六朝古都，金陵王气，江宁府果然名不虚传，“二十条”救市新政在国内房地产界首开先河。

中央于年中提出的要防止房价大起大落，保持楼市稳定健康发展。目前在江苏南京市政府颁布的《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》二十条中，得到了淋漓尽致的发挥。

南京“二十条”，是目前国内各城市中，结合本身市场实际，迄今为止，以文件形式公开发布的地方救市措施最为全面的一个重大举措。

南京政府高调救市，其“二十条”新政涵盖面相当广泛，这不但使南京楼市预期上升，而且也是受到整个国内楼市的关注。

在目前央行发送多个放松信贷紧缩的信号后，南京“二十条”捷足先登，不但为低迷的房地产市场带来一缕新风，而且也完全表明了政府对楼市的态度，目的在于稳定市场的信心。在南京“二十条”前，其它地方政府也曾有一些救市措施，但最具实质性意义的无疑当属南京“二十条”。

南京“二十条”救市新政，已于2008年10月1日开始实施，暂定期限为一年。任何新政，即便是受到质疑，也无可厚非，关键是政策在市场中的可行性。从南京“二十条”来看，其提出的关于优化住房消费环境、优化房地产业投资发展环境、优化行政管理服务环境等三大看点足以引起业内的高度关注。

三个优化凸现多项利好，首先是给予购房者的优惠，90平米以下政府补贴房款1%，90平方以上补贴0.5%，并将尽快出台提高公积金贷款额度，及适当调整普通住房税收优惠政策标准，政府给予购房者的预期信心，从法律角度来提升群众的居住品质；其次是决定加大对房地产业的金融扶持力度，特别是房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。包括在建项目因资金问题与其它企业联合建设的，可以缓交相关市权规费，这些举措对现阶段房产商有比较大的帮助，根据项目不同，可能一下子会缓解上千万及亿元资金，从根本上改变投资环境；第三是行政管理上的全力松绑，使管理服务真正服务于市场。一些措施包括“毛挂净交”方式出让土地、特殊情况可延缓交纳土地出让金、规范商品房交易资金监管、在建项目批准后也可调整房型设计、简化审批环节等，在管理环节上表达了政府意愿的真实反映。

南京“二十条”出台以后，各方舆论纷至沓来，有相当部分业内人士认为，目前的市场态势是不是到了政府必须立刻出手相救的地步。

房地产市场的周期性是众所周知的，当国内房产在经历一个上升期之后，确实，一些地方的房价上涨得非常离谱，在中央数度宏观调控，目前楼市正进入全面调整周期，因此，政府没有必要实施救市行为。其实，政府的一些宏观调控政策，针对是整个经济运行的大体系大市场。

对于南京“二十条”，有相当一部分意见认为其是救市措施，这当然是因为目前国内房地产市场正处于一个全方位盘整的微妙时刻。“救市”也罢，“民生”也罢，南京市政府的出发点没错，况且与中央政策也不相悖。“二十条”的主旨十分明确，是要保持房地产市场稳定健康发展。

无论如何，南京“二十条”，虽然还有待市场的检验，但南京市政府的举措已经引起业内强烈反响，政府是人民的政府，政府不会违背经济规律去做事，政府更不会让高房价继续。尽管南京“二十条”或许会受到一些责难，但对于地方政府而言，稳定楼市是必须的。国内的股市，已是那个熊样了，所以我们宁肯认为南京“二十条”是楼市冬雪开融的先兆。

江苏又一地级市——宿迁市，目前出台《关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》，明确提出了一系列促进房地产发展的优惠政策，其中买房最高补贴7%及购房者申请住房公积金贷款的首付比例从30%降至20%，要说救市，宿迁新政比南京“二十条”更具实质性意义，面对楼市低迷大势，政府对市场的预期更为迫切。无论是南京“二十条”，还是宿迁新政，说明政府更期待稳定楼市，进一步刺激买家入市信心，对市场而言，具有比较现实的借鉴意义。

已连续多年，每年国庆长假，向被视作楼市黄金周，而2008年的假日楼市，国内多个城市的反映及表现，如出一辙，黄金周假日楼市的含金量迅速消退，换之而来的是观望气氛、成交低迷、市场遇冷。

上海告急。假日楼市虽“一铺难求”，而且场面火爆，房产商采用各种优惠售楼措施，个别楼盘售价甚至于低至八折，但总体成交远远低于预期，整个黄金周成交量同比下降达45%左右，“凉秋”行情令房产商忧心忡忡，黄金周希冀重聚人气的希望最终落空。

广州告急。黄金周楼市依旧低位运行，房产商“火拼”激烈，市场出现了近几年极为罕见的“价格优惠”，促销力度创历年之最，房产商比拼“跑步降价”。某著名网站调查显示，广州商品房均价跌幅已超过20%，90%以上购房者认为房价还有得降。

北京告急。相当部分房产商正伺机“突围”，项目托管销售也悄然兴起。在市场成交萎缩的大势下，北京房价也不可避免地进入下降通道。“十一”黄金周就成交量同比下降72%，一些品牌地产折扣凶猛，打折房最高折扣已达30%，新生代“抄家”开始繁衍。原本想借助奥运光环的北京房产，现在且是打折力度一路强势“冲关”。

楼市黄金周，从珠三角到长三角，再到渤海湾，只听得楼市降价、优惠、打折声一片。其实，今年黄金周“凉秋”，已是在各方博弈之后的预料之中。当“狼来了”不再成为谎言之时，此时房产商感觉，楼市“真凉了”。以后的日子怎么过，我们不妨为楼市“黄金周”遭遇“凉秋”搭上一脉。

首先，从政府层面来看，降低“面粉”价格是必要的，否则，会有更多的退地、流拍之类。一味矫枉过正，只看重政府一方利益，从长远看，受伤害的还是购房者，地方GDP有个厚积薄发的过程。因此，在持定环境下，松绑土地出让条件，控制未来单宗用地规模，降低单幅用地的出让总金额，延长出让金额的付款期限。根据各地市场实际情况，对房型百分比作适当调整。

