问：最近房价飞涨，我们这些无房者人心惶惶，到处找房。有一些合意的楼盘还没有拿到预售证，但是也在做内部认购。以前媒体一直提醒我们不要买没有预售证的房子，但是，现在这种市场情况不先认购就担心以后买不到或者涨价。本来看好一套房，准备认购，又看到报纸上说某发展商在签了认购书之后，正式取得预售证时自己否认认购书，说是无效，房子可以不卖。这么一来，我又紧张了，未取得预售证的房子到底能不能认购？或者在认购时需要注意些什么问题？

　　读者/张飞

　　答疑嘉宾：

　　广东伯方律师事务所律师陈敏：商品房买卖是一笔大额交易，其合同的签订通常要通过两个程序来完成。先签订《认购书》，再签订正式的《商品房买卖合同》。根据最高法院的司法解释，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款

《羊城晚报》楼市周刊：

我们小区成立了业主委员会，聘请了一个新的物业公司管理小区。新物业公司进来以后遇到一个问题，就是很多业主不交管理费。物业公司要求我们配合他们收取管理费，并且提出，如果这些业主长期不交管理费，他们是撑不下去的，早晚得走。

我们很着急，因为新公司确实管得不错，如果刚刚稳定下来，就又换公司，小区受不了这个折腾，而且换了哪个公司来管都会面临这个问题。于是，我们就去找了其中一些业主，要求他们缴费。谁知，他们很干脆地说，房屋没有交付，根据《物业管理条例》42条规定，交付之前由发展商交管理费。

我们再去找发展商，他们回答得也很干脆，我们不是业主，根据《物业管理条例》42条规定，物业管理费由业主缴纳。我们纳闷了，回去找到《物业管理条例》，42条真的是两个规定都有。

我们又去问发展商，房子到底交付没有，他们又说交付了。我们要求看凭据，他们不肯，说交付的凭据跟我们没有关系。

这下，我们可真是不知让谁交管理费才好，据我们私下了解，小区里有些业主根本就没有约定过交楼时间，我们怀疑他们和发展商有特殊关系，可也没什么凭据。再说了，不管他

　　房庆芳分析认为，去年广东楼价上涨主要表现在第四季度。由于六月间国家出台新政，楼市出现观望态度，至第四季度房价上升，全年平均涨幅7.8%，市场没有出现大起大落的现象，整体表现理性、平稳。作为政府主管部门，不会直接干预市场价格，因为这是市场行为，涨还是降，由市场决定。但政府会通过一些宏观调控的手段，对市场作间接调节，今年将继续贯彻这一做法。

　　据介绍，2005年广东省商品房屋销售面积达3693.85万平方米，比上年增长21.2%，从1998年至今，实现了长达八年的持续增长。

今年年底楼价怎么走？一直是业主和购房者都非常关心的问题。日前，满堂红地产研究部对今年广州楼市走势分析后得出结论：新政对广州楼市的影响已得到基本消化，楼市开始进入平稳期，只要政府在短期内不出台新的宏观调控政策，楼价将保持“稳中缓升”的态势。延伸阅读：顾云昌:政策调控平衡房价 穗明年楼价不会大涨

业界一般认为，“6·1新政”是近几年国家出台政策中最为细致的，特别是对于住房买卖和转让方面，充分利用了税收手段，令每一个物业的成交都以其价格作为衡量标准，从单价方面控制买卖双方的成交行为。

但有行家认为，新政对楼市的影响广而不深，现已逐渐被市场消化。连续几个月，特别是今年新政出台前后的三个月（5月-7月）市场成交的变化可以体现。

转折点出现在第三季

业界普遍认为，今年的7月份可以

日前，中国商业联合会商业广场(购物中心)专业委员会副主任杨奕勇在商业地产的论坛上说：“目前国内的七成商业项目整体布局失误，很多开发商都认为商业地产失败的原因，是市场供大于求或者重复建设，其实商业地产的失败不在市场。”

杨奕勇认为，商业地产失败的原因是经营者缺乏现代商业运作理念，未能真正做到先商业、后地产，往往重选址、轻布局，没有把有关现代商场整体布局的基本要素结合起来，对整体布局事关成败认识不足。开发商在进行商场规划布局的时候，一定要重视引入现代商场的一些基本要素，不然的话，由于先天不足，已建好的商场往往因整体布局失误，很难推倒重来，变成“死”场一个。

