13万个“金猪宝宝”今年将呱呱落地，响亮的啼声也将改变楼市的需求格局。

“生”逢其时

在大多数国人的观念中，出生那年的生肖将决定一个人一生的命运。今年是六十年不遇的“金猪年”，很多适龄青年都争相赶在这一年生育。尼尔森媒体研究报告表明，一波结婚潮已在2006年第一季度出现，而相应的一波“婴儿潮”也将在2006-2007年产生。有消息称，2007年上海正逢生育高峰期，预计降生13万人。

需求大增

“婴儿潮”将催热楼市的换房需求，改善型住房将成为今年楼市的主角。李小姐去年年初结婚，准备在2007年年底前生产，抢个讨喜的宝宝。她说，届时两口之家将变为三口之家，还将增加个保姆或者老人照顾婴儿，人口翻番，原先的一房一厅肯定不够用，现正准备换个两房或者小三房。

名校效应

上海汉宇物业代理有限公司市场推广部经理孙文勤指出，楼市一直存在名校效应，但今年因为婴儿“大规模”出生，会使名校效应更明显。像徐汇区、卢湾区、黄

编者按：涨跌声中又一年。每到年底，总结楼市概况、预计明年走势是必做的功课。2006年楼市有多少个新鲜事、新鲜物呢？本报共整理了18个关键词，供读者窥一斑知全豹，能对今年楼市做个简单总结。

■关键词1 “国六条”

入选理由：5月17日，国务院常务会议提出房地产市场的六条调控措施，为：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向等。

“国六条”的出台，被认为“新一轮调控号角终于吹响”，意味着去年3月26日“国八条”规定的“问责利剑”，已悄然举起。

■关键词2 “9070”

入选理由：在九部委细则中，最引人关注的莫过于“90平方米以下中小户型要占70％”，“9070”如何界定，一时众说纷纭。这也是今年各地开发商最为关注的政策之一。

“9070”意味着市场结构的大逆转，被认为是对楼市的极大考验。

上升的离婚率导致“离婚房”需求居高不下。不完全统计显示，今年上海约有6万对离婚夫妇需要用房分居。

《上海人口发展报告(2004)》数据显示，2001年上海市的离婚率为41.3％。2004年，据不完全统计，上海共有123038对恋人登记结婚，与此同时，又有44000多对夫妇离婚。2005年，上海离婚人数比2004年又略有上升。民政部《2005年民政事业发展统计报告》也显示，从2002年以来，我国离婚率一直呈现持续走高之势。

2006年上海有15万对新人结婚；另外，去年以来，有将近20％的婚房市场受到了一定程度的抑制，在今年得到部分释放。即使按照15万对结婚人数统计，41.3％的离婚率就是61950对。以每对夫妇一套房产计算，今年本市将产生约6万套“离婚房”。这些房子分布在全市各个区域，新旧、大小不一，却因为当事人关系的变更有了共同的属性：“离婚房”。

“婚房”今年得到媒体、开发商、中介商等的强烈关注，而“离婚房”的概念却无人提及。实际上，这种需求已铺天盖地，在百度上搜索一下“离婚房产”四个字，可找到相关网页351万篇。与之相关的房产分割、房

市场综述成交量:据上海易居房地产研究院统计并分析，本周商品房共成交61.74万平方米，环比上周增长19.79％。其中，商品住宅成交39.90万平方米，增加22.84％，成交套数为2792套，增加了260套。商品住宅成交量占商品房成交总量的比重为64.6％，与上周相比略高1.5个百分点。

从成交结构看，各类成交量均有不同程度提升。本周动迁配套房成交量小幅攀高，共计成交1179套，比前一周增加191套；成交面积为11.10万平方米，增加2.06万平方米，增幅22.79％；商办物业成交量暴涨，本周成交9.71万平方米，较前一周增加19.58％。

本周成交量增加的原因：众多楼盘推出了后续房源，提升了市场买气；本周多个住宅项目热销；另外，个案集中成交。

成交价格：本周成交均价为8389元/平方米，与前一周相比小幅下降8.45％。商品住宅成交均价为9304元/平方米，也小幅下降6.47％。原因在于：外郊环商业办公项目的成交量较大，拉低商业办公的成交均价，本周仅为10489元/平方米；外环以外区域成交量明显增多，拉低了全市成交均价。

市场综述成交量：据易居（中国）房地产研究院统计并分析，本周商品房共成交51.54万平方米，环比上周小幅下降6.07％。其中，商品住宅成交32.48万平方米，微减2.14％，成交套数为2532套，减少了184套。商品住宅成交量占商品房成交总量的比重为63％，与上周相比略高2.5个百分点。

从商品房成交结构看，各类物业的成交量均有不同程度的下降。本周动迁配套房成交量快速减少，共计成交988套，比前一周减少215套；成交面积为9.04万平方米，大幅减少1.96万平方米，降幅17.82％；商办物业的成交也出现小幅减少，本周成交8.12万平方米，较前一周减少6.56％。

本周商品房成交量减少的原因：动迁配套成交量大幅减少；上周多个住宅项目热销，导致其成交量大幅增加，而本周商品住宅成交量有所回落。

成交价格：本周商品房的成交均价为9163元/平方米，与前一周相比大幅上涨12.9％。商品住宅成交均价为9948元/平方米，比上周上涨7.33％。

本周商品房价格上涨的原因在于：内环内的多个高价商业办公项目集中成交，带动全市商品房成交均价上扬；

央行上海总部12月7日发布的上海货币信贷情况报告称，11月份，上海中资金融机构人民币各项贷款增加较多，流动资金贷款增加明显，个人住房贷款再次小幅回升，但外汇存贷款持续萎缩。