对购房公积金的首付比例、贷款期限、贷款条件也要作相应调整。对一些有条件执行的地区优先放宽公积金异地贷款。在城市化进程不断发展的过程中，有条件的地区可推行降低购房准入门槛，这对释放需求量，提升楼市回暖预期是十分必要的。

细水长流，在相关政策法规的不断完善中，才能确保楼市的稳定健康发展。

其次，从房产商及市场层面来看。市场观望气氛浓厚，销售疲弱，最大的症结还是房价问题。非常现实，房价如若不降，不调整到一个大市场可以接受的程度，这里，受伤害最大的还是政府、银行、房产商。现在的楼市，购房者已经是“半个”房产通，买房子可能不再是货比三家，而是货比十家、二十家，性价比最好的肯定也是最受欢迎的。

房产商要调整的是心态问题，为什么房产商会成为“暴利”的代名词，说明市场对高房价已经“深恶痛绝”。房产肯定是每个人一生中消费的最大宗商品，但是，由于博弈各方的利益，近几年国内房价节节高涨，使广大受众实在受不起这样一个大宗的商品，离谱的房价事实上阻碍了拉动内需抑或是最大的市场发展机遇，便有了今日楼市遭遇“凉秋”的结果。

现在的楼市，无论是降价，还是优惠，或者是打折，希望房产商来点实际的。为什么一些楼盘可以降30%甚至更多的幅度？俗语云，千做万做不做亏本生意。这说明下降的确实是不合理部分、是虚高房价。因此，有水分就要拧干。房产商不能一厢情愿、大势一好，便上涨房价，你的商品，需要是市场。

商品房价格居高不下，这是购房者普遍关注的重要问题，政府虽然没有对房价利润构成给予适当约束，但目前楼市的状态说明市场是有约束力的。

楼市黄金周风光不再，房产商直面“凉秋”时空，市场缺乏回暖动力。至此，房产商当在反思中醒悟，没有“可以再等一等看”的机会，套用一句“机不可失，时不再来”，大概比较恰当。盘整、调整，去除泡沫成分，还房价一个本来面目，是大势所趋。

房地产市场稳定健康发展，政府宏观面的调整是必须的，房产商自然也有不可推卸的责任，微观的配合是十分的必要，理性的市场需要方方面面共同的培育。

时间定格于2008年，历史为其打上大大的惊叹号，2008年3月16日，走过85年风雨历程，美国第五大投资银行贝尔斯登公司成为第一家葬送于次贷市场的著名投行。而在2008年9月15日，华尔街最具老牌的、并拥有158年悠久历史的多元化投资银行——雷曼兄弟又轰然倒塌，美国次贷风暴引发的华尔街金融危机便成为全球瞩目焦点。美国最大储蓄银行“华盛顿互惠银行”紧步雷曼兄弟后尘也告破产，而美国银行则宣布收购同样陷入困境的第三大投行美林公司，曾经的华尔街五大投行仅剩“高盛”及“摩根士丹利”。

雷曼兄弟破产，引发全球性的金融动荡，各国央行纷纷在最短时间向金融系统注资。华尔街风暴的“多米诺”迹象十分明显，不但对“高盛”及“摩根士丹利”依然危机四伏，而且对中国的经济也带来相应的影响，出口环境恶化，进口成本高企，对投资者心理层面的打击非常巨大，在当前形势下，对中国经济发展是个考验，特别是在中国股市信心重挫，楼市的平稳调整就显得尤为重要。

日前，摩根士丹利再度高调唱空中国房地产，并提出危言耸听的“中国房地产业可能崩盘”的所谓分析报告。作为美国最大投行之一的摩根士丹利，华尔街金融危机已使其在美国本土的业务受损严重，可谓是后院起火。在此背景之下，再次重弹唱衰老调，其要挟中国政府、要挟市场的目的非常明显，当然是为了防止其在中国房地产市场投资的折损，以挽救因华尔街金融危机给其带来的前景颓势。

1995年，摩根士丹利首度涉足中国金融业，并成为首家入股中国建设银行合资投资银行的跨国银行。由此，大摩利用中国在金融政策、产业、技术方面的不足，开始了在中国的“掠资”行当，利用其娴熟的国际“掮客”经验，特别关注与染指中国的房地产业。

近10年来，大摩曾对中国房地产多次发出程度不同的警告，并屡屡唱空中国房地产，而另一方面，大摩又趁机投资中国房地产，并利用其投行招牌及金融运作的华丽外表对人们的迷惑，实施其投资行为下的更大投机运作，在高调唱空之下，以更低的价格在中国的房地产市场实施近乎掠夺的收购买卖。

自1998年迄今，摩根士丹利及其它包括高盛外资机构，姑且不论在中国其它领域的投资回报，单在中国的房地产市场，无不赚个盆满钵溢。当目前中国房地产市场正处于一个高价回落，理性盘整的时刻，大摩便迫不及待地唱衰中国楼市，以掩盖其由华尔街金融风暴所带来的四伏危机。

大摩近期计划出手所持有的上海多处物业，其中光是位于上海卢湾区兴业路的“锦麟天地雅苑”，大摩于2004年以5亿人民币购入，如今，却欲以11亿人民币出售。的确，当大摩在2006年初自称可能成为“上海最大一家全球地产投资者”的时候，便是昭示其在中国大陆房地产市场投机心理的真实写照。

目前，中国的房地产市场，特别是对大城市而言，显现出普遍的降温现象。但是在另一方面，国内外房地产商对二、三线城市的房地产投资与扩展并未减弱。市场出现浓厚的观望气氛，是因为近几年毫无节制房价上涨，确实阻碍了消费，使真正符合市场的产品求大于供。

