“今年在房地产业宏观政策方面，国家仍将贯彻去年以来的调整结构和稳定房价政策，但明显的变化是，在一定程度上，从关注市场转到了关注保障，且更关注少数人的住房保障问题。”建设部政策研究中心主任陈淮在出席山东省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会时，就今年房地产业政策走向问题如是说。

对于去年受政策调控影响最大的上海楼市的发展态势，陈淮乐观地表示，收入增长才是影响房地产增长的一个最主要因素。

在他看来，今后一段时间，房地产将是最富朝气与活力的产业，正如没有人会怀疑中国正处于快速城市化的过程中，也没有人怀疑老百姓正处于收入快速增长的阶段。

调整结构稳定房价陈淮用“调整结构、稳定房价”来概述今年与房地产市场相关的政策的出发点。

“调整结构既与贯彻社会公平、节约资源密切相联，又是稳定房价的具体措施；稳定房价则是保护市场，保护市场参与者利益，保护大多数老百姓利益的重要措施。”他说。

陈淮表示，今年宏观经济的形势较复杂。一方面，要控制房地产规模，警惕经济增长过程中因投资规模过大导致新一轮的通货膨胀；另一方面，今年又可能出现

对房地产市场的宏观调控目标有四个方面，房价只是其一。

平均房价下降并不一定意味着实际买房的价格就下降。

政策的最重要和最基本依据是客观规律，而不是人们的主观愿望。

政策的根本目的是让人民群众住上房子。

进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

中国居民住房的改善速度是全世界200余年城市化史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。

可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。

《房地产导刊》：2005年6月1日建设部公布建住房[2005]33号文，有媒体将其称为“稳定房价时间表”，请问您怎样看待这个文件？

陈淮：包括建设部33号文在内的房地产调控政策并非只针对房价。国务院办公厅转发七部委文件明确指出，目前的房地产市场存在4个问题：一是投资规模过大；二是房价上涨过快；三是供给结构不合理；四是市场经济秩序存在着混乱。所以，目前国家对房地产市场的宏观调控

陈淮（中国著名经济学家，中国城乡建设经济研究所所长，我国房地产政策理论权威）

“大家可能有两个问题，一个是房价会涨还是会跌，坦率地说，我不知道。因为房价上涨和下跌的理由都存在，市场是不可预期的。

第二个大家问政府还会有什么政策出台。我也不知道。

就像医院对待一个病人一样，病人问：下面会给我吃什么药？以后会开什么药？医院说：后面什么药都有，关键看你明天的体温血压和其它症状。

我不知道会出什么样的政策，但是作为学者，我知道未来什么样的政策一定不会出。”

理性理解政策

第一个“一定不会”———帮助开发商在一个特定的价格点上把房子卖出去。

这不是政府的职能所在。政府提供的政策是维护公共产品，维护社会经济秩序，调控政策根据房地产

建设部政策研究中心主任陈淮认为，房产价格不是最核心的，税收才是最核心的。在对银根和地根的调控不足以达到稳定房地产市场的情况下，政府将更多地动用税收手段，尤其是对房产的持有环节征税。

在近期政府出台稳定房价的政策中，真正有新意的是税收工具，这是今年房地产调控政策的一大看点。陈淮说，用税收调节房地产市场包括4个方面：对土地等要素征税，对开发环节征税，对持有环节征税，对流转环节征税。7部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对个人购买住房转手交易征收营业税，就是对流转环节征税。他认为，对流转环节征税是短期政策，目的是打击投机性和投资性购房。长期来看，房产持有环节的税负会逐步提高，流转环节的税负则会降低，这有助于实现社会公平，节约资源和能源，促进存量住房资源流动。运用税收政策同样要区别对待，因地制宜，如新近出台的营业税如何征收，各地就要区别对待。

他还指出，2005年以后，消费者购买和持有住房的危

5月28日，“房地产与中国：国际投资与国际规则”论坛在北京市昆仑饭店召开,本次论坛由对外经济贸易大学(UIBE)、英国诺森比亚大学(Northumbria University，UK)和中联融国际投资顾问中心主办。建设部政策研究中心主任陈淮针对房地产业以及中国城市化和未来购房可能出现的风险作了精彩演讲。以下为陈淮现场发言摘录：
   
陈淮：2005年和此后，我们购房者，消费者购买和持有住房的危险是有增加了，并不仅仅是房价的涨跌，在2005年到以后的主要风险并不是房价，上海某些楼盘被炒到天价，这些楼盘可能有涨落的机会，大多数来说有可能涨也有可能跌，但是跌的幅度并不是人们所设想的那么多那么大，因为我们城市化在不断发展，土地资源越用越少，用未来十年二十年的眼光看，房价这个东西肯定有升幅，短期还不能忽略，但并不像人们想象的那么大，对消费者目前购房者来说，应当提示公众，提示大家新的风险正在增加：

