利好不断催热珠江新城

一连串的消息使珠江新城再次成为各界关注的热点:

本月11日，珠江新城东部的M-4地块，规划作为五星级酒店配套；据本月12日施行的《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州市将一次性奖励500万元；珠江新城地下线拟今年上半年动工；从广州市两会传来信息，这一中央商务区将于2010年基本建成体现广州城市形象的标志性区域，首先，将建设广州最大的“城市客厅”———珠江新城中央广场，广场周边以广东省博物馆、广州歌剧院等文化设施和超高双塔等地标建筑为重点，形成新城市中轴线。

张广宁市长更一语道出珠江新城未来走势：“珠江新城将在2010年火起来”显示了政府对发展珠江新城的重视和信心。【延伸阅读：【搜房现场直播】2006年珠江新城发展前景论坛】

珠江新城“

涨，涨，涨，从2003年下半年开始，广州楼市开始进入上行通道，去年全市预售商品房销售均价为3746元/平方米，与2004年相比上升了7.7%。楼价居高不下，无论是开发商还是购楼者，却承受着巨大的心理压力。

从去年6月新政开始，房地产行业迎来了宏观调控年，但一系列的政策并没有对楼价带来实质性的影响，楼价一路涨，楼盘照样卖。今年一开春，广州市政府对房地产行业的监管力度明显加强，从土地供应、开征税费、推出经济适用房、规范楼盘销售程序等方面都表现出政府整治的决心，这些因素对今年的楼价走势会有怎样的影响，广州今年各区域的行情如何？哪些板块最值得关注，本期我们邀请了广州各大中介行，对今年的楼市作出预测，作为市场的前沿，他们的推测应是准确和到位的。

今年广州楼市的热点还是住宅，估计上半年老八区的住宅供应量在150万－200万平方米之间，全年为500万平方米左右。总体供求情况将持续去年的求大于供。而上半年可能由于入市货量少，楼价上升幅度相对较高；下半年供应量加大，升幅将降缓，预计全年价格涨幅有可能突破两位数，即10%以上，而商品住宅的价格涨幅大约9%-11%。

广州市有关部门正在考虑和规划的“新社区”计划中，将再建一批“廉价屋”，解决中低收入家庭的住房问题，已经淡出市场近三年的经济适用住房有望重出“江湖”。

自2002年开始，广州市逐步停止经济适用房新项目的建设，改为以住房货币补贴及廉租房建设的形式解决“双特困户”的住房问题。

广州是全国最早建设经济适用住房、同时也是在国内较先缓建该类住房的城市。在1986年至2002年间兴建了7个安居房小区，以政府免收土地出让金及部分税费的非盈利性价格，惠及3万多个家庭。该类房屋，开始称解困房，而后叫安居房，1999年统称经济适用房。

对建设经济适用住房的呼声越来越高，是源于广大置业者难以承受现今一路高走的楼价。根据阳光家缘网站的统计数据，从2006年1月1日至本月8日，广州市原八区通过网上签约共售出4275套商品住房，均价达到7109元/平方米；数据显示，2005年7月原八区的商品住宅均价为5467元/平方米。房价在半年时间的涨幅高达30％。

在楼价涨速把城市广大居民收入增长速度远远抛在身后的今天，相对于高昂的楼价，越来越多原本打算买楼

连续两年以两位数上涨的楼价让不少打算买楼的置业者离市场越来越远。

一向以“物美价廉”著称的番禺楼盘开始慢慢失去其“价廉”的优势。据番禺区国土房管局预售商品房成交的统计数据，在已过去的一年中，番禺区共成交18273套商品房，比2004年减少了5807套；成交面积218.5万平方米，比2004年减少了50.18万平方米；成交金额达到102.32亿元，比2004年增加了1.82亿元；最为瞩目的是成交均价，达到4683元/平方米，比2004年的3740元/平方米暴涨943元/平方米，涨幅达到25%。

广州去年楼价涨幅尚未公布，但政府有关部门的统计分析已表明，楼价上升的步伐已大大超过市民收入的增长速度。据统计，去年1—12月，广州10区商品房交易共计107765宗，面积达1099.97万平方米，分别同比下降1.72%和1.95%；在交易量下降的同时，成交金额却达到608.34亿元，同比增长8.61%。

成交量下降而交易金额增长，意味楼价的上升。而市场上直接反馈的信息也让不少买家望楼却步。去年10月黄金周楼市复苏后，市区内的楼价升幅超过15%。

国家七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确指出，在税收方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。而享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

