隔音、防尘、观景的效果。在别墅区内，百年以上树龄的银杏种植在主干道两边，千年铁树已在坡地上落户。

　　据了解，该别墅建筑为北美风格，每幢建筑均采用全石材立面，都采用双层中空花饰玻璃。别墅均为两层建筑带阳光地下室，面积从308至400平方米不等。

    7月9日，位于内环的智能5A精装修公寓式办公房———浦发财富出现久违的热潮。当天来人将近200多组，排队认购现象再现，当天成交115套，至上周五已是152套的惊人数据，其中一次性付款客户超过50％。这一成交佳绩，成为了近期上海房地产市场关注的热点。
    “我们对于此楼盘的热销是早有预期的，”全程营销该项目的金丰易居上房销售（集团）有限公司执行总裁臧建军认为：“目前办公楼市场受政策影响不大，它是宏观经济的产物。从中国的经济和上海的发展看，前景是乐观，自2000年开始发展起来的办公楼市场，将在中国入市、上海申博成功等利好因素的刺激下，继续吸引国际大机构和国内知名企业（尤其是民营企业）把上海作为亚太地区业务发展核心，辐射华东乃至全国的总基地，从而刺激对办公楼的需求。目前上海的非居住用房面积占整个市场总面积的3％左右，而一个成熟的房产市场其非居住用房面积应占总面积的20％左右，上海办公楼市场将拥有巨大的发展潜力和良好态势。就目前的办公楼市场来看，良好的出租率和高额稳定的租金足以支撑起其合理的售价，也就是价格与价

20050712

    面对当前政策调控和市场变化，上周，上海万科、农工商房产、建工房产、经纬置地、静安新城置业和华江建设六家知名开发商共同发出倡议：“理性消费，健康置业，倡导自住型购房”。
    倡议书主要包括三项条款：积极响应宏观调控政策，主动落实市政府各项政策；积极成为推进楼市健康、理性发展的重要力量，自觉规范交易行为，杜绝违法违规操作，公开项目及销售信息，杜绝非理性的“追涨杀跌”行为；积极鼓励、支持自住消费行为，对符合普通商品房标准的、自住购房者，开发商应予以力所能及的让利，避免行业大起大落。
    “我们在上海最炎热的季节感觉到了寒冷。”上海万科总经理丁长峰坦承感觉到了“冬天的气息”，并表示公司已经在积极准备第二份“过冬预案”。建工房产总经理杭迎伟则介绍：今年该公司在沪开发的100万平方米住宅中，有90％是属于“两个1000 万”项目，迎合了市场的需求，同时所有的楼盘在一公里内有地铁车站和公园，作为大型国有开发企业，该公司希望楼市理性、健康发展。农

20050530

    在近期系列政策“组合拳”的调控下，楼市中的观望情绪浓厚，平均房价和成交量呈下降趋势。在这种情况下，购房人和开发商的动向如何？记者通过几方面的了解作出如下简单分析

购房者三种心态
    不同层次的购房者，在任何情况下都拥有不同的购房心态。目前可以大致分为三种不同的心态。
    心态一，考虑自住购房的人继续持币待购，一旦房价到心理价位就出手购买。年初过高的房价迫使部分购房者望房兴叹，而且排队、摇号等也让他们失去不少购买的机会。如今，不少新盘门庭冷落，周边二手次新房也不断传出投资者低价抛售的消息。整体价格的回落重新唤起了这部分自住购房人的购房欲望，他们在等待的是符合自己原来心理价位的面积得当的新住宅。目前，面对一手房价依然坚挺的局面，他们中的不少人正积极在二手次新房中寻找自己的目标。
    心态二，担心资金链出问题，多套房投资者丢卒保车。前段时间

20050425

    据戴德梁行近期发布2005 年春季上海工业物业市场季度报告：宏观调控的效应导致新竣工项目有69％的季度性减少，在政府对非必要性厂房的限制下，只有6．5万平方米的新增面积将要投放市场。本季度的租售量基本保持不变，仅比上季度有微量减少，但是由于新增量的降低，空置面积减少了约25％。上海市11个主要工业区的厂房平均售价和租金连续5个季度保持增长，反应出连续的宏观经济调控加之需求强势增长所产生的效应。
    报告显示：随着持续加强的宏观经济调控以及去年第四季度厂房开发量减少200％的影响，一季度上海厂房新增量降低了69％。新开发面积仅有6．5万平方米，降到戴德梁行自2001 年有记录以来的最低点。浦东的奉浦工业区是本季度新增量最多的地区，新开发量有适度的增长，但新增面积也只有2万平方米。作为上海最具吸引力且开发最成熟的工业区，张江高科技园区和漕河泾高科技园区本季度仍然没有新增量，其厂房空置面积也依然为零，继续保持其在上海工业市场上紧俏的位置。
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