广州未来5年将有900万平方米的经济适用房推出，为了防止这么大量的政府保障类产品成为投资工具，广州拟对经济适用房实行政府回购制度。2006年12月27日，广州市建委有关负责人在接待全国人大代表视察时透露了上述消息。

这是继北京、江苏等地后，又一地区提出类似想法。

广州市建委方面还表示，驻广州部队和广州市国有大型企业可以自用土地来建设经济适用房，但建筑面积必须全部在90平方米以下，并全部按成本销售。【延伸阅读：北京敲定未来5年住房规划 经适房内循环取代回购】

在2006年以前的4年时间里，广州的经济适用房建设几乎是处于停滞的状态。从2002年以后，广州便暂停建设经济适用房，直至2006年宣布重启经济适用房建设计划。广州已建成的经济适用房有7

“现在没有企业会担心35％的自有资金筹不到了，开发商的民间融资渠道很发达，地下钱庄相当活跃，可以在关键时刻解开发商的‘燃眉之急’。”广州某私营地产企业老板对本报记者表示。

“国六条”颁布至今已有一个多月了，信贷紧缩迫使不少地产商不得不求助于成本高昂的民间借贷。而据记者了解，最近在广州市场上，有不少各类名目的基金、投资公司十分活跃，而很多机构实质都是具有高利贷性质的地下钱庄。

新政拖垮中小企业

在5月底颁布的新政策中，“90平方米”、“70%”等规定把大部分广州开发商打懵了，谁都不知道套型建筑面积指什么，开发总建设面积的70％具体怎么执行。上报的规划有关部门也不敢批。

一个多月后，建设部的165号文件，明确了套型建筑面积的定义，也确定了70％为城市总量。但广州的地方细则迟迟未出

从来没有像现在这样，房价受到国民从上到下如此的关注。卖房的，买房的，还有我们的政府，在经过了一轮又一轮的博弈后，大家都有些无奈，都有点茫茫然。如此居高不下且一路见长的房价，用吴立范教授的话说就是，我们只能寄希望于政府了。所以，我们要争取最大的沟通，政府也好，专家学者也好，开发商也好，要坐在一起，各陈己见，寻求各方利益的最大化。

　　大家心知肚明的是，新一轮的调控是针对全国的市场，那么“国六条”到底会对广州市场带来怎样的变化？对于房价又会带来怎样的影响？

　　本月23日，中国房地产及住宅研究会、中国房地产报、中山大学联手邀请地产行业领导、国内知名专家、地产巨子共聚一堂，智慧碰撞，召开了“2006宏观调控与房地产走势报告会”，解读“国六条”下的中国房地产走势，总结广州地产发展模式，为新时期中国房地产的发展寻找新的力量。

　　政府声音

　高回报率热炒公寓市场
　　公寓市场的火热是今年广州楼市的亮点之一，珠江新城几个高档公寓盘的集中上市带动了一股投资热潮，大型住宅小区的公寓产品已扎扎实实占据了一方阵地，就算是单体楼、烂尾楼改建的公寓也照样卖得红红火火。高回报、低风险、前景看好几乎是所有公寓的宣传口号，开发商宣称的8%－10％的回报率确实很诱人，但在目前的房价水平下，不少消费者都在质疑这个回报率的真实度。记者在采访后发现，不少公寓对外宣称的回报率实际上都得打个大打折扣，广州公寓产品普遍的回报率是在5%－7％，比不少住宅产品还低。不少专家也表示，公寓目前的回报率比较低，在一些热门地段如珠江新城、琶州等，可能要守上两、三年才能有令人较满意的回报，投资者入市前要根据自己的经济实力谨慎考虑，不要盲目跟风。

3月份是二手楼市的传统旺季，很大程度上预示着当年二手楼市的走向究竟会如何，因此格外引人关注。来自满堂红地产的成交数据显示，在经过2月份的短暂沉寂之后，进入3月份市民购买二手房的欲望强烈，抢在清明梅雨时节之前购房的人大大增多，成交宗数比2月增加了4成左右，二手楼市迎来今年的首度爆发。其中，天河区和白云区的热点板块表现尤其抢眼，而市民最为关心的楼价方面则有“次中心区域稳中有升、中心城区保持稳定”的特点。

成交爆发楼价稳中有升

据满堂红研究部介绍，根据历史经验，3月份向来是二手楼市在上半年的一个高峰，今年看来也不例外，买卖成交宗数有望比上个月增加大约40％。满堂红金桂园分行负责人王启明也表示，2月份的买卖成交之所以比较少，首先是因为春节假期影响，其次也与新年后业主心态转强，频频“反价”，买家接受不了有关。进入3月份，一方面市民担心即将到来的清明、梅雨季节而加快了购房的步伐，另一方面部分业主和买家在经过前期的拉锯之后也开始寻求妥协、在价格方面各自进行让步，因此成交大幅增加。

楼价方面，本月二手楼价继续稳中有

去年广州十区的一手均价是5140元/平方米左右，预计今年会去到5300元/平方米。今年楼价的上升主要是受到郊区楼价上升的拉动，花都去年的均价是2400元/平方米，比04年上涨了28％，预计今年还会有很大的上升空间。虽然番禺的楼价去年涨了不少，但预计今年也还有空间，而且不少发展商也会推出新组团，价格肯定比以前高。