在目前的形势下，已有相当部分的楼盘实施价格回调，房产商的理性意识越来越强，一些品牌房产商减缓拿地步伐，收缩开发规模，下调销售指标，拓展融资渠道。

整体房地产市场的发展趋势，在关注中继续调整，房价的理性回落，消费信心指数正逐渐步入预期之中，当然，市场没有出现也不可能出现大摩在别有用心之中唱衰崩盘的迹象。

相反，在美国，继美林被出售以后，摩根士丹利和高盛备受市场关注，摩根士丹利由于受到华尔街金融风暴的影响，业务困境也进一步加深，投行盈利疲弱，交易量下滑，股价下跌，处境微妙，因而，极有被收购的可能，坊间已传高盛、中信、中投、汇丰收购摩根士丹利的可能为最大。

摩根士丹利，在中国屡屡用房地产泡沫做掩护而不断押注，以获取更大的暴利。然而，华尔街金融危机的继续，也让摩根士丹利这条投机“大鳄”正在逐渐褪去昔日的光环。

可能在一年前，提起这个题目，很多人会觉得可笑：房子都买不到，还关注什么软实力？的确，过去一段时间，对于房地产企业来说，软实力不被看重，甚至可有可无，因为其对房地产企业、对房地产市场，构成不了大的影响。然而，现在不同了。在楼市面临下滑风险，房地产市场景气度大幅下降的今天，软实力已经成为房地产企业的核心竞争力，探讨房地产企业的软实力显得尤为迫切，尤为必要。

从易居上市看房企软实力

说起房地产企业的软实力，笔者不由得想到上海的一家“轻资产”的房地产流通服务企业——易居中国。

比起中国大多数房地产开发企业来说，易居中国没有强大的土地储备，自己也基本不开发商品房，但就是这样一家以营销代理、企划咨询、房产经纪为主要业务的企业，以现代信息技术为依托，短短几年时间，业务覆盖了中国各大城市的房地产流通服务体系，并在房地产企业中率先登陆美国纽交所。这正是依靠易居中国所具有的卓然的决断力和前瞻力、优秀的团队和远大志向、执着追求、务实工作、持续创新的企业精神，这就是易居中国的软实力。没有这一软实力，易居中国是不可能发展得这么快，不可能被国际资本市场所认可的。

易居中国的昨天和今天，如同任何一家成功企业的发展历史和现状一样，易居中国的企业伦理和商业智慧奠定了其现有成功的基础，这就是其描述的“大海精神、大雁精神、亮剑精神和吃蟹精神”，这就是易居中国软实力的表现。在易居中国，企业所津津乐道和我们一直所看到的，并不是其的资本实力有多雄厚（当然通过上市也在壮大之中），也不是其土地储备有多少多，而是易居中国强大的人才发展观和严密的企业管理。我们不得不敬佩这样的注重软实力的房地产企业，这是在严峻的市场形势下，房地产企业所特别需要的。

正确看待当前的市场形势

当前，在整个经济大环境的影响下，房地产市场面临着不可避免的调整。究竟调整到什么程度，会不会是整个行业的大调整，现在还难以判断，但房地产市场形势严峻，这已经可以基本得出这样的结论。体现在企业中，就是房地产企业资金链特别紧张，拿地热情减退，甚至出现退地现象；体现在新房市场，就是降价卖房不断出现，以万科为代表的品牌房地产企业选择降价销售，以求打破浓重的观望局面。与此同时，市场对于降价的反应尚不可预计，一方面有继续降价并引发更大观望潮的可能，另一方面开发商将必然面对前期购房者要求退房的纠纷。而体现在二手房市场，就是浓重的观望气氛依然在延续，市场交易极不活跃。可以说，楼市“过冬”绝不是什么危言耸听的言论。

房地产市场形势火爆的时候，企业软实力的优势体现不出来，但一旦市场转冷，竞争更加激烈，那么，在企业品牌、知名度、信息资源、企业文化和服务上有优势的企业，即企业软实力强的企业，其抗风险能力就强，抗打压能力就强，在“过冬”之后能活下来，甚至仍能发展的可能性就大得多。

软实力是房企的后发优势

软实力这一概念的提出者是美国学者约瑟夫•奈。上世纪80年代，约瑟夫•奈将综合国力分硬实力与软实力两种形态。硬实力指支配性实力，包括基本资源（如土地面积、人口、自然资源）、军事力量、经济力量和科技力量等；软实力则分为国家的凝聚力、文化被普遍认同的程度和参与国际机构的程度等。

从国家层面可以延伸到企业层面。我们按照对硬实力和软实力概念的划分，对房地产企业的实力作点区分，即有形的实力要素，如资金实力等具有物质形态，可以计量的实力要素称为硬实力，而那些相对于硬实力存在的无形的实力要素，多以精神和智力形态存在的，不具备物质形态的难以计量的实力要素，为软实力。

软实力是一种非物质形态的无形的社会、经济资源，软实力并非是某个企业与生俱来的先天优势，而是它自我积累的结果，是一种后发的优势。作为后发优势，由于短时期内复制成本太高，不易被其他主体复制或抄袭，可以算是一种具有垄断性的实力要素。在市场竞争异常激烈或在行业转型期，企业拥有了软实力，无异于拥有了制定游戏规则的权利，利用这种短时期无法复制的特点，便可以垄断性地占有市场份额和绝对的话语权。同时，软实力资源是一种精神产品，具有非磨损性和无限增值性，在生产过程中不但不会消失，而且还能够得到丰富和发展。

房地产企业的软实力也是相对于硬实力而言的，笔者个人认为，除了资本、土地、技术等一些可以量化的因素外，从事房地产行业的企业家、专业人员、项目品牌、服务意识、企业文化等无形不可量化的要素都是房地产企业的软实力。

