上海市公积金管理中心透露，今年本市住房公积金贷款比去年有明显增长，而商业性贷款则大幅回落。业内专家分析，原因主要是今年自住性购房需求占据市场主导地位，以及公积金贷款额度大幅提升。

数据显示，2005年、2006年“国8条”、“国6条”先后出台，本市公积金个贷情况出现了相应的变化。2005年公积金贷款全年发放额仅为96.4亿元，比2004年下降了16％。而2006年1至9月，公积金贷款发放额已达到140亿元，比去年同期增加135％，而商业贷款却比去年回落40％。

业内专家认为，今年本市住房交易量、房价比去年同期双双回落，而公积金贷款却逆势回暖，表明本市居民购房尤其购买自住房的回升势头强劲，市场持币待购的态势得到释放。另外，今年婚房需求强劲增长，动迁安置需求也保持了一定的量，这些本地性、自住性需求都得益于公积金贷款政策的放松。

由于外地、包括境外人士在沪购房不能使用公积金贷款，商业贷款大幅回落表明投资性购房需求较去年有明显减少。

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理财话题

前两年，房贷客户年终有了大额收入，大多会选择提前还款，确实，房贷利率一直在上涨，其他投资渠道都很低迷，有了钱与其存银行不如提前还贷。但今年，情况不同了，股市火爆，带动基金大幅上涨，不少人有了投资的打算。

抓住机遇投资股市

徐小姐国企职员我认为，明年股市的机会仍然很多，所以，我不但不会把年终奖提前还款，还打算想办法再去筹点钱，投到股市里去。单位里很多同事今年都在股市上获利颇丰，而我由于前几年把积蓄都用来提前还款了，没有钱炒股，只能眼睁睁看着赚钱的机会溜走。我也知道股市的风险很大，我打算明年重点投资基金，这样相对风险小一些，另外我也设定了止损点，一旦股市情况不好，及早脱身，到时再考虑是否提前还贷。

早还清房贷早轻松

郑先生外企业务员去年拿年终奖我没有提前还贷，买了股票，今年我打算把手头的股票都抛了，等年终奖发下来，就去把所有的房贷都还清，真正无债一身轻。原因么？我觉得今年股市火爆

按规定，若购房时提取公积金储存额就不能申请公积金贷款。一些公积金账户内储存额较多的购房者就选择全额提取少办贷款的方式，以达到节省利息的目的。其实，办理公积金贷款后，可以用储存额冲还贷款，其实质上与单纯提取储存额是一样的。

比如，夫妇俩公积金账户内共有10万元储存额，如果不办理公积金贷款，这10万元都可以提取出来，本来要申请50万元贷款的，现在只要申请40万元就 
可以了。但有一点，这样申请的40万元贷款只能是纯商业性贷款。如果不提取公积金储存额，虽然要办理50万元的贷款，但其中的30万元可以是公积金贷款。按规定，贷款发放后的一个月，借款人就可以申请用10万元的公积金储存额冲还贷款。也就是说，借款人只多付一个月的利息，贷款总额就降到了40万元。其中，公积金贷款的额度为20万元，以20年借款期计，节省的利息额至少达到3万多元。而多申请的10万元贷款，一个月的利息仅为300多元。

储存额多也要贷款

准夫妻可买两套房

按规定，“若配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款”。

日前，农行在上海正式推出固定利率房贷业务。此前建行、招行、光大等银行已先后推出了该项业务。银行专家指出，各家银行的定息房贷并不完全相同，借款人不妨货比三家。

先看利率

目前，各家银行的固定利率房贷大都分为3年期、5年期和10年期三档，但利率水平都不相同。3年期固定利率：光大银行的最低利率为5.55％，农行为5.75％至6.55％，建行为5.72％-6.36％，招行为6.06％。5年期固定利率：光大银行的利率为5.73％，农行为5.85％至6.65％，建行为5.88％-6.57％，招行为6.18％。10年期固定利率：光大银行的利率为6.12％，农行为6.15％至6.95％，建行为6.39％-7.02％，招行为6.54％。购房者在办理之前，可以仔细询问各家银行的利率水平，然后作出比较。

再看特色

与最初的固定利率房贷只是简单锁定期限和利率不同，目前，各家银行的固定利率房贷还在产品特色上下足了功夫，借款人可以根据自己的情况酌情选择。

如农行固定利率产品增加了利

明年1月1日起，银行将对今年8月19日前办理房贷的老客户执行新利率。据记者了解，对资信良好的自住客户，大多数银行均会给予基准利率下浮15％的最大优惠，利息增加的幅度很小，而有多套房贷款的投资客户增加幅度就比较明显。

银行人士介绍，只有一套贷款房的老客户利率最多增加0.306％（5.814％-5.508％），以剩余贷款额度50万元、剩余贷款期限20年计算，每月还款额仅增加几十元。对于购买第二套或者多套住房的借款者，银行或是上浮利率或是执行基准利率，借款者的还款压力增加幅度就要大得多了。如果执行基准利率，意味着借款人要承担1.3％左右的利率上调，同样以上例计算，每月要增加的还款额就要达到数百元，如果借款人手中有数套房产，增加的还款额很可能让其资金链断裂。

银行专家表示，资金宽裕的借款人可以适当提前还款来减少利息的支出，而资金紧张的借款人则可以通过延长还款期限或变更还款方式的办法来缓解资金压力。

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50万元，在上海能买到市中心100平方米的新装修房吗？您肯定说不行，但周小姐却说行。她的办法是在南汇买一套商铺出租，然后在市中心租一套房子住。

