盛世管家免中介费管家房源：

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“房银”  越来越雾里看花

所谓“房屋银行”（以下简称为“房银”），即房屋所有者将房屋的使用权全权委托给中介公司代为出租，定期从银行账户中获取与中介方约定好的租金收益。此后该房屋的出租、租后服务、租金催缴全部由中介公司负责。从02年左右在杭州市场上出现，至今“房银”在杭州租赁市场已有近七年的历史。在这七年中，房银曾带给房东、房客和中介三方看得见的便利与省心——

由于中介全权代理，房东不必同房客打交道，从此也免去了催缴费用、处理各类小事的麻烦；中介方有了大量可以随时看房的房源；当然，因房源充足、看房便利，客户也有了更多的选择余地，而且有的中介出租“房银”不收取中介费，对于客户而言，自然也是一笔实惠。

七年的时间不算短，在经历了长时期的市场淘洗之后，我们发现，“房银”的问题也逐渐暴露——记者也在走访调查中发现，仅管这一产品给有需要的客户和房东带来许多实惠和便利，但抱怨之声也是不绝于耳，这是为什么？为了保证自己的利润空间，中介方一般经营“房银”产品的原则是尽可能低收高出，在整个流转过程中，一来房源的价格不透明，二来当房东和客户得知房源出现较高差价的时候通常会心里非常不平衡。如此一来，房东、客户多少有些不敢信任中介给出的价格。房东不知道自己委托给中介的房屋会以多少的价格出租，因而很担心中介报出的收进价格太低而“被坑”；客户在租房时也会担心中介开出的价格是否已含有很大的价差，大家恰似在雾里看花，想看得很清楚，却越看越模糊。如此一来，不信任中介报价导致讨价还价不可避免，既浪费时间，又耗费精力。

 “房银”遭遇信任瓶颈  市场初现运作新模式

房东将房源全权委托给中介公司图的就是一个“省心”，为了让自己省心，房东其实愿意从房租中让出一部分价格空间，但重要的是，这个价格空间必须合理；而客户租房，价格上的公道和实惠无疑是考虑最多的因素。如果“房银”在价格上无法让房东和客户双方达到信任了，讨价还价消耗了中介、房东及客户三方的大部分精力，而且价格也不规范，这必然会约束“房银”日后的完善与发展。一直来经营此产品的盛世管家公司品牌管理部经理谭微平坦言这个产品目前确实已遭遇到了一定程度上的信任瓶颈。

其实房东和客户不信任中介的关键在于担心价格不合理，如何让他们肯定来自于中介公司的租金报价是合理的，这是一个亟需解决的关键问题。

如果中介公司能将自己的利润限制在一个合理的范围内，将每一套“房银”价格进行统一定价销售，并且公开让房东知道自己房源将来的出租价，让客户知道自己所租“房银”的收进价，让他们自行比较、判断，这不失为一个好办法。可是，要求中介把自己的成本和利润全部摆到桌面上，这可能吗？

“目前大多数中介公司都没有这样的操作方式”，谭微平说，“不过，这样透明而平等的方式的确是市场所需要的。”

据悉，盛世管家于今年12月开始对现有的“房银”模式进行了改革，推出了租赁的升级新产品——“管家房”。在保持了“房银”原有优势（如方便快捷、免中介费）的基础上，对所有“管家房”的定价进行了统一规定。“管家房”的定价有统一的计算公式，以房源收进日为计算起始日，前15天“管家房”月租金在房东委托月租价的110%－115%之间，后15天“管家房”的价格则会下降，在房东委托月租价的105%－110%之间。每一套“管家房”的收进价格与出租价格对于房东、客户都是透明的，若有发现有门店经纪人超出公司统一规定范围随意报价，或者同一套房源在各门店有报价不统一的情况，公司内部将进行严厉处罚！

“据统计，杭州普通租赁的平均利润在8.3%左右，而我们‘管家房’的平均利润为7%左右，所以我们相信这样的定价是非常合理的，基本上都能与市场租金水平一致，甚至低于市场价”，盛世管家品牌管理部经理谭微平介绍，“房东和客户都有自己的判断力，只要是合理的价格，房东会很乐于将房源全权委托给我们，也会非常愿意在正常租金的基础上让出一定的利润给中介公司作为服务费甚至是让利一部分给客户，这样的前提下，客户也能放心承租，统一规定之后，‘管家房’出租全部一口价，无需再讨价还价，这样也大大地方便了我们的客户。当然，对中介公司而言，以此能得到更多客户和房东对盛世管家甚至是对整个行业的进一步信任，从而获取到更多的房源和客户资源也是我们想要拿到的一个结果。”

据了解，目前杭州的中介公司中，采取限定利润、统一定价操作“房银”的，盛世管家尚属首例。

 利润少了 服务不少  “管家房”新模式促进服务升级？

“管家房”平均利润压缩至约7%，这比普通租赁的平均利润8.3%还要低将近一个百分点。但是，根据记者了解的情况，“房银”所需要中介公司付出的服务却要比普通租赁多得多。接收了全权委托房源之后，中介公司实际上需要做的事情很多，包括代理业主出租房屋、完成租客入住、搬迁、退租交接手续、进行合同登记、结算水电等各项费用、日常维修处理、查验清理退租房屋各项费用等各项服务。

市场经济的一个原则就是等价交换，利润压缩之后，中介公司的服务会不会也打折？

带着这样的疑问，记者也对盛世管家相关负责人进行了采访：“的确，7%纯粹就是经纪人及中介公司的服务费用，我们之所以这样进行严格地限制，一方面是为了限制高差价，建立起公司以及整个行业与客户房东之间更多的信任。另一方面也是为了进一步促使中介服务的升级，其实，在国外，中介公司提供的服务就是很细致很全面的”。

据盛世管家介绍，公司的高端部经常与国外的客户打交道，经纪人对于中介服务的细化与全面感受非常明显。“曾经有位日本客户要求我们经纪人帮忙购买牙刷，在客户的心目中这是很自然的事情，他们已经习惯了经纪人这样的服务。这也应该是中介业的一个发展趋势，我们也正是向着这个方向努力，以服务来打动客户”，谭微平表示。

确实，按照行业分类，房产经纪业从属于第三产业服务业。对于极度依赖于服务与客户满意度的房地产中介行业而言，服务的完善与发展也应该是未来的一个发展趋势。现代服务业迅速发展的大背景也对房地产中介行业的服务提出了越来越多更高更细的要求。事实上，在欧美、港澳等发达国家及地区，房地产经纪人提供的服务已经发展得非常全面。可以说，事无巨细，一概负责。杭州的中介公司也正在向这个方向努力靠拢。

而且，目前房价虽然涨幅较低、甚至有下行的趋势，但对于大多数人来说，房价还是比较高，买房不如租房的现状也将长期存在，中国的租赁市场比较庞大。而且，中国个人住房比例中，自有住房比例占到了84%之多，远远高于西方发达国家。西方发达国家的租房比例都在50%以上，中国的租赁市场应有大的发展空间。

“管家房”的出现，从此告别讨价还价，步入省心省力的租赁新时代，不仅为房东、客户双方带来的更好的服务及更多的便利，而且透明定价也能对中介行业的发展起到更加规范的作用，“管家房”模式也能走向更加精彩的未来。未来或许会有那么一天，客户到中介公司租房就跟去超市购物一般，轻松自在，不讨价不还价，更重要的是，还不担心自己买贵了。