由于在金融风暴之前，置业人士向银行申请按揭，按揭利率是高于最优惠利率的。以1998年初为例，按揭利率是最优惠利率加1厘，因此当时的按揭利率达11.5厘，而其后最优惠利率持续下调，但置业人士未能享受较低按揭息率。

　　“负资产按揭保险计划”的重点是可以让负资产物业转按，而转按后的按揭利率为最优惠利率减0.5厘至1.75厘。而且贷款年期可以延长至最高的30年。申请人只要缴付相等于未偿还贷款本金额的2%至2.15%便可以进行转按。而这些保费，按揭证券公司会以再保险安排及发行与信贷挂勾债券，来分散风险。但该计划也有一定的承保标准，包括：转按时贷款额最高只能是当时楼价的140%、物业是自住性质、贷款时的负债收入比率不超过50%，以及转按时的未偿还按揭贷款不超过800万元。由于有以上限制，所以并非所有负资产者可以受惠。不过符合条件的负资产人士可

继前段时间，宝安中心区几个项目，高价热销引发业界对楼市问题的重新思考后，近两周深圳又迎来11个项目的密集开盘。11个项目分布在宝安中心区、龙岗中心城、西乡、梅林、竹子林、龙华、布吉和莲塘，各项目传回的销售信息引人思考。

首先看房价，宝安西乡与福田梅林的价格不相上下，前者均价9000元/平方米左右，后者均价10000元/平方米，两者外部自然条件和环境差异并不大。这在一年前是难以想象的，在人们的惯性思维中，深圳房价是以福田为中心呈梯级分布的，各区普通住宅与非普住宅的价格划线也体现了这一点。但时至今日，这种格局正在悄悄改变。

再看销售，11个项目都有不低的销售率，不少项目开盘即售出七成甚至售罄，即使体量较大的东方尊峪16万余平方米，1158套住宅，山景资源丰富，大户型为主，开盘也售出五成单位。

根据我们对现场购房者的了解，在这一波购房热潮中，非自用性购房所占比例要高于自用性购房比例，绝大部分购房者并非急等房用，是囤积性购买，把房产当成资金的避风港。购房者财力大小不同，但想法却一致。

当这样的购房动机变成群发性的，房价的问题就不是增加供应所

1-3季度，全市商品住宅销售均价8953元/平方米，比去年同期上涨34.8％。今年1月份全市商品住宅均价7950元/平方米，到9月份已上升到9314元/平方米，涨幅超过17％。究其原因，主要原因仍是供应不足。2006年1-9月，深圳市商品房批准预售面积累计为523.9万平方米，比2005年同期减少19.1％，其中住宅批准预售面积448.6万平方米，同比下降17.9％。新增供应的批售量大幅下降，直接导致了今年以来的房价上涨。

深圳楼市由2002年开始起步回升至今，由5539元/平方米上涨到今年1-9月的8953元/平方米，房价涨幅超过60％。而从2002年始计算，累计到2006年9月份，深圳共批准住宅预售面积7356.6万平方米，住宅销售面积6976万平方米，总体供求比为1.05：1，仍然主要表现为供不应求的市场格局，在此基础上必然会形成房价上涨的趋势。

从1992年开始，住宅供应量不断增多，到2002年形成供应顶峰，达到960万平方米，2003年开始回落，2004、2005年供应量稳定在700万平方米以上。销售量也伴随着供应量的放大逐年增多，从

　　中原最新的9月市场数据显示，深圳一手房均价约9345元/平方米，较8月下降8%。这是自7月首次出现环比下降1.7%以来的第二次下降，且降幅明显加大，市场出现调整的趋势十分明显。

　　而更为重要的是，上次7月份下降1.7%，主要是由于当月市场供应结构所引起。当月各区豪宅供应及成交大幅减少，中低价成交比例过大，导致当月均价出现结构性小幅下降。且7月供应量及成交量均大幅下降3成及4成，表明7月份房价小幅下降并不能完全反映出市场需求的变化。但需求已开始有所减缓的趋势已形成，特别是投资客及投机客的离场，直接带动相当一部分高价楼及豪宅等成交减少，从而拉低了深圳房价。