前瞻判断是房企最大的软实力

房地产企业的软实力包含在企业文化、品牌知名度和服务之中，那么，其外在表现又在哪些方面呢？

笔者个人认为，企业决策是体现房地产企业软实力强弱与否的最重要标志。即在战略前瞻力层面，是否具有前瞻性的决策将影响到企业的生死。显而易见，前瞻性决定了发展性。房地产企业的领导者能否拥有战略眼光和战略意识，并基于对房地产行业的深刻理解，能否准确地判断市场发展趋势、前瞻性地预见行业未来发展动向、预判未来市场需求等，这都决定了企业的生死存亡。特别是在严酷的市场形势下，早一步行动，多一次生机。至少从媒体公开报道的角度看，万科作为房地产开发商的领头羊，对市场的判断确实高人一筹，早在2007年年底就判定楼市可能会出现相对严峻的局面。万科没有在各个省市争“地王”，相反还采取适当的降价措施尽快回笼资金。可见，面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业能否提前谋划未来，培育和提高房地产企业的核心竞争力，这才是其真正的软实力所在。

创新也是房地产企业软实力的重要考量因素。当今知识经济时代、市场瞬间万变，企业“不创新，就死亡”。创新是任何企业的灵魂，也是企业产生核心竞争力和保持企业核心竞争的至关重要的因素。易居中国是房地产流通企业，它无时无刻不靠创新赢得市场，面对每一个楼盘的策划营销，都得靠自身的智慧，寻找市场的卖点，创新力不可或缺。正是靠创新力，他们的市场规模才会这样越做越大。万科也是创新的典范，对于房型功能的创新，对于工厂化建造住宅的创新，都在房地产界带来一股清新之风。房地产企业的创新能力包括技术创新、组织创新、价值创新、管理创新、知识创新、机制创新等，这是房地产企业核心竞争力的重要保障。

社会责任亦是企业软实力不可缺少的一环。社会责任是关乎任何一个企业的生存和竞争优势，房地产企业也不例外。随着房地产业的竞争越发激烈，要想在竞争中胜出，成为强势品牌，必须在创造优质产品和服务的同时，努力改善公众关系，正视社会责任。房地产企业如何处理好自身与社会的关系，如何在纳税之外做一些力所能及的公益事情，也成为了考量房地产企业的一项必不可少的软实力指标。

未来成败取决于软实力

从目前的市场趋势来看，未来房地产市场的竞争，将越来越从资金、土地储备量的的竞争，转向品牌、企业文化软实力的竞争。加之在知识经济时代，土地、资源和资本的使用效益呈现难以预料的放大效应，而其放大的效果是乘数效应还是指数效应，最终取决于软实力。因此，这就决定了未来房地产企业的成败取决于其自身的软实力是否强大。

一般而言，软实力在房地产企业中包含在其价值观念、管理者决策力、员工学习力和创新力、自身的社会形象和影响力等各个领域。房地产软实力的具象发力点应是企业诚信、品牌、形象、服务、文化、价值观、团队亲和力、向心力的总合，是一个房地产企业经长期的提倡、宣传、教育所积累的一种适时的、健康的、向上的、存在每个员工脑海中的一种潜意识的行为准则与价值认同，也就是它的企业文化。

在当今世界，房地产企业之间的竞争，除了硬实力的较量外，软实力也是根本的要素。从长远看问题，软实力甚至比硬实力更具持久性，更具影响力。软实力是确保房地产企业持续稳定有效发展的灵魂指针。在房地产市场紧缺时代，硬实力起着支配性作用，但硬实力只能管一时，当市场转向过剩时期，如果缺乏软实力，硬实力也将难以形成核心生存力。也即是在新时代，只有软实力与硬实力相匹配，房地产企业才能在市场中立于不败之地。那些拥有强大软实力的企业，最终也将带动硬实力的发展。软实力将在房地产企业中越来越占据主导地位。

曾几何时，地价推高房价，房价又带动地价。各地“天价地”频频出现，面对日益高涨的房价，正常需求受到了严重的抑制，这厢边“面粉”日贵一日，那厢边“馒头”降价已成“民生”呼声。

中央宏观调控政策的影响仍在持续，面对紧缩的银根，房贷市场已趋萎缩。购房者由于对未来房价下降的预期判断及期待，在观望气氛中持币待购，各热点区域城市商品房成交量明显减少，全国各大省会城市的房价涨幅都同比上一年有较大的回落，市场结构调整已成定局。

基于资金的压力、基于项目成本的压力，房产商不得已下，已实施多种优惠包括送装修、送设备、折上折、免物业管理费等各项手段，尽可能的回笼更多的资金，各个房产商视自身实际情况进行盘整，一些品牌房产商较为明显的降价举措，已在楼市中引发强烈反响。

国内楼市面对已悄然形成的周期性低迷，楼市的结构调整已到了非常时期。在一个成熟、规范的房地产市场，供求关系决定价格的走势，而目前楼市缺少的恰恰是大部分刚性需求所需要的市场产品，假如不改变这一结构症结，又何来楼市回暖。

楼市结构调整，或许是一个阵痛的过程。因为相当一段时期以来，在房地产市场中，“面粉面包”价格倒挂。土地价格的高涨成了高房价的“推手”，正是在这种本末倒置的大背景之下，房价节节上升，弄得市场一片“怨声载道”；也弄得房产商被人“咒爹骂娘”，“暴利”一词一度成为房地产的代名词；更有 一些地方政府也弄得里外不是人。

长期以来，一些地区借发展之机，使房产业成为地方财政的“摇钱树”，甚至把房地产发展当成地方GDP发展的龙头支柱。一切都在“土地是完全不可再生的资源”的幌子下，使近几年国内主要大中城市的土地价格，几乎在毫无节制的政府欲望、房产商欲望，市场一部分“买涨不买跌”的欲望之下，成倍地上涨。“面粉”价格贵过“面包”，自然使“面包”价格亦完全与市场背道而驰，彻底背离了市场供求平衡和价格规律。房产商明明知道，土地的高价与风险，且依然“前仆后继”，个中高额利润的诱惑及资本的快速积累是最大的原因之一。