家住南汇的周小姐每天从市中心的单位回家都是一次“长征”，她和父母商量借钱在市区买房，父母拿出了50万元的积蓄，但让她犯愁的是这点钱在市中心只能买到面积很小的老工房。正巧，听南汇的亲戚说要转让一个门面，价格50万元不到，每月租金能收到3000元，周小姐一合计，在单位附近，3000元可以租到装修好的两房，足够自己和父母一起住，老家的房子再出租，不就有赚头了吗？

通过这个办法，周小姐不但解决了住房问题，每年还能有1万多元的盈余，这比50万元的银行利息高出了不少。周小姐打算存几年钱有了首付款后，再在市区买一套住房，那时，商铺的租金就可以用来还贷款了。

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对于很多正打算改善居住条件的市民来说，房价走低让他们看到了希望，但市场上充斥的各种消息又让他们无所适从，现在买房吧，怕房价还要下跌被套牢；等着不买吧，又怕房价回升错失机会。其实，房产市场正在向理性回归，购房者应该采取理性的态度，以下的三个“不要”，希望能给你提供参考。

　　不要轻信“专家”预言

　　“上海房价最少要下跌30％”，“房价将在10月开始第二次大幅下跌，跌幅至少两成”，“年底上海楼市将崩盘”……近来，这些所谓的专家预言频频见诸媒体，似乎房市即将成为第二个股市。还有人甚至在网上公布了本次房价调整上海各区域的下跌的底线，事实果真会像他们预测的那样吗？

　　一位资深股评人士说过：我从来不预测指数和股价，而只预测走势，因为股价和指数没法预测，只能猜测，而走势是能够预测的。同样，市房地局的一位领导在回答记者提问时也表示，调控措施出台后，上海房价到底会如何走，政府主管部门也在观察市场，然后才能进一步确定调控措施如何细化，深化。从他们的话中，也许你能得到启示。事实上，影响股价、房价的因素非常多，而每个参与者都会根据自己的判断做出

20050720

    近日，中国农业银行与中国太平洋财产保险股份有限公司、太平保险有限公司在北京联合举行新闻发布会，宣布推出房贷保险按年缴纳的新举措。业内人士预测，分年支付房贷保费有望在业内得到逐步推广，消费者可以有更多的选择。

　分年支付的方法，相对于原来的一次性趸缴，有什么好处呢？据中国农业银行有关负责人介绍，采用年缴方式以后，借款人于每个还款年度第一个月偿还贷款本息的同时缴纳当年保险费，由贷款银行统一扣收。缴费方式的改变，能给借款人带来三方面的实惠与便利：一是降低了借款人的资金压力。以一笔30年期、50万元的贷款为例，若采用趸缴方式，按照目前的保险费率，借款人需一次性缴纳保险费几千元，而如果采用年缴方式，借款人第一年只需支付300元保险费。二是保费计算更加科学合理。年缴方案下，保险金额对应于贷款余额，由于贷款余额最多不超过房屋总价的80％，随着贷款按月偿还，保险金额逐年降低，保险费也逐年下降，减少了借款人的保险费支出。三是免除了各种复杂的退保手续。趸缴方式下，借款人若部分提前还款，保险公司不退还保险费；若提前

20050718

    持续加速的上海个人房贷增长速度终于慢了下来。最新发布的上海银监局动态监测报告显示，二季度个人房贷的同比增速比一季度下降4.5个百分点，表明前期上海个人住房贷款增长过快的现象已得到有效控制。同期，房地产开发贷款尤其是商业房地产开发贷款增速明显加快。

    上海银监局分析认为，个人房贷增速下降主要是前一阶段房地产市场的调控，投资特别是投机需求已在很大程度上得到抑制。报告还认为，按照上海市房地产“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则，在市民自住性住房刚性需求的推动下，上海个人房贷仍然会保持合理的增长。

    沪上银行界人士也对今后个人房贷前景表示了谨慎的乐观。某国有商业银行房贷部负责人表示，个人房贷仍将是该行着力拓展的优质业务，但今后对借款人的资信审查将更趋严格，抓量的前提首先是保质。另一股份制银行的负责人认为，今后沪上银行每笔贷款的平均成数将呈下降趋势，原因一方面是由于银行为控制风

20050718

    楼市降温，房产商的日子不好过，但更难过的可能还是众多的“家装正规军”。据上海市装饰装修行业协会不完全统计，今年4月份以来，上海1300家正规装潢公司中，约有900家产值平均跌幅超过25%，有350家左右的企业仅接到一两个项目，有的甚至吃了“白板”，仅有50家左右的企业勉强与前期持平。业内预测，如果这种情况持续到年底，可能会有上百家装潢公司选择关门、歇业或转行。

    据行业协会调查，前两年一直红火的家庭装潢展览会，近前也遭遇了冷场。据统计，今年装潢展览会较去年同期减少19%，而展会现场大多呈现门可罗雀的惨淡景象。对此，30%的企业明确表示近期不会参加展会。

    一些装潢企业盼望楼市短期内重新火爆，带动行业复苏，但业内专家对此却并不乐观。上海市装饰装修行业协会、室内装饰行业协会和建材行业协会的有关专家都告诉记者，尽管前两年上海家庭装饰市场的容量不但扩大，但正规家装公司的市场份额却一直在下降。一方面，