元旦期间，上海二手房交易系统完成了网络化对接，上海二手房经纪委托、房屋交易、签订合同、登记备案等全过程“上网”完成。昨天，沪上多家大型房产经纪公司向记者透露，元旦期间，中介公司办理的二手房交易合同开始在网上签订，已经签订的纸面合同也通过上网登记办理。随着二手房网上交易系统的启动，2007年开始，上海的商品房交易已全部上网。

信义房产闵行店有关人士昨天介绍，元旦期间，公司接到了第一笔通过网上系统签约的二手房业务。交易双方签订合同前，公司先从网上打印了二手房买卖合同，双方填妥信息、签订合同后，公司再将合同内容登录到网上。与传统的手工合同交易方式不同，网上登录的合同信息不能有任何差错，所以公司在协助客户签合同和登录信息时都加倍小心。

新合同在网上办理的同时，一些正在办理过程中的二手房交易也在上网备案。

据中原地产有关人士透露，2007年起，原有的、非网上的二手房交易系统已经关闭。一些已经签订的二手房买卖合同必须重新上网登录和备案，否则无法通过新系统完成手续。所以，中原地产正在将一些已经签订的传统合同登记到网上，通过新系统帮助客户交易。

二

年底前，上海新楼市场新盘上市量大幅度缩水，而成交量则有所上升。昨天，公布的有关统计数据显示，上周,上海新楼市场新开房源共计14个单元，推出563套房源，面积约8.5万平米，上市量环比锐减69％。

尽管新盘上市量有所减少，但是成交量则呈上升态势，据统计，上周，上海新盘市场共成交新盘套数4761套，面积51.7万平方米。与前一周相 
比，总成交套数增加了113套,其中,住宅成交量上升至3558套，成交面积41.4万平方米，成交套数较前一周增加145套，成交面上升0.7万平米。

有关分析人士表示，上海住宅市场成交套数较前一周增加了5％，成交面积则一直保持上升趋势，这体现出近来大户型住宅成交较前段时间有增加。

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自住需求正成为上海楼市购房的主要动力，开发商为此纷纷促销揽客———今年下半年，上海楼市逐渐完成从卖方市场向买方市场的转变。美联物业昨天公布的最新调查结果显示，截至本月，中心区域内，自住用途购房者比例由4个月前的48％上升为12月的80％，总价120万元以内的二手住宅占到总成交房源的53％。婚房、动拆迁以及改善居住三大需求支撑了今年购房需求的绝大部分。

开发商岁末新盘促销忙

年底前，急于回笼资金的开发商开始了价格调整，内环以外的新盘出现比较明显的价格下调，市中心区域的个别楼盘也进行了促销。上周，普陀区中心区域一楼盘宣布，开盘两天，购房者可以享受每平方米200元的优惠，据该楼盘负责人透露，新推房源比该楼盘上一批房源均价下调了1300元，这可能仅是中心城区新盘降价的个别情况。昨天，记者询问了十多个位于黄浦和徐汇区的新盘，开发商均向记者表示，由于楼盘位置好，楼盘销售价格按照网上公布的单价，没有折让，也没有优惠。

但内环外楼盘价格则相对松动，昨天，闵行、浦东多个内环外楼盘售楼人员向记者表示，如果有购房意向，可以议价，议价

面对既无法收房也无法退房的窘境，上海投资者再次前往广西北海，此时距离合同约定的交房期限已经过去了一年多。昨天，上海投资者张小姐向记者透露，上周末，她和另一位上海投资客一起前往广西北海，希望能够从开发商北海实业等公司取回已经搁浅的投资款，但是仍然无功而返。几十名上海投资者深陷北海实业房产投资“黑洞”已经长达一年多。

从2004年到2005年上半年，北海实业组织了多个楼盘来上海招商，他们不但参加了房展会，而且大打广告宣称“一万元即可拥有海景房”。一位经营异地投资项目的业内知情人士透露，由于广西北海实业开发有限公司出现经济问题，旗下多个项目延期交房已长达一年。至少400名业主的投资可能无法收回，其中上海投资者约占10％左右。从记者得到的信息来看，至今仍然没有上海投资者从北海实业下属的三个项目以及凯旋国际等北海项目中收回当初的投资。

北海的问题项目改变了很多上海投资者的生活。2005年，上海人张小姐买了一套北海实业开发的乐都住宅公寓，首付3万多元付过后，张小姐就发现这套房产已经在当地房地产交易中心备案，而业主却是一位嘉兴投资者。另一位上海投资者沈先生一直长驻北海奔

进入年末，上海楼市成交量持续低迷，大部分购房者仍然“只看不买”。上海二手房办公室公布的有关统计数据显示，过去的11月份，上海二手房成交套数环比下跌4％，但成交价格整体略微上浮，从而带动二手房指数微涨0.09％。上海楼市目前成交房型主要集中在售后公房、小户型物业等总价较低的住宅。

内环内二手房价格看涨

在楼市整体低迷的情况下，市中心区域的二手房成交量和成交价格依然坚挺。根据上海二手房办公室最新统计显示，上海内环中心板块的二手房价格出现上涨，内环3个区的卢湾、静安、黄浦以及徐汇、长宁、浦东中心板块的二手房价格均出现不同幅度的上涨。其中，长宁的新华路板块和黄浦的老城区板块涨幅较大，分别上涨1.75％和1.07％。成交房型主要集中在售后公房、小户型物业等总价较低的住宅。