在这种显然已经有点扭曲的“欲望”之中，依旧在追逐那种实际上已完全有悖于市场的“利益”，并且在一些头脑发热的房产商“簇拥”之下，不断地在各地创造“地王”，演绎着“面粉”究竟是如何贵过“面包”的神话。

有关于“地王”的传闻实在举不胜举，而随着楼市结构的调整，这些“地王”的最终结果仍值得关注。

“地王”、“高地价”，曾经是房地产的“标杆”，但如今似乎都已陷入令房产商十分尴尬的境地。真是“弃之可惜，嚼之无味”，中央一系列宏观调控政策，让曾经的“地王”风光不再。于是便演绎出“地王”退地，土地流拍的戏文，个中的损失不谓不大，房产商预付款、订金的损失，而政府就是原本的地价不得不降价再拍，以及大量无形资产的流失。

随着楼市观望气氛的日益浓厚，高地价危机频现，而随之而来的房产商“负债率”正逐渐走高，并且对资金需求的迫切性日堪一日。上市公司，努力拓展多渠道融资；非上市公司，唯有合理盘整和深化销售。“面粉贵过面包”，在政府、房产商和市场都处以疯狂的同时，最终酿成的且是一颗任何人都咽不下的“苦果”，但又不得不接受这一几近惨痛的事实。

目前楼市的“肃杀”，房产商为此付出意料之外的代价，而那些当初一味追逐高地价的政府是不是也要进行“检讨”，因为“面粉”之所以“洛阳纸贵”，与不少地方政府扮演“推手”角色是无法分开的，按照现有机制，房地产业所产生的极大部分税费归地方政府支配，成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金和最大金库。

高地价客观上推高了市场房价的上涨，片面追求地价高涨也给楼市带来了极大的负面效应，而商品房销售土地成本必然要计入房价内的，那么，从另一角度来讲，购房人也无形之中为几近疯狂的地价进行埋单，成为“冤大头”。

再来看看一些“地王”是如何进行“疯狂”的。

去年6月，上海新江湾城D1地块，在短短6分钟内，面积不足6万平米的地块，起拍低价从5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算，楼面地价已达到12509元/平米，几乎与该地区当初在售新房成交价接近。而此前7个月，新江湾城地块楼面地价6677元/平米已是天价。短短200余天，“天价”再度暴涨87%。D1地块业主表示，将来按精装房标准，初步估算成本价格将逾20000元/平米，市场销售价是多少，又是一个迷。

在2007年7月，二线城市湖南长沙新河三角洲旧工业区地块，面积约为785200平米（约为1100余亩）的项目，底价的46.38亿元，已创国内最大金额单宗土地价格，居然以创纪录的92亿元“超天价”被北京房产商拍走，使当地楼板价达到绝无仅有的3500元/平米，在令人万分惊愕之下成为中国当之无愧的地王。

“地王”，一个比较虚拟的“欲望”，在市场前景极度不明朗的情况之下，在市场不需要高价“馒头”的背景之下，房产商在晕乎乎中感觉有点棘手了。于是，退地、流拍自然而然地开始涌现。

2008年6月，曾经的上海普陀地王，长风生态商务区东南地块，成为上海首例退订已拍得的地块。土地市场的理性回归，使房产商在高地价时期所取得的土地，在当前市场做项目，实在是难以为继，以小博大的直接后果，资金链断裂，曾经企盼高额利润的“愿望”落空。

而“南京苏宁”，当初以创上海单宗土地高价广受关注。一年前的8月，正是国内土地价格最疯狂时期，经过100轮以上的激烈“搏杀”，苏宁如愿以偿，以44亿元的“天价”竞拍取得南京东路163地块，土地楼板价也创纪录达到了67000元/平米，预估开发成本为80000元/平米。

据相关资料，苏宁掌门张桂平意图通过资本扩张把“苏宁环球”打造成国内一线地产的蓝筹已是业内公开的秘密，其想法是在5年内开发量达到300万平米以上，销售额超150亿，力争国内综合房产的“第一大鳄”。而如今，且以N条理由，全身而退。轮回之后，上海南京东路163地块新主又究竟在哪里？

而日前，上海长风首幅住宅用地的招拍流标，市场再度对隐喻的高房价说“不”。占地100余亩的上海长风7C地块，容积率2.2，是长风园区首推的住宅用地，公告期间曾有29家房产商领取出让文件，在拍卖前夕，竟无一企业申请竞买。地块流标与高价出让是分不开的，该地块起拍价为16.053亿元，土地面积约68104平米，按建筑面积11,176万平米计算，平均楼板价高达14300元/平米，而该地块周边地区商品房售价虽有15000元/平米的开价，但有价无市。于是，长风7C地块似乎成了一包与滞销“面包”价格接近的“面粉”，因为14300元/平米的楼板价意味着其产品售价必须远超20000元/平米以上，当今天在上海以一条中环之隔的相近地段差异已不再显得那么重要的时刻，7C地块的开发风险显而易见，其市场价值也被印上了大大的问号。

基于房地产市场的形势逆转，“面粉”贵过“面包”的时代已经成为过去式。据悉，原长风“志成”退地项目，政府将以比原拍卖价低30%的价格再度公开招拍挂，倘若该地域房价也能以现售价削减30%，那就是10000元/平米左右的房价，在该地域相对合理。当然因为地段不同，产品不同，一刀切是不可能的。

目前，全国房价涨幅正理性回落，这种回落是市场的理性回归。有迹象表明，在确信市场真正稳定下来之前，政府料不会过早松动房地产及其宏观调控政策。对于高房价，从需求层面看，目前国内购房者群体收入增长速度不足以支撑房价的高位运行状态，而房产商所面临的最大问题，便是资金困境，同样不支持高房价。

