广州已经拿出一块地进行“限价”招标，据称9月北京也将推出3块限房价的地块。不知道是谁提出“限价房”的主意，也不知道商品房限价的理论基础在哪里，不过依我拙见，尽管限制房价的出发点是好的，由于缺乏理论支持肯定走不远。

　　从表面来看，限制房价是为了保护弱势群体，让中低收入家庭能够买得起房子。实际上，限房价在短期内未必能够起到作用，而从长期来看肯定是弊大于利。

　　第一，损害市场竞争机制。经济理论告诉我们，价格是通过市场传递信息的重要渠道。如果需求增加，推动价格上升。如果供给过剩，商品卖不出去，价格自然下降。价格的变化给生产者和消费者提供了信息，使得他们可以根据价格信息调整各自的行为。价格机制有助于有效地分配社会资源。限定房价切断了联系生产者和需求者之间的信息渠道，使得市场机制不能发挥作用。盖多少房子？盖什么样的房子？在没有市场调节的情况下只好靠计划来确定了。实践告诉我们，千万不要盲目相信计划的功能，只要贯彻计

前几天，有位教授碰见我，没说几句就兴师问罪。他说：“我怎么也不相信你会支持政府干预市场。”好像我犯了什么严重错误一样。原来他不赞成“国六条”中的规定：新建住宅当中90平方米以下的小户型不得少于70%。他认为，政府凭什么规定商人要盖什么样的房子？应当由市场来决定。还有位我一贯很尊敬的教授说，控制住宅面积势必徒劳无益，人们可以将两套房子打通，甚至可以将楼高加大，一隔为二。今天控制面积，是不是将来还要控制体积？显然，许多人担心，一旦打开一个缺口就刹不住车，从一个变量的控制开始，推进到另外一个变量，扼杀市场竞争，甚至倒退回计划经济。

这些顾虑是有一定道理的，我们必须坚持市场经济改革的大方向，倒退是没有出路的。政府的作用是当好裁判员，而不能既当裁判员又当运动员，该由市场决定的事情就应交给市场，政府不要过度干预市场竞争。然而，市场并不是万能的，在某些情况下很可能失灵。如果出现市场失灵，就必须通过制度建设来规范市场，使得竞争更为健全，更加有效率。

“国十五条”规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一规定有没有经济学理论基础？如果不把这个问题弄清楚，执行起来肯定要打折扣。有人断言，限制户型的做法很可能是短命的。有些房地产商对这个规定非常反感，他们希望挺一阵子，等到风头过去了继续盖大户型的豪华住宅。在他们背后，某些官员阳奉阴违，偷梁换柱，官商勾结，企图和中央的政策博弈一番。

置疑这一规定的学者担心政府干预会破坏市场机制。他们的担忧是有道理的。在由计划经济向市场经济转型的过程中，过多的政府干预不仅降低了效率而且放纵了寻租，导致了相当严重的贪污腐败。我们并不赞成过度政府干预，但是，关键在于，政府经常管了不该管的，而该管的没有管。

市场不是万能的。市场竞争能够提高生产效率和资源配置效率，但是为了实现社会公平，往往需要附加其他的一些条件。根据市场理论，只有在明确的边界规定下，市场机制才能达到资源优化分配的目的。当前的房地产市场远远不是理想的充分竞争市场。也就是说，在某些情况下必须将消费群体进行区隔，然后才能有效地开展竞争，最终达到社会福利的最大化。

目前中国经济形势总体向好，房地产业也在这样的大背景下得到了飞速发展。在这一极速增长的过程中，中国房地产业出现了较多问题。尽管对目前中国房地产有没有泡沫尚存争议，但在经济高速发展时对于潜在的泡沫更应提高警惕。由于引发危机的原因各不相同，日本、泰国、中国台湾、中国香港的房地产泡沫教训都从不同侧面给了我们有益的警示。

日本：翘尾巴翘出来的泡沫经济

近百年来日本先后翘了两次尾巴。第一次是在明治维新之后，翘尾巴，不可一世，到处侵略。第二次，战后经济搞得不错，又翘尾巴，得意忘形。第一次碰个头破血流，无条件投降。第二次翘尾巴，很快就受到了泡沫经济的惩罚。

全世界的瞩目下翘尾巴在1956～1973年期间日本的经济增长速度平均为9.3％，外贸顺差连年，是世界上经济增长最快的国家。1969年，美国哈佛大学教授傅高义(Ezra F. Vogel)写了本书，名字叫“日本第一”。据他本人说，其目的是要唤起美国人的危机感，不要总是老子天下第一。可是，这本书传到日本后，却让许多日本人翘起尾巴来了。

