在普华永道入驻北京财富中心的新闻发布会上，朝阳区区长陈刚透露出的最新一组数据，让关注北京CBD发展的人士着实兴奋。据他介绍，到目前为止，CBD区域之内共有2521家企业入驻，其中外资企业达到了807家，入驻CBD及周边地区世界500强的有120多家，占在北京的世界500强75%左右，而这其中有85家直接在CBD里。入驻CBD的外资金融机构有83家，其中外资银行办事处有68家，外资银行分行有15家；在CBD的外资银行办事处占在京外资银行办事处的68%，外资银行分行占在京的外资银行分行71%。另外在京设立的25家跨国公司总部，有21家在CBD及周边地区。

从2001年获得北京市政府批准后，CBD的建设至今已经有3年多的时间，已经从初期的规划建设、地产开发逐步转入实质的产业招商阶段。业内人士普遍认为，北京CBD已经进入了真正的“商务年”。“CBD开工建设的第一个项目财富中心迎来重要的合作伙伴———普华永道，就向外界传达了一个信号，那就是北京市CBD建设从原来的规划建设中，现在已经转向建设和产业发展。”陈刚说。据悉，作为全球最具规模的专业服务机构之一的普华永道选择北京财富中心

在戴德梁行第二季度新闻发布会上，泛城综合住宅服务网介绍，从预售商品房的成交套数、面积、金额分析，2004年北京预售商品房市场的交易数据均较去年同期大幅上升。从预售金额看，今年1至5月份北京普通住宅的预售金额已达到去年全年预售金额的6成（59.27%）；别墅及高档公寓已超过去年全年预售金额的7成（72.77%）。据估计，尽管下半年有宏观调控、“8·31”大限等因素存在，北京房地产市场2004年全年销售表现仍将比2003年好。

与去年同期相比，今年别墅和高档住宅市场表现得异常红火。统计数字显示，今年1至5月份，别墅及高档公寓的预售套数达3317套，较去年同期上升506.89%；预售面积达545628平方米，较去年同期上升843.58%。

在价格方面，别墅和高档住宅上升速度较快。据悉，今年前5个月的预售均价为10921元/平方米，较去年同期上升23.74%（与全年的平均数字9193元/平方米相比也上升了18.8%）。2004年除了2月份出现过均价激增39.82%之外，其余月份的变化也是维持在±5%之内。泛城（中国）综合住宅服务董事胡港文分析认为，如果以此

●住宅开发模式不适合商业地产

目前有许多商业地产项目的开发商是从住宅开发转过来的，开发思路也在很大程度上沿用了住宅开发的模式。五合国际中国区总经理刘力曾规划过一些商业项目，结合实践经验，他认为，如果沿用住宅的开发思路，商业地产很难取得成功。商业地产与住宅项目存在很大区别。据刘力分析，这种区别主要体现在三个方面。首先从营销的角度来说，住宅产品是直销，而商业地产项目类似“传销”。大型综合商业项目的销售对象是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。其次，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻；而一个大型商业项目则需要一次投资建成，才能形成商业气氛。这种开发模式要求发展商具有雄厚的资金储备以及抵御风险的能力。此外，专业化公司在商业设施的开发中比在住宅开发中具有更重要的作用。

前不久，北京商业企业管理协会副会长荀培路在一次研讨会上也指出，现在许多商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业地产开发规律不是很熟悉，这加大了投资风险。

●“定制化”要求高

专家分析认为，商

6月8日和9日，首次在世界五大洲连续传递的奥运圣火将穿越北京的奥运区域，让北京提前感受到了2008年奥运会的气氛。同样在6月9日，北起辛店村路、南至北土城路的城市主干道———北辰西路正式通车,可以说,连同规划中贯通中关村、亚运村、燕莎和ＣＢＤ的地铁10号线，奥运板块与CBD、中关村等多个商务中心的立体快连布局正式启动。

“奥运场馆的建设，必将激活奥运板块的快速发展。由于基础设施的提前投入，相关区域在硬件和软件方面将有很大提升。”凯德置地北京分公司总经理王会干说。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在中国注册的公司，去年年底在奥林匹克公园附近购买了一个地块。据悉，在4月18日举办的“投资北京———奥运经济市场推介会”上，北京市政府有关部门透露，将以巨资对亚奥核心区进行基础设施全面重建。业内人士普遍认为，由于奥运经济的发展和带动，北京经济也将会有一个质的提升。“奥运板块的发展绝对不是一个短期行为，特别是对发展中国家来说，由于奥运建设的推动，各方面都会受到长远影响。”王会干说。

正是看好这个区域的发展潜力，奥运板块的房地产开发热度一直逐步升温。位于奥运村核心区域

对许多居住在北京城区里的居民（其中大部分是央产房房主）来说，都多多少少会碰到这样的难题：一方面对自己居住的老房子在物业、户型、密度方面不尽满意，想升级置业换套住宅，但又不想离开自己已经习惯的生活环境；而另一方面在同地段内可供选择的新项目并不多。