由此，国内房地产市场的调控已势在必行。政府也已采取一系列相关措施，全国性的社会保障规划全面启动，加快建设健全廉租住房制度成为各地区政府的重点，形成多渠道解决低收入家庭的政策体系。

胡锦涛明确指示，加快推进以改善民生为重点的社会建设，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭的住房困难，而国土资源也更是明确表示，优先安排廉租住房用地。政府一系列民生保障标准，进一步体现了向民生倾斜的政策导向，而房地产市场大势所趋的结构调整，向民生倾斜一定是主流，真正让“市场的归市场，保障的归保障”。结构调整必然会痛，真应了古人云“痛则通，不痛则不通”。

中国股市正经历罕见的股灾。

之前，曾有过对股市要不要“救市”的争论，但除了谢国忠、许小年、胡舒立等个别人，大多数人认为政府对于资本市场的大起大落不能袖手旁观，对大小非解禁进行限制和降低印花税，虽然最终效果不明显，但仍然可以认为是“救市”的措施之一。应该说，大部分人对股市“救市”持认可态度。然而，这种情况在楼市，却并不是这样。

国内著名的房地产大腕包括冯仑、潘石屹、任志强等国内知名房产商在不同场合纷纷表达了希望“政策松动”、“政府救市”的论调，冯仑甚至号召房产商向汶川地震中奇迹生还的“朱坚强”学习，熬过这轮房地产的“低迷期”。随后，潘石屹也在自己的博客上撰文，“以美国拿出几千亿资金应对房地产市场危机为例，希望政府出手为楼市松绑。”深圳房地产市场分析形势报告也在文章中指出了激活市场的种种对策。然而，这一试探性的论调刚刚提起，即遭到了网民和部分学者的激烈反对。

对房地产市场下跌期盼已久的易宪容先生显然对“救市”之说无法容忍。他专门撰文认为，“房地产不可救、不需救、不能救”，并认为开发商是以深圳的房贷断供来要挟政府。

易宪容认为，楼市所谓“断供”迹象不值得大惊小怪。深圳房价下跌了30%，这对自住需求的居民住房不会造成多少影响。而住房投资者也不是随意看到房价下跌就断供，其一定会考虑有形及无形成本，不是迫不得已不会选择断供。在香港，在严重负资产的1997-2003年，根本就没有多少人会选择断供。因为，一旦这样的情况发生，就得影响个人一生的生活。深圳所谓的断供潮不可能发生，其实根本没有形成“潮”，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，更不要用这种所谓的断供潮来要挟政府改变当前的房地产政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让开发商大获暴利。

易宪容先生气宇轩昂地认为，一些地方房地产市场价格出现某种程度下跌，面对这样的形势，一些人又如2003年那样，认为中国的房地产市场面临一个调整的临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。在这些人看来，如果房地产市场不改变，就会危及中国宏观经济安全，就会危及中国银行体系的风险，就会影响民众房地产资产的升值，就波及到地方政府财政收入，甚至于把中国住房保障体系建设也扯上。对于这些人的言论，已经是司空见惯。房地产要挟中国经济及中国政府早就是平常的事情。但是，这些人为什么这样做？关键就在于利之所趋，就在于房地产将失去高额利润的时代，房地产将无法成为少数人在短期内聚集社会财富的工具，在于房地产市场将成为民生的市场。

在易宪容先生“愤青”式的长篇大作中，并没有多少经济上的说理，更多的是对房地产市场和房地产开发商的指责，对住房问题是民生问题的阐述，以及对老百姓买不起房的抱怨。然而，这样的文章在网络媒体中具有很高的煽情性，也自然会得到许多网民的拥护。有网民甚至认为，股市跌了超过50%，楼市跌了没这么多，何必去救？可以说，在以年轻人为主流群体的虚拟平台上，这种声音占据了相当的位置。这也成为楼市“救市”声音微弱且被大部分媒体口诛笔伐的重要原因。

“中央高层反复强调要保持房地产市场稳定，但确实有一些人乐意看到房地产市场的深幅调整，甚至乐意看到房地产市场的崩盘。似乎房价跌得越多，就越代表民意，越代表让更多的老百姓买得起房。作为一名学者，必须以更多的理性来思考问题。”专家学者如是说。

“真的房价大跌引发金融风险，这些人一定又把一切怪罪到过去一段时间的房价大涨上。无论如何，他们似乎永远代表民意，代表正确。有言论最近表示政府不应对房价的正常调整买单，没错，正常调整当然不应干预，相反还应鼓励，但一旦涉及金融风险，决策层再像对股灾那样麻木不仁，那就是大错特错了。”

面对楼市所引发的金融风险，美国处理房利美和房地美的果断，实应为中国所效仿。其实，这绝对是我们的政府、房地产市场、广大购房者所不愿意看到的，针对目前的楼市，政府应该引起重视的是健全预警机制。

房价一个月之内下跌24%！这是个什么概念？意味着上个月值10000元／平方米的房子，这个月只能卖7600元／平方米；上个月卖20000元／平方米的房子，现在只值15200元／平方米。相信如果发生这样的事情，且在短短一个月内发生，上海的房价早已经崩盘。然而，据有家媒体报道这样的事情真的在上海已经发生。

且看该媒体的报道：“一家权威市场研究机构通过对上海官方的网上房地产楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。这家机构据此形成的报告特别指出，尽管存在偶发因素，但是这个24%的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。”

看来，上海住宅房价环比下跌24%是真的，但我们确实还没有明显地感觉到上海房价如此崩盘式的降幅。上海房价真的崩盘了吗？如此数据到底是哗众取宠还是误导市场？

房子不同股票，房价也不同股价。房子具有不可复制的唯一性，从严格意义上来说，两套不同的房子是不具有可比性的。因此，比较一个区域房地产市场的上涨还是下跌，难有十分严格的统计数字，只能是一个相对较长时期的趋势判断。我们一直说关于房地产市场的官方统计数据不准确，不同口径、不同部门得出的数据有的甚至相互矛盾，这是因为至今没有一套类似股市那样严格与准确的统计方法，再加上什么预售数据、销售数据、新房、二手房等统计口径的不同，造成房价数据“忽悠”人的情况确实时有发生。

