2008年上半年，从主力楼盘领跌，到各大楼盘全面普跌，东莞楼市快速地完成了第一轮调整。这一波调整行情里东莞住房均价已经从去年年底的峰值跌去了16%，大部分楼盘跌幅超过20-30%，普通住宅的均价回落到5500-5700元/㎡。

 

而与此同时，全国大部分大中城市仍在缩量上涨，但涨势趋缓。量在价先，缩量上涨，市场交投持续低迷，而价格仍旧呈现上涨态势，资金推动型的楼市上涨动力逐步衰竭，价格回调那只是时间问题。东莞楼市在2007年8月开始已经呈现缩量上涨态势，房贷新政出台后，缩量更加明显，但价格呈现惯性上扬。而进入2008年，在国内外多方因素的影响下，东莞楼市不可避免的进入了调整阶段。

 

从全国来看，东莞楼市或者珠三角的一些城市扮演着领跌的角色，由于全国大部分城市的楼市已经呈现缩量上涨态势，接下来全面普跌的局面可能性很大，预期发生在下半年的9、10月份。受全国普跌局面的影响，东莞楼市到底会怎样走？

 

通常而

房地产市场是资金推动型市场，当资金大幅集中流向房地产市场时，房价上涨动力强劲，而当场外资金观望或者需求下降时，房价回调压力逐渐加大。

进入2008年，民间现金财富的大幅缩减成为房价下跌的主动力。民间现金财富缩减主要来自四个方面：首先是通胀压力大，物价飞涨，居高不下，一方面加强了通胀预期，抑制了消费和投资，另一方面使得老百姓手头上的现金实际购买力在降低；其次是股市大幅下挫超过50%，使得众多股民深套其中，资金大幅缩水；再者是企业利润率下降，随着人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，企业经营成本大幅提高，利润率大幅降低，东莞的产业转型更使得“三高一低”（高耗能、高污染、高劳动力密集、低技术）的企业面临关闭外迁；第四是高房价圈走民间财富积累，民间财富是几代人积累起来的，但由于住房的刚性需

据东莞中原研究部数据统计显示，2008年4月东莞新建普通住宅价格环比上涨6.4%。

 

表面看来，4月份普通住宅均价有所反弹，但我们透过现象看本质，看看背后到底掩藏着什么玄机和奥妙？

 

首先，价格反弹有4月份新上市的一些优质盘热销的拉动作用，如锦绣山河、尚书银座的热销、天骄峰景和万科城市高尔夫降价后的需求反弹；这反映了市场结构性分化明显，目前市场资金向优质资源集中。

 

其次，当我们剔出这些盘所带来的影响，只是看在售楼盘3、4月份的价格变化情况时，我们发现4月整体价格环比仍然上涨5个百分点。到底是为什么呢？通过研究近期全市在售楼盘的价格变化数据，我们发现了一个市场趋势，初步判断东莞楼市调整期将经历四个阶段。

 

第一阶段，降价看似一步到位，其实是发展商拿出质素比较差的单位来卖，通过这种促销方式吸引人气，但这些单位居住舒适度上不太理想；第二阶段，人

最近东莞及周边一些城市的房价持续快速下跌，一些楼盘前期在高位入市的业主纷纷提出要求发展商补偿差价。目前这个事情在各大区域市场闹得可谓沸沸扬扬，在社会产生了较大的影响，同时也影响到了一些项目后续的正常销售。

 

很多业界的朋友问及我对此事的看法，我的第一反应就是：楼市也需要风险教育。

 

首先，中国的改革开放至今已经近30年，计划经济时代早已过去，现在是市场经济社会。房地产市场里的交易、价格波动、价格涨跌等等都是市场行为，不应该过多的人为的去干预它。目前出现的“补差价”现象恰恰反映了中国房地产市场远还不成熟，从微观来说，反映了投资置业者在买房心理上的不成熟。话又说回来，中国的房地产市场从90年代末取消福利分房至今，市场之路才走过10年左右的时间，连一个完整的房地产发展周期都还没有经历过，谈何成熟？中国股市从1991年至今18年的时间起起落落，熊牛不断反复，到目前为止也还只能称得上快要成年了，但也还谈不上成熟的市场。为了这个事，我还特意打电话给远在美国的朋友，问及次

有业界的朋友问及对5月东莞楼市的看法，在此简单写几句：

 

5月东莞楼市成交会有所放大，但观望气氛仍未打破，量能仍然不足，预计商品房总成交面积在40万平方米左右，较去年同期下降2-3成。

 

重点说价格吧，目前东莞大部分区域在市场观望气氛下价格战愈演愈烈，整体价格呈现持续下滑态势；个别区域特别是城市中心区需求稳定，新入市的几个楼盘由于地段好，价格预期高企而且成交稳定；这部分楼盘将成为5月整体楼市价格强有力的支撑。因此，从全市而言，东莞整体房价在经历前三个月持续深幅下跌后，进入4、5月份，在一些优质盘成交带动下价格将有所反弹。但要注意的是，这是个盘分化、结构性调整的结果，在目前的大环境下它们无力带领整个东莞楼市反弹。

 

个人想强调的一点：2008年将会是东莞城市发展的阵痛年，从4月份开始，东莞市的产业结构调整、产业升级转型已经全面铺开。东莞人口规划重新调整，人口数量将从1000多万逐步调整为600万人口，