二手去年十区的均价是2990元/平方米左右，预计今年会突破3000元/平方米。去年6月新政实施后，不少次新房都延迟了上市时间，预计今年会有不少这样的供应量，这些次新房会拉高整体的均价。

发展商托市影响楼价

影响楼价的主要因素还是发展商自己托市，有意放缓推盘速度，控制供应量，从而导致了表面上的供不应求，进而使得楼价不断往上走。【延伸阅读：戴德梁行:楼价保持升势 甲级写字楼空置率上升

乙级新品不多裙楼更吃香

据中原地产研究部高级研究员林莉介绍，今年广州写字楼市场的大部分供应量都集中在甲级市场，甲级写字楼的供应量预计会超过100万平方米，主要集中在珠江新城、中山路和天河路等区域。乙级市场的供应量则一直很平稳，今年虽然会有一些新项目，但规模都不大，主要分布在海珠区和越秀区。

林说，目前市场上需求较多的中低档写字楼，价钱要比乙级低，客户主要是住宅禁商受影响的那一批。他们要求的都是包管理费20－30元/平方米的物业，跟他们之前租赁住宅办公所花费的价钱差不多，不过现在能满足这些需求的只有市区的裙楼或较偏远地方的项目。因此，现在市场的一个新趋势就是把裙楼改成写字楼，主要集中在天河，老城区也有，但相对分散。这些裙楼写字楼的客户目前数量很大，需求量比去年翻了两番。以前裙楼是发展商比较头疼的，做商铺的话，一楼以上的楼层空置率很高，现在多了一条出路———改成写字楼，这种做法成本很低，只需要做好间隔和预留好空调位就可以了，出租率却很高，此举大大降低了裙楼的空置率，也让不少发展商发了一笔横财。

林认为，

“广东房地产行业走过了辉煌的2005年，在这一年里，用通俗的话来说，发展商们都赚得盆满钵满。”在5日举行的省房地产业协会年会上，省房协副会长、东莞市三正房地产开发有限公司总经理刘金光用这样一句话来总结去年的广东楼市。

经历了去年楼价的大涨后，今年发展商和消费者最关注的无疑还是楼价的走势，而在与会专家、发展商和政府官员等的眼里，明年的楼价似乎仍避免不了一个“涨”字。

省房协副会长兼秘书长蔡穗声：

普通自住型住宅上涨动力大过下调动力

广东房地产继续处于上行通道

2006年，我个人觉得广东房地产会继续处于上行的通道，有可能步入快速增长的阶段

从区域市场来看，广东房地产具备了快速增长的必备条件。第一，稳定性比较好，投资风险低，这是全国公认的。第二，连续几年来广东房价增长幅度与GDP、居民收入增长相比明显偏小，这样就积蓄了一定能量的住房需求；另外，与跟国内同类城市相比，广东城市房价也偏低了一些

岁末年初，不少房主都会盘算家当，准备提前结清住房贷款，免得承受银行沉重的债务利息。但是，专家提醒房主，在提前还清贷款后，千万不要忘记到保险公司申请退还之前缴交的部分保险金。

据了解，现时很多房主都不清楚提前还贷后可以申请退还保险金，这就让一些无良中介机构有机可乘，将客户的保险金独吞。如房主通过中介公司办理按揭贷款，为了省时方便，一般都会办理委托公证，让中介公司代办各项繁琐手续，由于需要代办的手续较多，房主在签署委托书时往往会忽略一些细小条款，像“到保险公司办理退保等相关手续及领取保险金”这项，等于房主将取回保险金的权利交给了中介公司。如果房主不知道提前还贷后可以取回保险金，而中介公司又有心隐瞒，那这笔保险费就很有可能让中介公司独吞了。

汇瀚按揭专家提醒市民，在签署委托公证时要认真看清所有委托条款，不要将自己的权利随便给予别人。现时很多中介公司的委托书都有一个统一的格式，但是如果房主对上面的条款有异议，是可以提出将其删除的。如上述“到保险公司办理退保等相关手续及领取保险金”这个涉及金钱的手续，还是房主亲身去办理较为安全。

地铁二号线延长线段、三号线首通段、大学城专线2005年12月26日开通试运行，这一消息让番禺区毗邻三号线的发展商颇为振奋。可以说，三号线已给附近的地产项目带来明显利好，而且除了销售看好，更重要的是置业者结构和观念的改变。

据广州市番禺区钟村房地产开发公司经理黄伟光介绍，在置业者结构数据中，原来有50％是来自天河北中心商贸产业区，现在这一类型客户的比例相对减少；而来自建设中的地铁5号线以及1、2、3号线沿线的客户明显增多，覆盖广州市市区、新发展区域、高新产业区域，甚至广佛都市圈区域。另一方面，居住型置业者比例有缩小现象，投资型客户已由2005年10月统计数字8％上升到15％，同时租价也不断看涨。

我们为这些置业者算一笔账：居住于城市的居民花费更高的价格购买城区房屋，主要是因为住在郊区需要为空间的距离支付更多成本。但是对距离的认识也可以转化为时间单位。地铁开通后，虽然距离不变，时间成本却不断缩短。以时间为度量衡的话，20-45分钟车程，周边到市区基本没有差别，而且准确率更高。市区小规模的楼盘虽然有很多不足之处，但凭地段优势销售均价都能卖到6000-10