万科董事长王石认为，中国的国情使得万科与大型国有企业进行合作是一个战略决策

面对宏观调控，万科有技术准备，有某些方面的标准化，很快就推出来

“我们很开心，政策出来后拿了五块地。因为其他发展商都不投标，万科以底价拿到五块地，而且这些地都是我们过去很难拿到的。”万科企业股份有限公司董事长王石在接受《第一财经日报》专访时表示。

SOHO掌门人潘石屹表示“2006年是房地产商最受伤的一年”，王石却认为万科已经用技术手段部分解决了政策问题。而接下来，作为对金融支持以及资源要求颇高的房地产企业来说，寻找国有企业为合作方不失为一条不错的途径。

化解“90/70”的政策难题

“我们绝对不是说对‘90/70’政策一点困惑都没有。但是我们不是研究怎么打政策的擦边球，而是政策层面的问题我们技术化地把它解决。”王石表示。

照万科的理解，第一，“90/70”的政策是一个总的城市的发展

在被寄予厚望的“金九银十”却以不尽如人意的成交收场之后，上海楼市在11月出乎意料地出现了一波反弹。

楼市监测系统显示，2006年11月份，上海市商品住宅成交面积为182.8万平方米，与上月成交面积177.3万平方米相比，环比上涨3.1％。同期，从成交均价来看，本月普通住宅成交均价8836元/平方米，较上月上涨2％。

11月，上海市区各区成交量在上月全面下降之后，大部分区域出现回升。从环线成交价格来看，除内环区域价格稳中有升之外，其他区域成交均价以及成交价依然同时小幅下滑。内外环在成交量下降的同时，成交均价也稍有下降，降幅为5％，外环成交量相对较为平稳，成交均价下降5.7％。

分析师表示，“这主要是由于本月内环中心区域高档楼盘成交量大幅增加，从而拉动全市成交均价出现上涨。内环内豪宅成交平稳，内环内项目以惜售心态为主，买方也普遍认为中心区楼盘更具有保值、增值性，因而其价格并没有实质性下降，反而稳中有升。同时，外环以及部分中环区域楼盘积极推出新房源，市场供应虽未出现较大幅度的增长，但多数楼盘低开的策略仍带动了一手住宅成交量的上升。同时，低开也影响了周

在谷底徘徊多日的上海住宅成交量上周持续下跌，3585套与去年同期(4388套)相比，下跌了18.3％。分析师昨天对《第一财经日报》表示，“随着众多新盘选择转战12月市场，楼市短期内仍将持续低迷。”

据上海市房地产交易中心数据统计：上海上周全部房源共成交4740套，签约面积539033平方米，其中住宅类房源占成交总量的76.0％，成交3585套，跌幅达2.7％。易居研究院的统计数据则显示，上海市商品房上周(11.20-11.26)共成交53.23万平方米，相比前一周(11.13~11.19)回落了18.7％，而商品房成交均价为8396元/平方米，较前一周下跌了7.7％；商品住宅成交均价为9430元/平方米，较前一周回落了11.2％。

一周内，上海楼市商品住宅的成交量和价格双下跌，楼市供应量也同时下挫。易居研究院对全市重点区域监控数据显示，上周商品房新增供应量25.87万平方米，比前一周回落了15.9％

昨日，上海公布的最新统计数据显示：截至10月30日，上海楼市10月份新建普通商品房住宅共成交94.5628万平方米。业内人士预计：10月份普通商品房住宅成交将比9月下跌20%左右。9月份这一数据曾为125.02万平方米。

《第一财经日报》从该统计结果获悉：10月份上海内环新建普通商品住宅成交量为11.29万平方米，仅为9月份的50%左右，成交均价下降271元/平方米。

“9月份上海住宅商品房内环成交量比8月份上涨82%，9月底很多楼盘开盘也促使了成交量的上扬。但是到10月份，成交量就下跌了。‘十一’黄金周期间的成交尤其惨淡。”分析师表示。

虽然一再强调看好后市，目前的市场形势还是让开发商开盘时尤为慎重。“现阶段不适宜将楼盘售价推得过高。”上海欣成投资（集团）有限公司投资经营部总经理郭辉对记者分析说。该集团旗下地处上海新华路的楼盘虹桥府邸预计在11月16日开盘，开盘价格定为2.

9月份二手房价、租房价双双下跌

上海二手房指数办公室昨日发布数据显示：9月份上海二手房指数为1634点，较上月微跌1点，环比下降0.06％。该指数主要根据交易价格做出，9月份同期下跌的还有商品房整体租金。

9月份上海二手房市场成交量较8月继续下挫，投资客已经止步，而自住购房者仍犹豫不决。从价格走势来看，上海二手房价格整体上没有明显变化，但位置相对偏远、交通不便的楼盘及次新房较多区域中的品质及物业管理较差楼盘价格均下降，这带动了区域二手房价的下调，其中上海市商业中心徐汇区降幅较大，达1.3％。

业内一位不愿透露姓名的知情人士称，上海内环线内一手房价已有略微下跌，虽然9月份成交1800套，较8月份多了700套，但成交均价从8月份的1.7万元/平方米下跌到1.5万元/平方米。