普陀、闸北、杨浦、虹口、浦东、闵行等区的外围区域二手房价格则出现了一定程度的下降。根据中原地产的相关统计数据，11月份，普陀和闸北两区的成交均价分别下跌了1.75％和1.89％。中原地产有关交易人员透露，由于市场担心上海开征土地增值税

上海楼市总成交量继续下降，昨天公布的最新统计数据显示，上周，上海楼市共成交新盘套数4569套，面积50.1万平方米，与前一周相比，成交套数减少287套，成交面积减少4.7万平方米。

小户型住宅成交量呈明显上升态势，据统计，上周，上海住宅市场共成交3676套，成交面积41.5万平方米，成交套数较前一周增加46套，成交面积基本不变。

有关分析人士表示，开发商们不约而同的选择在年底开盘，目的就是希望在年末有一个不错的成交，以尽快回笼资金。可以预见，新楼成交价格也会呈现不同幅度的下降。小户型供给量不断增加，买家可选择的房源增多，推动住宅成交量不断提升。

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上海楼市小户型逐渐走俏，而住宅均价突破万元。昨天公布的有关统计数据显示，上周，上海楼市共成交住宅3630套，成交面积41.7万平方米，成交套数较前一周增加69套，但成交面积减少2万平米，市场上小户型的成交量逐渐放大，成交均价突破万元。

从市区的情况来看，上周，浦东新区的成交量依然最大，但虹口区成交量大涨，上涨到203套。静安区二手房供应量较大，大部分为次新房，与一手房形成了竞争关系，因而成交很少。市中心地区各盘销售价差显著，在静安，卢湾，黄浦等区均有同一板块价格差距高达20％的案例。

有关分析人士表示，目前楼市表现冷暖不一，在内环内的中心城区真正的豪宅成交依旧平稳，随着人民币升值的脚步放快，商用物业，高端物业表现抢眼。

据统计，上周成交楼盘中，单价在万元以上的成交楼盘将近占到成交总量的四分之一，从而拉升成交均价突破万元。而这批高价楼盘中，一部分为别墅，一部分为中心区楼盘。在外环外以及近郊地区，有些开发商使出“变相降价”的软营销，由于周围二手房价格也出现不同程度的下调，导致外环外成交价格出现下降趋势。

有关分析人士表示

一个月内，成交量跌去近两成，限制外资投资政策出台后，上海高档商品房市场正急转直下。昨天，中原地产公布的最新统计数据显示，10月份，沪上各区域门店中高档二手房成交量环比上月下降了17％，买卖市场呈胶着状态。上海各区域中，卢湾区豪宅市场行情最为惨淡，成交量缩水一半。

浦东卢湾受政策影响较重

面对大批外籍投资客的无奈离去，浦东新区、卢湾区的高档商品房市场明显感受到了浓浓的凉意，“黄金地段”、“五星级服务”等广告词现在需要新的追捧者。

昨天，中原地产有关分析人士透露，浦东新区是本次受“限外”政策影响较重的一个区域，10月份，浦东地区豪宅成交量与9月相比下降30％左右，陆家嘴地区高档商品房成交寥寥，仅“世茂滨江花园”有部分交易量。

美联物业有关人士透露，相对于其他内环区域，浦东内环区域住宅买卖市场明显受“限外”政策影响，受创较为严重。陆家

上个月，温州乐清的李先生苦笑着做完了一笔生意，他刚刚卖出了一套耀江国际的二手房。2005年初，这套180平方米的三房一手买入价是300万元，现在的卖出价还是300万元，一进一出，李先生亏了40多万元的利息和交易税。

尽管亏了40多万元，李先生仍然长长地舒了口气，毕竟暂时的资金压力小了些，而且还能带些钱回去过年。

李先生目前还是8套豪宅的房东，这8套豪宅都是他在2004年底到2005年初期间买入的，其中三套是一手房，另外五套是二手房，分别位于浦江名邸、耀江国际、香港丽园等虹口区高档小区内。为了防止可能出现的贷款限制，买房时，李先生留了一手，他的八套豪宅没有一套是在同一个人名下的，家族里的哥哥、嫂嫂、叔叔等亲戚名下都有总价不下200万元的房子。

“这些房子都在亏，而且我快要还不起房贷了。”李先生透露，他正面临严峻的房贷危机。由于8套房子都是贷款购买的，而且至少七成贷款，每个月8套房子的还款额将近10万元。连续还贷一年多后，他的备用金几乎耗尽。亏本卖掉耀江国际的二手房，回笼的资金大概可以帮他撑上半年。一边苦苦支撑，一边寻找新的生机，李

昨天，美联物业公布的调查结果显示，相对上半年上海楼市的情况而言，接近2006年年底，上海住宅市场“婚房”购房需求萎缩，“改善居住”上升至需求首位。

美联物业近期对全市各分区门店一周内1200余位上门客户进行了置业需求问卷抽样调查，问卷结果显示，38％上访客户购房出于“改善居住”因素，“婚房”需求相对减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占21％。其他的购房需求依次为：“为孩子就学置业”占7％，“为父母养老购房”占3％，“投资置业”约占8％。

受今年“国六条”影响，7月开始，市场观望气氛浓厚。其中，“改善居住”及“动拆迁购房”需求受抑制程度较高。