摩根士丹利经济学家谢国忠估计，亚洲地区目前囤积的热钱超过7000亿美元，这大约是1997-1998年亚洲金融风暴时从亚洲流走资金的3倍，其中可能有一半资金身处中国。他还预计称，这些热钱可能很快转向。

摩根士丹利亚太总部在7月7日发布的专题报告披露了谢国忠的上述观点。谢国忠在报告中说，亚洲地区聚集如此多的游资，无外乎两大原因：疲软的美元和人民币升值预期。

谢国忠警告，炒买人民币升值的热钱将会流走，鉴于目前美国与亚洲的收益率差距不断扩大，持有亚洲资产的投资者所受损失也更严重，随着未来几个月内的经济趋势逆转，热钱将“如洪水般”从亚洲流走。

谢国忠认为，当市场消化中国重估人民币的消息，热钱流入的速度会冷却，亚洲需要谨防热钱撤退时的“流量危机”。他说，中国在处理这一问题时须非常谨慎，才能实现软着陆。

少数人通过房地产市场把财富转移到他们自己的腰包里。虽然最初土地属于人民，但是大多数人民承担不起房产的价格，却看见到处都是空置的房子。为了减缓社会紧张程度，政府必须采取更严厉的措施来对付房地产泡沫。针对地产投机，中国采取了一些温和措施。 5 年期按揭贷款利率上升了 0.2 %达到 5.51 %，在地产投机严重的地区，房价最低首付比率由 20 %提高到 30 %。考虑到活期存款利率是 0.72 %，通货膨胀率预期为 4 %，现在的金融环境将依旧鼓励金融投机。

这些措施确实表明政府对房地产投机比较关心，还可能会采取更多新措施。这可能使房地产市场降温一个月左右，但如果政府随后不采取更严厉的措施，投机将死灰复燃。所有权不超过一年的房产交易，对其资本利得征收 50 %或更多的收益税，以后每增加一年收益税减少 10 个百分点，这样才能遏止投机。

温和措施缓解公众对房地产泡沫的情绪

在投机氛围浓厚的地区，中国政府对 5 年按揭贷款利率提高 20 个基点达到 5.51 %，房价最低首付比率从 20 %上升到了 30

一系列最新的调控措施开始动摇地产投机者的信心了。可以判断，政府采取了实现房地产市场软着陆的最佳政策组合—采用税收和行政措施来调控过热的地产市场，同时保持汇率和利率稳定。中国各个城市应该把保持房屋的每平方米均价占居民家庭年收入的10%甚至更低水平作为目标。这样的房价既能满足城市建设的资金需要，又能支撑城市化的持续推进。

一系列最新的房地产调控措施说明，中央政府已经下决心给过热的房地产市场降温。我认为，逐步打击地产投机并保持汇率和利率的稳定，是房地产市场软着陆的最佳政策组合。

在未来20年，中国约有4亿人口城镇化，这就需要1亿套住宅来满足城镇人口的增加，因此，健康活跃的房地产市场对中国经济的发展至关重要。如果房价相对收入而言过高，人们失去购房的支付能力，中国的城市化进程就会减慢。因此，中国必须严格限制房地产投机，以保证房价的上涨与家庭收入的增长相适应。

我认为，中国城市每平方米的平均房价应相当于当地居民家庭年均收入1/10的水平。这已经高出国际水平了，发达国家比这一比例要低30-50%。我之所以将中国的房价定位于这一水平，主要是因为中国

日前，摩根士丹利董事总经理谢国忠发表研究报告指出，高房价将对香港经济长期发展构成严重威胁。

房地产价格过高直接带来两个后果：一是迫于商务成本压力，本地企业迁至成本较低的广州等地，这造成了香港制造业的萎缩。二是由于生活成本高企，导致本地出生率下降。

长期来看，将使消费需求减少，令经济步入漫漫“熊途”。

谢国忠对《每日经济新闻》表示，从90年代港府将地皮作为一项稀缺资源开始，就走上了一条错误之路。

房地产业的“挤出”效应使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中。

目前手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益，一直在维持高房价。这一做法只会降低香港的长期竞争力。

谢国忠表示，香港经济增长过度依赖居民的短期消费需求，而中产阶级的消费容易受到房产价格波动影响，

摩根士丹利亚太区经济师谢国忠昨日接受《每日经济新闻》记者采访时表示，近日中央推出的房地产调控新政策虽然主旨仍在于为房地产业降温，但房地产业顺利“着陆”将成为人民币汇率改革能够顺利进行的条件之一。

谢国忠指出，目前房地产业存在普遍过热的现象，而这对于汇改是个障碍。“目前无法预测，汇率体制变动将引起楼市多大规模的波动。但一旦房地产业掉下来，对经济来说就是个大问题了。”他不无担心地说。

复旦大学金融学教授孙立坚对此表示赞同。他认为，上述房产新政策可能将一部分投机在房地产行业的“热钱”挤出，从而预防人民币汇率改革之后可能出现的一些“后遗症”。

有关专家解释说，表面看来，房地产调控政策与人民币汇率改革之间似乎相关性不大。但是，近一年来流入境内的短期投机资金，也就是通常所说的“热钱”，随着人民币升值预期的强化日益成为紧密联接这二者的“隐形”纽带。境外资金投资于境内房地产的原因就在于期望通过所持有的房地产价格上涨以及人民币升值的“双保险”来达到高额的投资回报。