房价对比确实难，难在缺少可比性。5月份，某楼盘以15000元／平方米的价格推出一批房源，6月份该楼盘推的是正对中央绿地、中心湖泊的景观房，价格是18000元／平方米，你能说该楼盘的价格一个月涨了20%吗？房源位置不同，价格自然有差异，涨价之说不准确。同样，某个区域，这个月有数个高档楼盘集中上市，房价冲高，下个月有数个配套商品房供应，房价一下子跌了好几千，由此判断这个地区的房价大跌也是相当不准确的。

房价统计确实不够科学，那么数据统计者和媒体发布者应该怎么做呢？笔者并不是说不需要这样的数据，毕竟可以起到参考作用，但研究者和发布者在向公众发布的同时，对数据应进行必要的解读，解疑释惑，让公众明白数据背后的真实含义。就如同这个“上海7月房价环比下降24%”的统计，发布者在公布数据的同时，应当解释为什么环比会降得这么多，应当指出7月的房价成交数据是在成交量极其稀少的基础上形成的，7月集中成交的到底是哪些房源，而6月有哪些集中成交，背后解释工作做到位了，公众对“下跌24%”也就不难理解了。其实，这是由于7月热销房源对比于6月，较多的是低价房所致，把一个月的环比数据与宏观调控的丰碑成果相提并论，只能显示发布者自己的无知。

用环比数据显示房价涨跌，真的是“忽悠”人。曾记得，今年上半年，上海豪宅市场成交经历了一波短期的“逆势放量”，使得上半年上海商品住宅的一周均价不停地大幅波动。于是，先有一些媒体刊出大标题称上海房价“一周均价首次跌破万元”，此后又有媒体刊文称上海房价创历史新高，因为“一周均价高达万七”。主要受供应和成交结构影响的“房屋销售均价”，在新房供应不足，成交极度萎缩的市场情况下，上蹿下跳本是常态，不值得大惊小怪，但总有一些媒体不懂装懂，甚至故意为博得眼球，把这些数据“忽悠”和误导公众，起到了非常恶劣的效果。说得轻些是故弄玄虚，说得重些实在有扰乱市场的居心。

在有些人的心目中，房价不大跌，楼市不崩盘，其心不安啊！

终觅得闲暇一刻，便决定于周庄一游。

 

依稀记得，前一次游周庄约在20年前。怀揣着上海名点“四大金刚”中的大饼与油条，斜挎着变了形的军用水壶。旧时，市井尚未如此繁荣，但着实是古朴可嘉，小镇民风端正，与世无争。

 

上有天堂，下有苏杭。果真名不虚传，苏州竟然还有个周庄。周庄本系江南一平凡小镇，虽悠久，且默默无闻。

 

忽然有一天，周庄告运了。

 

25年前，著名旅美油画家、美学大师陈逸飞，以周庄双桥为素材的油画《故乡的回忆》，连同其它37幅作品在美国纽约展出，于是，老外知道了周庄，国人也开始知道了周庄。

 

周庄，目前已号称中国第一水乡，位于苏州城东南。

 

著名古画家吴冠中曾撰文赞叹，“黄山集中国山水之美，周庄集中国水乡之美。”周庄，镇为泽国，四面环水，粉墙乌瓦和小桥、流水、人家，勾勒出周庄的别样风情。

 

周庄，历经数朝数代，已绵延900余年历史，迄今，香火继续。

 

据说俯瞰周庄镇，恰似一朵盛开的莲花。而莲花与佛又甚是渊源深长，故，周庄也堪称佛门圣地，更因为周庄有“全福寺”。全福寺座落于周庄白蚬江畔，兴建至今亦已900余年，是江南典型的“水中佛国”。

 

周庄结缘于佛门，又因佛祖佑护而发达。

 

于是，又有佛家弟子在周庄兴建了观音文化馆。

 

坐落于周庄入口处右侧的观音文化馆，一尊高达13.25米的三十三观音之一的水月观音端坐于宝莲之上。入庄游人凡进得观音文化馆，无不虔诚朝拜，每个人，冥冥中已有佛祖庇护。礼拜水月观音，祈祷平安康健成为众多游人进入周庄的第一心愿。

 

拜佛许愿，兼游周庄，会给游人带来一种安宁和祥和。俗语都说，凡人、凡事、凡物，要的是第一感觉，脸面十分重要。笔者尚未入庄，且在周庄观音文化馆遇到了十分令人不快、而且简直是在佛祖眼前公然坑蒙拐骗。周庄的导游和假和尚、假僧人联手诈骗中外游客的钱财，周庄观音文化馆充满了欺诈和铜臭。

 

周庄导游十分的“专业”，十分的“训练”有素，也十分的巧舌如簧。进得观音文化馆，当每一个游人在十分虔诚的境态中感受佛的慈恩，骗局已在无形之中向你袭来。导游一边说的是敬香自愿，心诚则灵，一边又说这里有专职师傅为每一个游客指点迷津或前程，不接受任何布施和谢酬，美妙动听，游人不由得齐颂“阿弥陀佛”。

 

在底层观音前拜完，导游便将游人引入二楼一个所谓的佛室，室中四周皆为慈悲佛像，游人合十而依序排队，等候“大师”指点。假僧人、假和尚煞有介事地为每一个人开启手中小红包，问游人一些个人及家庭成员生辰八字及无关紧要的事情，千篇一律，几句若隐若现的“忽悠”，已让游人昏昏然。便提出游人必须购买文化馆提供的莲花灯、电子蜡烛和假金蟾之类，在文化馆供奉，反之，你就会背运。这些产品经“大师”推荐，游人购买的价格分别在数百元和数千元之间，再送你一张号称经名寺高僧开光的所谓“金卡”。游人稍有微词，导游和服务人员马上翻脸，咒你太不诚心，日后必遭报应。