这一政策，实际上是通过制订高档房具体标准，对商品房售卖交易中的契税缴纳具有很大的影响，因为购买非普通住宅，需交付的契税是3％，比购买普通住宅高1倍。

自从国家鼓励个人购买自用普通住宅，实行减半征收契税以来，广州市对住宅一般均按1.5%的标准向购楼者征收交易契税，对别墅则作为“高档住宅”征收3%的交易契税。

广州市权威人士透露，在住宅交易中之所以仅按这两种类型征税，是因为除别墅可

期楼交易不足一手楼的4%

广州市房地产交易中心副主任黄文雄说，国家出台的这项政策对炒家是致命打击，就全国而言，对抑制区域性虚高的房价是一剂猛药，将产生很大作用。

但对广州市而言，这样的炒家并不多，在一手楼交易中所占的分量可谓不足挂齿。今年第一季度，广州市十区内所发生的期楼转让仅866宗，而同期一手楼交易登记达2.3万宗，前者仅占后者的3.7%；期楼交易面积8.3922万平方米，占一手楼交易面积232.58万平方米的3.6%；期楼交易金额3.76亿元，仅及同期125.15亿

买楼以自用为主　投资以长线居多

国务院办公厅日前发文，禁止期楼转让，打击房地产投机的强力措施，将使炒家成为“房东”。不过据行家分析，以自住型买家居多的广州市，这样的倒霉“大闸蟹”应该不多。

期楼交易不足一手楼的4%

广州市房地产交易中心副主任黄文雄说，国家出台的这项政策对炒家是致命打击，就全国而言，对抑制区域性虚高的房价是一剂猛药，将产生很大作用。

但对广州市而言，这样的炒家并不多，在一手楼交易中所占的分量可谓不足挂齿。今年第一季度，广州市十区内所发生的期楼转让仅866宗，而同期一手楼交易登记达2.3万宗，前者仅占后者的3.7%；期楼交易面积8.3922万平方米，占一手楼交易面积232.58万平方米的3.6%；期楼交易金额3.76亿元，仅及同期125.15亿元一手楼交易额的3%.按这样的比例，炒家退市对楼市的影响无足轻重。

同二手楼交易相比，期楼转让所占份额也只有4.58%、4%和6%，同样是“小菜一碟”。

购买预售商品房必看

1.售楼处必须张贴该项目《广东省广州市商品房预售许可证》及附图的原件，展示广州市国土房管局制订的《商品房买卖合同（示范文本）》；

2.看清《广东省广州市商品房预售许可证》上的有效期限、预售款监控账号、备注栏内容。

签订商品房买卖合同

1.可在售楼现场的网上下载《商品房买卖合同（示范文本）》；

2.商品房买卖双方根据上述示范文本，协商拟订《商品房买卖合同》；预购人应仔细阅读合同条款，并注意条款与售楼广告书或宣传资料所明示的内容是否相符，预购人可以要求在合同中列明双方承诺或售楼书中明示的内容；

3.在网上的商品房买卖合同文本上输入双方商定的信息并确认后，预购人设置密码锁定所选房屋；密码应自行保管好；

4.房地产开发企业打印网上备案的商品房买卖合同、商品房预售款缴款通知书，并与预购人共同在书面合同上签名（盖章）;

5.由房地产开发企业通过网上操作系统，将双方当事人确认的合同文本传送至房地产交易登记机构办理网上备案和进行房

配套物业群初步形成

目前，紧依广州国际会展中心的核心地带中，已初步形成了一个为其配套的物业群：

东南部，是刚落成的中洲中心第一期，总建筑面积13.9万平方米，由南、北两座塔楼组成，北塔是26层的写字楼，南塔是30层的商务公寓，其中一至四层4.5万平方米的商业裙楼将作为大型专业展览场馆的功能。这一物业，喝了配套会展中心的“头啖汤”。

东北部，分别是保利地产与香格里拉两大项目。前者占地约9万平方米，建成之后将是配套会展中心的第一个生态型写字楼；后者是一座拥有750个客房的国际大酒店，占地面积约5万平方米。

中洲中心与保利项目和香格里拉项目之间，是在建的国际采购中心，由在广州市开发光大花园出名的光大地产和另外一集团合作开发。

提前还贷对开发商有利

“小业主提前结束供楼，对开发商资金回笼有促进作用”，一位希望不要公开姓名的开发商表示，楼盘选定按揭银行后，开发商与银行之间还需要签订担保协议，万一小业主因还贷能力不足而断供时，开发商要负连带责任。

例如，开发商对断供房产要负责返购，或是断供房产被银行拍卖时，若拍卖价不足以清偿所欠银行贷款，开发商则需向银行补足差额部分。因此，开发商也与按揭银行一样担心小业主断供，小业主提前还贷，客观上是使开发商“解除了后顾之忧”，“少操一份心”。

“说实在的，有报道说不少小业主提前还贷，这对开发商来说还是个新问题，我们以前没遇到过。”这位开发商说，广州楼市发展健康，购楼者置业以自住为主。银行加息，小业主增加的负担分摊至每个月并不多，例如一笔40万元的贷款，每月新增利息不足100元，影响低微，“即使是小业主提前还贷，这也是银行与小业主之间的事，