而最近情况有些变化，一批高品质、相对密度较低的地产项目如中华家园、源屋曲、富贵园、那里、花市枣苑、融城等出现，为居住在周边的央产房业主升级置业提供了较佳选择。事实也是如此，据悉，最近刚开盘的源屋曲项目，该项目位于西二环，在短短一个月内就销售出去20%，在已经成交的总量中有70-80%是在周边企事业单位工作的员工，并且多数属于二次置业。北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰分析，此类项目在市场上热销，是多种因素共同促成的。

■社区配套完善成熟

有学者研究指出，决定住宅的价值因素主要有八个方面，分别为地理位置、交通状况（城市交通、小区内部交通）、环境（人文环境、自然环境）、配套设施、房型、外观、物业管理、开发商声望。而对北京的城市中心区来说，地理位置、交通状况、环境、配套设施这四个因素具有其它地

“京西的房子不愁卖！”北京协成房地产公司市场总监牟鑫对北京西部楼市市场前景非常乐观。最近一些北京西部项目的热销场面似乎也印证了这一点。中远房地产开发有限公司开发的京西超大型生态住宅区“远洋山水”在内部认购时局面非常火爆。据中远房地产开发有限公司市场营销部总经理武文勇透露，目前一期可售部分的80%已经售出。位于永定路、田村路交汇点的乐府·江南销售状况也非常好，据悉目前累积的具有购房意愿的客户量远远超过项目实际供应量。

但短时间来看，市场供应量放大还是比较快。如100万平方米的玉泉新城、60万平方米的紫金长安、28万平方米的汤泉·逸墅等一批项目的出现，不仅在品质上整体提升了西部楼市的品质，同时也加剧了西部楼市竞争格局。“整体市场销售应该不是问题，因为西部是国家部委和市属机关的聚集之地，从这里产生出的购买力量是不可估量的。”牟鑫说。

■西部生态带规划锦上添花

随着“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局的提出，北京城市空间布局思路将更加清晰化。许多业内人士分析，其中西部生态带的规划为整个西部的楼市发展提供了很好的保障。“西部生态带的规划提出

北京市发展和改革委员会投资处近日就北京市房地产发展的基本情况和特征作出总结，指出其发展过程中存在的主要问题和矛盾，并对北京房地产发展趋势进行分析和预测。其中许多观点与认识对北京市房地产投资布局、城市空间发展等方面都有重要指导意义。

■坚持科学的发展观实施交通一票否决

市发改委表示，北京为改善市区功能，要控制北京市四环以内特别要从严控制三环以内新批房地产开发项目，对部分需要开发的项目要从交通、人口密度、容积率等方面进行论证，实施交通一票否决，对不符合要求的，坚决不予立项。按照科学的发展观修编北京城市总体规划，实现“两轴-两带-多中心”的城市空间发展战略。

同时将严格执行土地供应计划，规范土地管理。建设用地供应的总量、结构、区域要按科学的发展观和“五统筹”的原则，认真控制把握。认真检查，及时发现，严厉打击非法用地。同时增量发展与存量发展并重，一方面发展新房建设，另一方面要积极推进住房二、三级市场，盘活二手房，节约土地资源。

并且调整房地产产业结构和南北城布局结构，实现“两个转移”。即布局在空间上从北城向南城倾斜、从市区向

市发改委3月15日发布北京市“十一五”规划前期研究课题招标公告以后，社会反响热烈。市发改委日前召开新闻通气会，发展规划处梁义处长对投标人普遍关注的一些问题及下一步即将开展的评标、定标工作做了解释和说明。

一、招标课题的研究经费问题据梁义处长介绍，课题经费的具体金额将在招标人代表与中标人签订的协议书中具体约定。但从投标人角度考虑，在确定选投课题的经费预算报价时，可以参考当时“十五”计划招标课题研究经费的补助标准，当时对每个招标课题的经费补助为5万元左右。投标人可以按此标准结合课题研究的内容和要求提出合理的经费预算。

二、高等院校、科研院所下属的系、处、院、所等无独立法人资格的单位只要具备相应的研究实力和投标条件，可作为投标人参加投标。

三、鼓励投标人联合投标，强强联合，合作完成课题研究任务。采用联合投标方式的，应以一个单位（牵头单位）的名义投标，投标时，需附联合投标协议，以明确联合投标各方的责任权利和各自分工。

据悉，课题投标截止时间为4月5日17时。4月22日左右，市发改委向中标人发出中标通知书并公示中标结果。

2003年底、2004年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。中关村核心区———中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。

“2003年的数据表明，中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比2003年多，竞争激烈程度也比往年更甚。”辉煌时代的租售部总经理刘淼对今年中关村广场的写字楼市场有着清醒的认识。据悉，中关村广场写字楼群的地上和地下总规划面积大约是150万平方米，而进入2004年，大多数项目都争取在3月份以前能够封顶并进入全面销售。因为对大多数欲更换办公环境的企业来说，3月份将是制订年度计划的关键时刻。可以说，2004年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。同样在2004年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004年的北京为“写字楼放量年”。面对这种竞争格局异常激烈的市场情况，中关村广场的写字楼群能否从容应对？

区外竞争看配套对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局