分析人士预计，未来上海二手房价会呈现盘整，成交量则会在价格盘整中缓慢回升。

同时，9月份受供求关系影响，上海租赁市场租金水平全面下跌。其中，高端商品房租赁市场平均租金下跌1.5%，一般商品房租赁市场租金环比下跌0.6％，低端租赁市场租

上海市在“十一五”期间将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%。这是上海市政府常务会议在日前讨论通过的《上海市住房建设规划（2006~2010年）》（下称《规划》）中做出的规定。

在《规划》中，上海市还首次明确了“套型建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上”的细则，即中央宏观调控中“90平方米占70%适用范围”将适用于上海的城市总量而并非单个项目。对于其具体实施方式，则充分考虑存量与在建住房供应情况、城镇人口布局导向、建筑高度对套型建筑面积影响等因素。

除上海之外，全国其他地区也已陆续公布类似实施细则，仅青岛表示90平方米占70%适用于城市总量，而深圳、西安、大连、北京均为单个项目要求达到90平方米占70%。

近日，万科企业股份有限公司（下称“万科”）出价17.6566亿元收购了另外一家地产企业，该集团总经理郁亮称，是“宏观调控给万科带来行业整合的机会”，并且表示不拒绝在任何地方的类似整合机会。

万科此次受让的是南都集团控股有限公司（下称“南都集团”）持有的南都房产集团有限公司（下称“南都房产”）60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。

此次交易后，万科将拥有南都房产80%的股份，成为南都房产的控股股东。

新一届董事会已经通过决议，将南都房产更名为浙江万科南都房地产开发有限公司（下称“万科南都”）。

此次绝对控股南都房产之后，万科可以一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。“万科已经决定一年之内在浙江市场投入30亿元人民币。”万科总经理郁亮对《第一财经日报》透露。

去年3月，万科以18.5785亿元的代价，购入上海南都70%的股权、苏州南都49%的股权以及浙江南都20%的股权，受让南都股权后，公司新增项目储备219万平方米，项目资源达1300万平方米。

“去年，机构投资者在中国的投资交易量为55亿美元，仅占投资总额的3%。”仲量联行大中华地区何迈可昨日对《第一财经日报》分析说：“这个数据足以表明机构投资者对于中国房地产市场的投资对整个市场的影响依然有限。”

根据该机构发布的资料，在1850亿美元的房地产投资中，只有3%为机构投资者所投入的。也就是说，去年机构投资者在房地产市场的交易总额为55亿美元。同时，外资投入房地产是54亿美元，这其中包括我国香港、台湾地区及新加坡的开发商在内的投资。在这些机构投资中，43%来自于亚太地区，21%来自于亚太区之外。

同时，2005年中国房地产“甲级”投资的物业中，广州的投资最高，为19.2亿美元；北京的机构投资者为14.9亿美元；上海的投资则为10亿美元。同时，还有一些零散的投资分布在南京、杭州、天津以及其他城市。

“外资投资者目前最感兴趣的投资项目仍然是住宅。在宏观调控环境下，开发商正在调整策略，许多开发商将开盘计划延后，或者将住宅改变成酒店式服务公寓，或者以其他方式运营，甚至不急于即时出售，更有可能寻求机构投资者进行整栋出售。”何迈可说。

日前，网上根据房地产交易中心6月份的成交量，统计出6月沪上全部房源共签约16245套，较上月暴跌35.6％。分析师指出，成交量的急速下滑与目前市场上的观望情绪密切相关。

《第一财经日报》了解到，6月份上海楼市签约面积为202.05万平方米左右，其中，住宅类房源共成交13638套，面积1647949平方米，占据了总成交量的81.5％。

如果不计入2月份的成交量，6月份各区的成交量已经是今年上海楼市成交量最低谷。

根据网上对上海各区的交易统计：浦东新区本月成交量为2298套，虽然爬上了榜首，但较上月下跌了近千套，不及高峰时成交量的一半，为近半年来最低的一个月。闵行区本月成交量在所有区县中下跌幅度最大，降至30万平方米以下，环比上周跌幅高达48％。南汇区则因为价格低廉，具备一定优势，从而成交量有所上升。

同期，浦东、闵行和宝山等大区的成交量占全市的比例分别只有16％、13％和10％，郊区成交量所占比例则明显上升。

某网分析师林凯对记者说，受“国六条”及后续一系列政策影响，沪上楼市成交量自5月以来已连续多周持续下滑，

日前，搜房网根据房地产交易中心6月份的成交量，统计出6月沪上全部房源共签约16245套，较上月暴跌35.6%。分析师指出，成交量的急速下滑与目前市场上的观望情绪密切相关。

《第一财经日报》了解到，6月份上海楼市签约面积为202.05万平方米左右，其中，住宅类房源共成交13638套，面积1647949平方米，占据了总成交量的81.5%。

如果不计入2月份的成交量，6月份各区的成交量已经是今年上海楼市成交量最低谷。

根据搜房网对上海各区的交易统计：浦东新区本月成交量为2298套，虽然爬上了榜首，但较上月下跌了近千套，不及高峰时成交量的一半，为近半年来最低的一个月。闵行区本月成交量在所有区县中下跌幅度最大，降至30万平方米以下，环比上周跌幅高达48%。南汇区则因为价格低廉，具备一定优势，从而成交量有所上升。

同期，浦东、闵行和宝山等大区的成交量占全市的比例分别只有16%、13%和10%，郊区成交量所占比例则明显上升。

搜房网分析师林凯对记者说，受“国六条”及后续一系列政策影响，沪上楼市成交量自5月以来已连续多周持续下