　　而9月房价下降则完全不同，最明显之处在于9月房价下降，但成交并未萎缩，反而较上月环比增加15%，一手住宅成交5077套，约46万平方米。与此同时，在供应总量上，也较上月大幅增加。9月全市共新推出20个项目，8468套、68.8万平方米，供应套数及

    每到9、10月份，房地产市场都会进入需求旺季，发展商也会在这一段时间内大量推盘，成交活跃，成为一年中成交量最大的时期，业界称之为“金九银十”。
  “金九银十”是房地产市场传统交易旺季。那么，今年是否会继续出现同样的行情呢？中原地产深港研究中心总监张伟认为，虽然今年和去年一样，宏观调控政策都是在6月底出台，根据市场接受的程度，七、八月出台实施细则。但是，今年出现“金九银十”成交量和价格双双上扬的可能性十分小。

  二手房成交量超新房

  张伟认为支撑这一论断的主要是二手房的因素。今年上半年，深圳二手房的成交量已经超过新房，与新房成交面积的比例达到1.05比1。从今年全年看，二手房交易面积超过新房一定可以实现。这就反映出，从消费者购房的角度看，今年的房源越来越多，可以选择的余地越来越大。同时，这也说明自去年宏观调控以来，消费

据中原统计，年底前至少有超过73个项目，近400万平米的纯住宅供应会集中入市。而从近期批准预售明显加快的情况判断，第四季度新增供应量将极可能达到480-550万平方米，占去年年度新增供应的66%。同时考虑到8月后所批预售受年度“90/70总量控制”政策的影响，必然将有相当大的比例是中小户型供应，使实际新增供应套数大幅增加。综合上述因素，保守估算，第四季度可能增加的供应套数将超过43000套，而即使以去年旺销的四季度成交套数23571套来推算，供求比例也将达到创纪录的1.82：1，供应过剩的局面不可避免。

需求方面，近期投资性购房又有回暖迹象，部分中小户型项目中投资者的比例有所扩大，但大户型及豪宅投资客仍较少。以目前租赁市场看，中小户型租赁虽较大户型容易成交，但高达15%综合转手交易费用，仍然令目前的投资者望而却步。而以8月、9月上半月的一、二手楼成交数据看，首次置业选择二手楼的买家明显增多。近五周以来，首次置业选择90平方米以下二手楼的买家数量持续增加，至上周已占中原成交比例的3成以上。而同比去年同期，这一比例不足两成。以上半年全市一二手成交数据看，全年二手成交将

7月以来，一手住宅共有6个项目公开发售，关内5个，关外1个。从市场表现来看，关内项目的销售情况明显好于关外，消费者对关内项目的热情依然不减。

近期政策频繁。土地方面，7月10日，深圳市国土资源和房产管理局公布2006年土地供应计划，特区内房地产用地供应还是为零，关外供应104万平方米。市场规范方面，6月25日，深圳出台《房屋建筑面积测绘技术规范》，半地下室、凹凸阳台、落地凸窗、穿透式玻璃窗等建筑面积测绘标准，较以往有改变，赠送面积受到限制。

从中央到地方，从土地供应结构到外资投机限制等，政策前前后后的举动也明示了一个事实：政府调控市场的手段和措施储备是充足的，只要政府愿意，在政策的调控下市场可冷可热。

深圳在新政的影响下，关内关外的市场已经开始呈现差异化，关外由于未来大量90平方米以下户型的供应和同类产品的竞争，将平抑关外的住房价格。关内由于2003年开始不供应住房用地，而城中村改造项目难度大，成本高，且供应有限，因此将有更多的置业者会转而选择二手住房。

从整个市场来看，住房供应结构的改变，投机炒作被进一步限制，而深