日本泡沫经济的形成和货

　　“国十五条”规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一规定有没有经济学理论基础？如果不把这个问题弄清楚，执行起来肯定要打折扣。有人断言，限制户型的做法很可能是短命的。有些房地产商对这个规定非常反感，他们希望挺一阵子，等到风头过去了继续盖大户型的豪华住宅。在他们背后，某些官员阳奉阴违，偷梁换柱，官商勾结，企图和中央的政策博弈一番。

　　置疑这一规定的学者担心政府干预会破坏市场机制。他们的担忧是有道理的。在由计划经济向市场经济转型的过程中，过多的政府干预不仅降低了效率而且放纵了寻租，导致了相当严重的贪污腐败。我们并不赞成过度政府干预，但是，关键在于，政府经常管了不该管的，而该管的没有管。

　　市场不是万能的。市场竞争能够提高生产效率和资源配置效率，但是为了实现社会公平，往往需要附加其他的一些条件。根据市场理论，只有在明确的边界规定下，市场机制才能达到资源优化分配

二战以后，亚洲经济一度非常活跃，在日本经济高速发展之后，四小龙（韩国、香港、新加坡、台湾）迅速崛起。随后，亚洲新兴工业国家（印度尼西亚、泰国、马来西亚）也赶了上来。可是，许多亚洲邻国先后出现了程度不等的房地产泡沫，有些国家还遭遇了严重的金融危机，增长势头严重受挫。近年来，中国经济飞速发展，取得了举世瞩目的成绩。尽管目前中国宏观经济存在不均衡问题，但总体形势是非常向好的。形势越好越要保持清醒的头脑，务必从亚洲邻国或地区房地产泡沫经济的教训中得到警示，千万不要重蹈覆辙。

须有强烈危机意识“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，房地产泡沫往往是在经济繁荣时期酝酿形成的。经济高速发展，人民生活水平不断提高固然是好事，但是随着住宅需求增加，房地产投机活动出现。民众的心理也很可能受到投机活动的影响，不切实际地追求暴富。因此，越是在经济高速发展的时候越是要有强烈的危机意识，防止房地产泡沫的恶性膨胀。

日本经济在战后高速增长，取得了一些成绩，很快就头脑发热，翘起了尾巴。在日元升值之后，股市和楼市同时暴涨。在房地产市场严重过热的情况下，日本金融当局非但没有采取调控措施，反而放松

    在一季度房价再度暴涨之后，一般老百姓几乎不敢奢望房价下跌，只要房价不再像断线的风筝一样暴涨就谢天谢地了。在国六条颁布之后，把房价压下来成了政府官员的一项重要任务。还有人建议如果房价降不下来就拿各级领导是问。他们头上的压力不可谓不大。

    于是，有的官员便说，要采取各种措施来直接限制房价。在不知不觉之中，他们脑子里的计划经济思路又回潮了。房价和其他商品价格一样取决于市场供给和需求。倘若打算由政府规定房价，肯定是搬起石头砸自己的脚。房价千变万化，怎么可能由政府官员来确定？住宅的高层和底层的价格不一样，向阳的和背阴的不一样，外部环境不一样的房价也不一样，地理位置对房价的影响更大。只能由购房者和房地产商在讨价还价的过程中决定房价。只有不断变化的房价才能传递有效的信息，改善房地产市场的竞争环境，提高资源分配效率。倘若强行控制房价，由于在房地产商和购房者、政府官员之间信息不对称，因此，上有政策，下有对策。吃亏的最终还是购房者和政府。任何试图用行政手段来压低房价的政策最后都会落空。甚至最后引起房价报复性反弹

    近年来，泡沫经济已经取代经济衰退成为人们的梦魇。从上世纪90年代初开始，日本在泡沫经济破裂之后一直在不景气中挣扎。在1997年的金融风暴中，泰国、马来西亚、印度尼西亚的经济泡沫崩裂了。有人说，中国内地、中国台湾、中国香港的繁荣也是经济泡沫。还有人说，过去20年亚洲的高速经济增长整个就是一个大泡沫。在2004年以后，不少大城市的房价飞涨，于是许多人纷纷惊呼中国房地产市场出现了严重的泡沫，有些人断言房地产的泡沫很快就要崩溃。泡沫经济这个词越来越多地出现在各种媒体和学术杂志上。看起来，确实有必要探讨一下，究竟什么是泡沫经济。

    泡沫经济的定义用泡沫来形容一个经济实体在一段时间内迅速繁荣，然后又急剧下降的兴衰变化，可以说是相当贴切。一滴肥皂水，一口气就可以吹出一个炫丽夺目的气泡。自然界的泡沫越大，崩裂得越快。在一般情况下，人们把泡沫经济作为虚假繁荣的同义词，就像一个肥皂泡一样，看起来五颜六色，可是中间没有什么内涵。一旦泡沫破裂，繁荣景象就像梦幻一样顿时消逝得一干二净。

 &