央行上海总部分析认为，这主要受本外币利差缩小和短期内人民币连续升值的影响，企业和居民持汇意愿有所减弱。统计显示，11月份，上海市中资金融机构人民币各项贷款增加127.6亿元，同比多增136.8亿元。从贷款期限看，中资金融机构当月新增流动性贷款75亿元，同比多增104.4亿元，其中短期贷款和票据融资分别多增62.4亿元和42亿元；当月新增中长期贷款82.2亿元，同比多增61.6亿元，其中基本建设贷款增加10亿元，同比少增34.7亿元。

从贷款行业投向看，当月新增贷款主要投向租赁商务服务业、住宿餐饮业和制造业，分别增加57.6亿元、52亿元和49.4亿元。11月份，上海中资银行新增人民币个人住房贷款2.3亿元，主要是新建房贷款增加3.5亿元，而二手房贷款减少1.2亿元。

下一篇：李连杰建中国第一豪宅 面积5000平估价2亿(多图)

市场综述

成交量：据易居（中国）统计并分析，本周商品房共成交61.07万平方米，比前一周上涨了13.7％。其中，商品住宅成交35.60万平方米，环比下降5.79％，成交套数为2654套，减少了398套。商品住宅成交量占商品房成交总量的比重为58％，与上周相比下降了11个百分点。

从商品房成交结构看，本周动迁配套房成交量大幅上升，共计成交1298套，比前一周增加780套；成交面积为12.15万平方米，大幅增加7.46万平方米，增幅为159％。商办物业成交也出现大幅上涨，本周成交12.22万平方米，较前一周增加84.04％。浦东新区张江集电港一期、闵行区三春汇秀苑、徐汇区上海江山大厦列商办市场成交量的前三甲。可见本周商品房成交量上涨主要是由于动迁配套房及商办物业成交放量所致，商品住宅成交反而有小幅的下滑。

成交价格：受动迁配套房成交量上升影响，本周商品房的成交均价为9069元/平方米，与前一周相比小幅下降3.53％。而商品住宅成交均价为10289元/平方米，较上周上涨5.63％，主要是由于部分中高

这边一手房刚推出分期首付营销策略，那厢二手房销售也紧紧跟上。

在某网站上，记者近日看到老西门新苑2号楼25层一套143.26平方米的三房两厅两卫，高档精装修，挂牌价2999999元。标明成本价销售，可分期首付。房东朱先生表示，该房购买了一年多，刚交房，还没入住。他说推出分期首付方式也是为了尽快脱手，具体操作办法是双方先签约，约定每月或者每两个月付一次款，等到所付款项占到总额的三成时再去过户，这样就可以减轻买家的首付压力。记者调查得知，该房一年前购买时价格为275万元，房东一买一卖，要缴纳契税、营业税和银行贷款利息等，2999999元已是“割肉”出手。福美来不动产总经理叶小平认为，采取此种付款方式，特别是“手拉手”操作，对买家来说尽管减轻了些许先期压力，但先付款、后过户这种方式对买家也增加了风险因素，对卖家来说，万一买家未能按照约定支付，也会引发纠纷。

上月，普陀区某知名大盘为了缓解买家付款压力也曾推出过此项营销方式。分析人士指出，分期首付策略作为促销手段，不过是“隔靴搔痒”。对大部分付不起首付的买家来说，选择这种模式，即使不必为首付发愁，后期贷款

观望了几个月，却发现在舆论整体喊跌的氛围中，自己中意的楼盘并没怎么便宜。这成了不少“欲买还休”的买房族的困惑。

快到年底的楼市，对调控效果的回顾总结骤然增多。用世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜的话说，全世界都在讲上海的房价跌，上海的房价跌了没有？2005年一年，最高的月份和最低的月份确实是差了24％。但这只是一个月，如果抛开这一个月的特别月份，整个一年里面，市场幅度降了11.8％，但是内环市场跌幅只有1.8％。再看今年，我们对国内一线城市和主要的二线城市进行了调查，发现基本现象是一致的：价钱没有跌，成交量跌了。

以上看法在近一个半月表现得最为明显。进入11月第一周，商品房成交量比上周大幅下降六成。另据易居房地产研究院统计显示，10月份，商品房成交量212.7万平方米，比9月降11.2％；住宅成交量175万平方米，比9月降10.26％；商品住宅成交量135万平方米，比9月降10％。而价格方面，商品房、住宅、商品住宅的成交均价下降速度还不及成交量降幅的一半。

业内指出，一般说来，成交量比成交价格更敏感，更能反映市场的真实变化。因为

这两个月房地产拍卖市场格外红火。有关人士透露，11、12两个月光景，至少有四个“烂尾楼”已走上或将走上拍台，但接盘情景并不乐观。

长宁区大型在建工程“洛克双喜国际广场”刚刚流拍，广场总建筑面积为68421.97平方米；虹口区四川北路1318号“福海商厦”在建房地产11月7日将由五家拍卖公司联合拍卖；静安区万泰大厦在建工程近日以1.8万元/平方米的单价拍卖成功······进入11月份，房地产拍卖市场成了一大看点。不仅二手房、整幢或整层现房拍卖数量骤增，在建工程即“烂尾楼”拍卖更是引起业内的广泛关注。

华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员凌嘉琪认为，调控力度的加大，银行信贷门槛的提高，成交量的低迷，出现“烂尾楼”是情理之中的事。上海东方国际商品拍卖有限公司一位拍卖师指出，“烂尾楼”基本都来自法院委托，主要都是贷款纠纷引起的。有些拍卖标的由于超过了一亿元，按照规定，必须由几个拍卖公司联合拍卖。

与二手房拍卖“供求两旺”不同，这些在建工程接盘情景并不乐观。“洛克双喜”流拍，“福海商厦”更是四度走向拍台皆失利。一位拍卖行负责人透露，到