杨奕勇还说，目前位于珠三角的商业地产普遍存在着四大硬伤，其一是选址时缺乏调研，仅凭从当地政府或城市规划部门获到的信息，就迫不及待地投资。（城市规划充满变数，在实施时，不但要根据实际遇到的问题进行适当调整，甚至还需依照新构思，将原定的规划方案推倒重来）；

其二是招商租赁欠佳、组织开业措施失当而造成失败的商场。（据悉，天河某大型购物中心和北京路某广场，就是因为开业的失败而导致商场的失败）

拍卖知多点

《拍卖法》规定，委托人可以在拍卖前撤回拍卖委托，但麻烦出在拍卖行与竞买人之间，拍卖行与竞买人并非在拍卖前一瞬才签订合约，而是在公告后至拍卖前的七天内签订。竞买人交纳保证金后，双方的竞拍和约即开始生效。此后若拍卖行停止拍卖规定的拍品，竞买人有权诉拍卖人违约并要求赔偿损失。因此，在竞买人交纳保证金之日至拍卖期间，拍卖程序就隐藏着一个时间交叠的问题，一旦委托人撤回委托，在这段时间里各方产生的费用该由谁付？

实举例一：法院委托某拍卖行拍卖某小区房产，拍卖保留价3000万元，拍卖行预收意向竞买人保证金300万元，公告登出日至拍卖会当天上午，拍卖行共收到了7家交付的保证金共计2100万元。但在开拍前半个小时法院撤回委托。

实例二：某拍卖行拍卖一地块，一家公司立即将3000万元款项打到该拍卖行，另一家公司也调动了3000万元资金欲参加竞拍，两家公司均志在必得。而拍卖行在拍卖准备工作中也产生了大量的宣传广告费用。

据《拍卖法》第29条规定“委托人在拍卖开始前可以撤回标的，委托书人撤回拍卖

买楼先查册。查册是指到房管部门查询当次交易的二手房相关情况，包括产权所属、房屋性质、被抵押或查封与否以及使用年限、历史变动等信息。查册在买卖过程中起着非常重要的作用，也是防范交易风险最基本的步骤。

查册防风险不可不做

日前，白小姐通过某地产中介挑选了一套越秀区物业，中介营业员告之该屋主因资金周转而需急售，目前物业一直抵押给银行，尚欠25万元贷款。

白小姐通过中介与业主陆先生磋商，决定以40万元成交，双方并约定由买家垫资25万元为业主提前还贷。考虑到自己缺乏房屋交易经验，再加上剩下15万元房款亦需向银行申请贷款，白小姐决定委托按揭公司代办相关手续。

按揭公司根据正常工作程序到房管局为物业进行查册。查册结果一如业主陆先生所言，目前物业尚抵押在银行，只需赎契即可办理房屋交易。

查册时效性不可不知

一切准备就绪，白小姐把25万元存到业主供款账户进行赎契。按揭公司建议她在赎契前应再次进行查册。

由于3星期前已完成

“六一新政”实施以来，短线投资房产获利的行为受到沉重的打击，不少投资者由此纷纷将投资房产的方式转为中长线。对于购买物业后以收取租金作为收益回报的投资行为，怎样衡量投资回报是否理想，需要有一个科学、准确和适宜的投资分析方法，计算投资回报率就是其中最主要的方式。

据中原地产从业员的经验所得：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：

租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。

那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％

这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷

日前，七部委出台的新政八条，严厉地打击了房地产炒家，银行加息、"国八条"政策的实施、住宅禁商政策的实行等，在打击了投机者的同时，也让不少投资者没了方向。

由于住宅禁商的再度实行，写字楼的投资市场在近期表现得十分活跃，为投资者提供了一个新的选择。自5月1日广州正式实行“住宅禁商”后，一些繁华地段的商住楼出现了租客迁移潮，而乙级写字楼的租赁业绩则迅速攀升。中原地产（工商铺）写字楼部负责人表示，住宅禁商后，写字楼租赁成交量比之前翻了两番，目前已接收不少从住宅楼搬出的公司租户，这些客户一般选择租价和管理费较低的写字楼，面积在80-100平方米的物业最受欢迎。

写字楼投资VS住宅投资

众所周知，住宅投资风险低，前期投入小，只需要总楼价的三成首期，对一些拥有住房公积金的个人投资客，前期的投入就显得更加轻松，投资住宅不愧为一个“保本”的选择。但是，住宅由于市场供应量较多，不同地点的物业之间可替代性高，所以租金的上升空间相对较低，住宅的投资回报率也相对偏低。同时