 

笔者亲历，周庄观音文化馆如此亵渎佛祖，遭佛谴的必是文化馆和其沆瀣一气的导游、假和尚、假僧人。周庄在佛前背信弃义、算计游人，成为周庄一大耻辱。周庄文化馆是一家名符其实的披着佛衣的黑店。请不要说你信佛，虽然你供奉着佛祖，但文化馆、导游、假和尚、假僧人，已经给佛祖抹黑，玷污了佛教文化，背离了佛祖的“慈悲为怀”。

 

周庄文化馆已经被混沌笼罩，伪佛者，必遭佛惩。阿弥陀佛，我佛慈悲，苦海无边，回头是岸。

 

周庄几时有清门？

 

庄门不清，周庄白蚬江畔“全福寺”且为游人带来一片净土，佛门圣地，梵音缭绕。全福寺四周，水面波光潾潾，垂柳轻拂，水中佛国，果然气度不凡，不愧为江南佛教名寺。

 

全福寺，沿中轴线建有山门、指归阁、大雄宝殿和藏经楼。大雄宝殿正中供奉着佛祖释迦牟尼像，为江南第一大铜坐佛，大佛左右分别伫立伟如二峰的文殊、普贤菩萨，气概英武，大殿二旁十八罗汉栩栩如生。

 

全福寺，依湖傍水，楼阁殿宇，鳞次栉比。步入殿堂，无数宝相庄严的大大小小的佛像重重叠叠，从四面八方映入眼帘，让人感受无边佛法，禅悟佛教文化的博大精深。

 

全福寺孕育着周庄，周庄又因全福寺而鼎盛。

 

佛不会容忍周庄藏污纳垢，佛也不会容忍周庄文化馆的有违佛家道德的行为。

曾经是上海六大支柱产业之一的房地产业，对今年上半年上海GDP的贡献率竟然为负，导致GDP少增0.4个百分点。上半年的经济数据让人们对上海房地产业的发展不禁浮想联翩。

 

今年上半年上海交出的统计报表不再像往年那样灿烂。上半年上海GDP同比增长10.3%，略低于全国水平，这是近年来上海少有的现象。据分析，出现这一现象的主要原因是今年上半年上海固定资产投资回落速度太快，其投资增速属全国最低，上半年完成全社会固定资产投资1972.48亿元，同比仅增长2.3%，增幅同比回落高达7.3%。同时，证券业和房地产业受波动影响较大，去年上半年，证券和房地产业对上海GDP的贡献率达到19%，而今年上半年，证券业的贡献率是零，房地产的贡献率为负。

 

虽然对于上海房地产业对GDP的负贡献，官方口径认为是“两稳一降”，即开发投资平稳，销售有所下降，价格波动不大，但明眼人从更具体的数据中仍然可以感受到上海房地产业的风光不再。同样来自统计局的权威数据，上半年，上海完成房地产开发投资643.3亿元，同比增长3.8%，其中，新建住宅投资407.4亿元，同比增长3.2%，同时，上半年，实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%，其中，新建商品住宅销售面积1070.32万平方米，下降22.4%。

 

上海房地产业的大幅滑坡和GDP的增速回落，到底说明了什么？首先，可以用宏观调控在上海大见成效来形容。的的确确，上海不再是过去的上海，上海在切切实实不折不扣地严格执行中央的宏观调控政策，调控不放松甚至更紧一步，这最明显的表现就是固定资产投资的大幅下降，新开工数量及投资额大幅减少，城市基础设施在世博会来临的情况下仍然投资减缓，再加上六个重点发展工业行业的投资下降，以及资金供应的极度紧张，导致投资回落较大。这是宏观调控的成绩。其次，我们也应该看到，上海经济增长减慢将对今后一段时间上海的发展带来重大不确定因素。正如所预计的，投资回落相对较大，对当期经济增长影响可能不是很大，但对于后期经济的发展将产生影响，尤其是房地产投资、城市基础设施投资和工业投资三大类投资下降幅度较大，必然对后期发展产生影响。

 

发展是硬道理，任何时候都不能忘记这一点。上海应当卸下包袱，轻装上阵。前段时间，上海的经济以调整为主，以落实中央的宏观调控为主，固定资产投资、房地产业投资和工业项目投资出现增速减缓甚至绝对数量的下降，这也是正常的，必要的。随着中央对今年下半年经济工作的定调，从紧政策将适当有所调整，加强和改善宏观调控提上了议事日程，这就意味着中央高层对经济发展的高度重视，把“保持经济平稳较快发展”与“控制物价过快上涨”作为工作中同等重要的两大目标，一改先前的“双防”（防止经济由偏快转向过热，防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀）政策，显示了中央对经济下滑的担忧和对经济发展意义的重新认识。

 

机遇就在眼前，上海要理直气壮地谈发展，经济发展速度可以且应该再快些，更快些。这是上海在全国的地位所决定的，上海几十年的发展成绩有目共睹，是任何人抹杀不了的。上半年的经济数据其实又是为上海的干部群众敲了一下警钟，兄弟省市的发展很快，上海只要稍微松劲就会拉在后面。上海仍然要加快发展，继续勇于和敢于充当全国经济发展的排头兵角色。

回到房地产业。中央几次重要会议再三强调要保持房地产市场稳定健康发展。在国内外不可预计因素增多，经济发展面临更多不确定因素的情况下，特别是在资本市场大幅波动的情况下，房地产市场的稳定显得尤为重要。我们不必理会一些叫喊继续打压的杂音，还是要大力发展房地产市场，保持市场平稳。不管房地产业还是不是上海的支柱产业，房地产业对上海整个经济发展的贡献都将是不可或缺的重要一环。