2月29日，东莞万科领跌东莞楼市。如何看待这次万科领跌东莞楼市？个人认为，万科此举将引领东莞楼市快速回归理性，利大于弊。

首先，万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷；其次，这次快速探底激发了整个市场的人气，这个市场有人气才有得做；三是万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从7000-8000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下甚至5000元/㎡以下；4、万科快速探底，使得08年上半年东莞楼市走势已经比较明朗，在探底后市场将迎来一波小幅反弹。

万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅

2007年即将过去，回首2007年，楼市，成为了除股市外全国老百姓关注的焦点话题。炒房、房价飚涨、加息、租房还是买房、房奴、啃老族……随时打开报纸、电视、网络，这些熟悉的字眼都会浮现在眼前，渗入到心里，慢慢的，自己的生活为此平添几分不安和焦虑。不管是否房奴，基于预期，节俭这个传统美德在21世纪人民生活水平日益提高后重新回到老百姓的生活中来；买房、结婚、生小孩等一连串的人生大事一推再推；股市和楼市十年不遇的快速上涨，百万富翁批量制造，高收入群体不断增多，社会贫富悬殊越拉越大，社会治安问题隐患加重……

东莞楼市近年快速发展，经历了2005年上半年的上涨启动、2005年下半年到2006年下半年的价值回归。进入2007年，东莞楼市经历了前9个月的非理性上涨，在国家出台房贷新政后投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛，而中长线主流投资资金持续流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，楼市结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段；同时居住需求成为市场主导，楼市开始逐步回归理性。

盘点2007年东莞楼市，喜忧参半：

这两年楼市和股市快速上涨，我经常提到的还是基于流动性过剩和人民币升值的大背景，迎来了十年不遇的投资好机会。自2005年7月21日人民币宣布升值，股市筑底回升，两年时间升值6倍多！这里面获利的有广大机构和中小股民、基民，同时还有上市企业等。房地产上市企业业绩高增长同时，盯上了股市，通过增发、配股等方式融得巨额资金，这些融资带来的是扩大再投资、战略扩张、高价四处买地囤地、哄抬地价等；地价的上涨则直接带动房价的上涨；股民、基民特别是抓住时机的大中投资者，他们的收益非常丰厚，部分回流股市，但同时也有部分资金进入楼市，投资风险小、可以保值、升值的房产，更有部分精明投资者从银行按揭杠杆中嗅出了炒房之道。于是，大量资金相继流入楼市，推动楼价上涨。而一些一线中心城市更成为大资金的集中狙击，楼价短时间飞涨；正是由于银行按揭杠杆，使炒楼收益远比炒股来得更快、更高。在不成熟的投资市场，非理性的投资观念使得后来者跟风、“博傻”愈演愈烈，楼价涨的已经远远偏离价值，成为投资者套利的工具，已经忘记了房子最基本的居住功能。

有一些炒房朋友在快速获利后也开始意识到有些不安，让我判断一下

在东莞投资容易投机难，主要原因有：二手房交易办证时间长达6-8个月，快进快出投机难实现，退出机制较差；买家支付的交易费用是房价的14-18％，造成换手率很低；本地人长线投资为主，炒作跟风者寡，投机者势单力薄。所以，东莞楼市不欢迎投机，也很难做到投机。

那么，投资者在东莞投资置业应该如何操作呢？笔者结合股市的运作原理，编写了在东莞投资置业七大秘笈，简单介绍如下：

1、 长期顺势而为：东莞经济上升态势良好、长期看好；城市升值、土地升值、房产升值；

2、  短期逢低吸纳：东莞城区特别是中心区的房价下调空间极其有限，趁目前市场处于观望期、开发商为完成年度销售目标调低价格，甚至采取打折促销之际逢低吸纳不失为明智投资者的上上策。但要量力而行，在充分考虑自己的资金实力再行决定。首次置业者主要考虑持有成本，而多次置业者除了考虑持有成本增加，同时也要考虑首付提高至4成以上对自己的影响。不管怎样，中长线而言，CBD房产的持续升值势在必然，每一次受政策影响价格回调都是入市的良机。

东莞中原研究部最新监测数据显示，进入11月东莞全市普通住宅均价5894元/㎡，环比10月6443元/㎡回调8.5%，回落到今年7、8月的水平，向下突破6000元/㎡一线。这是东莞今年10月房价创出新高后的首次回调。

11月东莞房价回调8.5%意味着什么？楼市拐点？非也！在东莞楼市谈拐点显得非常不切合实际情况。个人认为，短期而言，东莞楼市进入观望期，同时进入个盘分化阶段，市场开始作出结构性调整。中长期而言，东莞楼市将从此步入稳定发展阶段，长线看好。

先来谈谈短期的。

9月27日房贷新政出台后，周边前期非理性涨幅过大的一线城市包括深圳、广州等地楼市迅速降温，缩量滞涨、有价无市，在售楼盘竞相打折赠送促销，但在浓厚的观望气氛下仍然难以刺激市场需求。东莞作为二线城市，市场同样缩量回调，10月份由于开发商护盘力挺房价，价格并未回调反而较9月继续上涨4.3%；

进入11月，部分开发商开始明升暗降，打折赠送促销；城区市场缩量明显、镇区价格较低的新增供应项