谢国忠介绍说，去年上海楼市销售总额约为2000亿元人民币，其中一半左右

少数人通过房地产市场把财富转移到他们自己的腰包里。虽然最初土地属于人民，但是大多数人民承担不起房产的价格，却看见到处都是空置的房子。为了减缓社会紧张程度，政府必须采取更严厉的措施来对付房地产泡沫。针对地产投机，中国采取了一些温和措施。 5 年期按揭贷款利率上升了 0.2 %达到 5.51 %，在地产投机严重的地区，房价最低首付比率由 20 %提高到 30 %。考虑到活期存款利率是 0.72 %，通货膨胀率预期为 4 %，现在的金融环境将依旧鼓励金融投机。

这些措施确实表明政府对房地产投机比较关心，还可能会采取更多新措施。这可能使房地产市场降温一个月左右，但如果政府随后不采取更严厉的措施，投机将死灰复燃。所有权不超过一年的房产交易，对其资本利得征收 50 %或更多的收益税，以后每增加一年收益税减少 10 个百分点，这样才能遏止投机。

温和措施缓解公众对房地产泡沫的情绪

在投机氛围浓厚的地区，中国政府对 5 年按揭贷款利率提高 20 个基点达到 5.51 %，房价最低首付比率从 20 %上升到了 30 %。在实

　引文：持续了很长时间的“楼市泡沫论”，再次谈起来多少让人有些“审美疲劳”，毕竟这四年多来，没有人对泡沫问题盖棺定论；但媒体惟独对谢国忠的“泡沫论”仍旧很兴奋，因为谢国忠看起来总能在“疲劳期”快要来临时扔出一些直接带有预警性质的、又令人难以置信的观点，嗓门还挺大。譬如，最近他又表示：“上海地产泡沫难以跨过2005年。”谢国忠就像是武侠小说中，江湖上负有盛名的“神算子”，解出的一卦“下下签”，之后阶段性地提醒那些将信将疑的江湖同道：“出来混，总是要还的”。

 　　高分贝坚持“崩盘论”

　　个头儿不高，有着上海人特有的吴侬软语腔调，说起话来手势特多，而且还是语不惊人死不休。目前担任摩根士丹利证券亚洲董事总经理兼亚太区经济分析师的谢国忠，“不但有经济学家锐利的眼光，还有着工科学生对事理的坚持，过去几年来的预测奇准无比，每次的惊险发言，让投资银行主管们冷汗直流。”这是《机构投资者》杂志(Institutional Investor Magazine)对他的评

有些投资者认为中国房地产市场没有泡沫，因为成千上万的人渴望跳出农门，进城居住。10年前对东南亚市场也有人有过同样的观点。

成千上万的人渴望跳出农门，进城居住，因此中国房地产市场没有泡沫——10年前对东南亚市场也有人有过同样的观点。

10年前，雅加达是全球的热点城市。在1990年到1997年间，这个地区的GDP每年接近10%的幅度增长，外籍人口也增长了10倍。但自金融危机发生后，雅加达及附近地区的房屋销量减少50%，进入1998年，整个印度尼西亚房地产业的业务大幅度下降，造成至少200万名工人失业。

雅加达只是当时东南亚经济急速变化的一个缩影。10年前的东南亚，国家经济繁荣，出口和投资增长很快。“东南亚奇迹”概念横扫全球商业社会。带着狂热的情绪，西方银行疯狂地为东南亚商业活动提供贷款。涌入的热钱给东南亚国家的货币带来升值压力。房地产泡沫遍及所有东南亚大城市。

出色的经济表现和来自全球商业社会的赞扬让东南亚陷入狂热的快乐中，甚至让他们开始相信自己是不可战胜的。他们没有想到，东南亚的经济增长首先归功于美国的低利率，其次是美元的弱势和日元的

“虽然人民币慢慢升值的可能性并不大，但内地一些与房地产有关的利益团体正在积极推动升值的实现。”在近期发布的报告中，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠指出影响人民币汇率的另一股力量来自国内的房地产商。

这一次，谢国忠拿出了令房地产商们担忧的数据：“我国在建的楼房总面积达到15亿平方米，相当于2004年总销售面积的4倍”。

 他分析说，2004年的房地产销售额因为实际的负利率而大大上升，随着利率的提高，要全部售出这批在建房变得很困难。而房地产商们认为，让人民币慢慢升值将能挑起大量境外投机者的兴趣，从而引入更多的“热钱”来帮助房地产业的存货脱手。

从2003年下半年开始，由于对人民币升值存有预期，大批境外“热钱”进入内地，和内地的江浙游资一起潜伏在上海等大城市的高档楼盘中。从那时至今，各大城市的房价节节攀升。2005年第一周，上海商品房成交均价达到每平方米9452元的新高；在城区，1万元已经不是好房子的起价了。

不过，在美联储不断加息而人民币升值希望渺茫的情况下，上百亿借道香港的“热钱”已经撤出，潜伏在内地房地产