●上海社科院房地产业研究中心副理事长张泓铭：调控紧迫针对性强

现在这个时刻出台房地产市场财税等政策，说明房地产调控的重要性和紧迫性，显示出政府保障市民居住消费、让老百姓能买得起房的决心。

这次出台的两项政策要点，一是调整中低收入家庭购房贷款贴息的房价标准，从每平方米不超过3500元调至4500元；二是对购入未满一年的商品住房出售征收5％营业税，以及营业税税额11％的城建税、教育费附加和河道整治费，总共5.55％。

这两项政策有三大特点。一是针对性很强，政策并非针对普通居住需求，而是直指购入不满一年的商品住房，目前短期投机炒作较多就集中在这部分商品房。二是方向准确，政策就是要通过财税杠杆，抑制投机购房；三是力度恰当，由于征收税费的比例比较合理，不会导致市场发生剧烈波动，也不会导致房地产业的大起大落，相反会使上海房地产市场更加平稳有序。

    自去年开始，中国中央政府和上海市政府在经济和房地产市场的调控上，推出了一系列的政策措施，尤其是今年4-5月间，动作更为密集。这一切令房地产市场所关注，房地产开发商中有迷惑不解、担惊受怕的；购房者中，有不知所措、持币观望的；评论家们，也有见仁见智、意见大相径庭者；等等。总之，形势复杂、扑溯迷离。要在错综复杂的形势中，采取正确的行为，必须要对政策进行条分缕析、仔细解读，搞清楚这些政策变动或者未来可能的变动对上海房地产市场的影响。以下，按时间顺序先中央政策、后上海地方政策分别予以说明。

    今年4月25日，中央银行决定将商业银行的存款准备金率在2003年8月份已经提高一个百分点的基础上，再提高0.5个百分点。两次变动将减少商业银行2-3千亿元资金的使用，减少对全国各行业的放贷总量。将这些总量摊到上海，再摊到上海房地产的开发和消费中去，绝对量应该还不是很大，估计就是几十亿元。近年，上海房地产的开发性投

2003-9-13               

近3年来，上海房地产的大好形势为社会广泛肯定；而房价也为公众普遍所关注。最近国务院关于房地产发展的通知中，也提出要注意房价问题。

上海的房价倒底怎么样呢？以同等质地的房屋相比较，上海的新房价格，在1995年2月到达顶峰以后，连续4年又9个月下降。2000年开始回升，到2003年8月，持续了3年半多时间，累计上升幅度超过了下降幅度。而二手房价格上升的幅度更大一些。

房价跌跌涨涨、涨涨跌跌是市场经济中的常事。在一般情况下，不必一跌（涨）即喜，也不必一涨（跌）则忧。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是一种长期趋势；如果横向同一些沿海城市相比较，上海的房价涨速并不领先。不过同自身比较，跑得快了一些。

从长期角度看，上海房价的上升将保持较长的时期。除了地价长期上升因素之外，根本的原因是上海要