　　一个风险就是利率风险。请大家注意，我们银行的利率是停留在13年以来历史最低位

从我国的实际情况看，在过去20余年的改革、发展过程中，城镇居民的平均住房水平已经有了极大的改善。从总体上说，住房困难的阶段应当已经过去了。目前，社会上之所以对房地产市场价格反映强烈、要求政府帮助解决住房困难的呼声很高，主要是由于产生了以下一些新的矛盾。

一是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，与少部分人无力改善之间的矛盾。  
 
目前，并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工，在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。例如：近期很多调研报告显示，年收入4至10万元之间的家庭占市场购房者的比例上升，已成为推动房价上涨的主要需求群体。特别需要指出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长，掩盖了另一部分低收入群体、老国企占主要比重的东北老工业基地等人群住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改

“央行调整房贷利率，绝不是限制消费者购房，其本质仍是一个鼓励个人购房的政策。”在日前举行的“奥运与北京发展高峰论坛”上，建设部政策研究中心主任陈淮如是说道。

陈淮强调，央行此次调整房贷利率坚持了谨慎的操作原则，不是简单提高利率，主要是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限，往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。调整后的房贷利率，只是将原来的鼓励程度减弱一点，绝不是收紧、限制老百姓购房的政策。

“抑制房价过快上涨的趋势，已经成为2005年政府调控政策的重要组成部分之一。”陈淮说。但在调控过程中，政府会坚持三大原则，一是不能伤害国民经济的正常运行，二是不能伤害对国民经济起到重大支柱作用、发挥重大影响的房地产产业，三是不能伤害正在奔向全面小康，正在拥有和希望拥有私人财产的社会群体。目前，政府已对调控房价进行了非常充分的政策储备。

陈淮提醒个人购房者：“别把买房子当存款。”以现在的利率水平，房价每年不涨7%，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右，此外交

近段时间，建设部一项针对个人集资建房的普通调研引来诸多猜测，围绕个人集资建房的争论再起风波。建设部政策研究中心主任陈淮的一段话也被见诸报端，用以印证针对这种建房模式可能的政策走向。为此《房产资讯》独家专访建设部政策研究中心主任陈淮博士——

陈淮：个人集资建房合规即可

我没听说“建设部叫停个人集资建房”

记者：最近有媒体称“建设部拟叫停个人集资建房”，并在“市场对于个人集资建房持截然不同的两种态度”下引用对您的采访，似指您对个人集资建房持反对态度。

陈淮：首先声明，我所在的政策研究中心是一个研究机构，并非政府部门；我的意见也只是一种研究性质的个人看法，完全不代表建设部。我已注意到媒体的报道。至少就我所知，我从未听说过什么“建设部叫停个人集资建房”的政策。我不知道这家媒体从何得出这样的结论。事实上我从未就此问题接受过这家媒体任何形式的采访，也从未反对过“个人集资建房”。该报道引用的是以前一些媒体报道我说的话，并且没有完全引用。被删掉的一句——“个人集资建房事件的专业术语应该叫做合伙建房，目前是房地产市场所欠缺的一个部分。

编者按：2004年对房地产业来说可谓是不平静的一年，泡沫之争，宏观调控，121文件，“8·31”大限，银行加息……
 
在这一年，普通消费者以异乎寻常的热情关注相当业内的各种地产话题，他们寻求的答案始终与房价有关。

那么，即将到来的一年，对地产商对买房人是否意味着一个全新的起点？晨报特约资深经济学人陈淮撰文，透过他的观察来看看明年地产。

从我国的实际情况看，在过去20余年的改革、发展过程中，城镇居民的平均住房水平已经有了极大的改善。从总体上说，住房困难的阶段应当已经过去了。目前社会上之所以对房地产市场价格反应强烈、要求政府帮助解决住房困难的呼声很高，主要由于以下一些新的矛盾。

失衡一：“购销两旺”和“价格过高”之间的矛盾

大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善之间的矛盾。目前并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。在这部分人群住房条件改善的推动

日前，建设部政策研究中心主任陈淮和国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导巴曙松在重庆接受了当地媒体的采访。他们就当前房地产市场的宏观调控、开发商融资困难和房价的走势等重要问题做了言简意赅而个性鲜明的回答。

1、宏观调控是短暂的

记者：从长远看，国家宏观调控对开发商有何影响？

陈淮：宏观调控指的都是短期的事，一个季度、半年、一年、最多两年。

你现在问我从长远看国家宏观调控，我怎么回答？打个比方：一个孩子在成长的过程中不断患感冒，现在问某一次感冒对他将来考清华大学有什么影响？

巴曙松：严格说，中国房地产还没经历过一次“增长-高峰-投资-收缩-低谷”这样完整的周期。

现在开发商绝大部分进入了快速扩张的时期，习惯了房子还没有出就卖完了。但我要说：在冬天开业的冷饮店如果能经营成功，它才是个好的冷饮店。 （专题-