房屋面积是否缩水,由谁说了算？ -梁赤律师 -搜房博客

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房屋面积是否缩水,由谁说了算？ (2006-12-25 22:38:13) [发送到微博]

分类：【我的案例】－开卷有益　标签：房屋面积 |

房屋面积纠纷案

【案情简介】

原告李某与被告祈福房地产公司签订一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买信兴广场333房，建筑面积102.47平方米，实际使用面积77.48平方米，占地分摊面积24.99平方米。同时约定，交付使用的房屋实际建筑面积如少于合同规定的面积达2％以上的，原告有权要求被告以双倍的购房价格补偿损失。原告付款后，领取深圳市规划国土局（下称国土局）颁发的《房地产证》，该证注明333房的建筑面积为102.47平方米，但未注明实际使用面积。

之后，原告单方委托深圳市计量检测研究院（下称计检研究院）进行测量，测量结果为使用面积56.62平方米，比合同约定的面积少了20.86平方米。原告据此要求被告按合同赔偿其损失，被告认为《房地产证》中房屋建筑面积与合同约定一致，未同意赔偿。原告为此诉至法院，要求被告赔偿1,015,728元。

案经一审法院审理，法院认为，原告以其委托的测量单位所测结果为依据，认为其所购房屋建筑面积少于合同规定面积，要求被告按合同赔偿的诉求理由及证据均不充分，本院不予支持。被告的答辩理由成立，本院予以采纳。判决驳回原告要求被告双倍赔偿房屋面积差价款的诉讼请求。

原告不服，向深圳市中级人民法院上诉，经二审审理，二审法院驳回上诉，维持原判。

【案件评析】　

一、《房地产证》的效力问题。

《房地产证》是国土局作为房地产政府行政主管部门向房地产所有人颁发的、证明房地产所有人拥有相关权利的证明，该证中记录的包括房屋建筑面积在内的数据资料，是经市国土局检测、审核确认的，具有法律效力。市国土局作为房地产行政主管机关，颁发《房地产证》是其正常的行政职能，其行政行为一经作出，即发生法律效力，非经法定程序不得任意改变或撤销，对包括原、被告在内的行政相对人都具有拘束力和执行力。在民事诉讼中，是法院认可的确权文件。如果认为《房地产证》所载面积与实际不符，市国土测量的实际面积有误，应该通过行政复议或行政诉讼的途径解决，《房地产证》只有通过法定程序撤销，而不能因为计检研究院测量的面积与《房地产证》所载面积不一致，《房地产证》就失效了。

二、计检研究院测量结果的效力问题。

1、计检研究院不是法定的商品房面积测量的检测机构。计检研究院既不是深圳市的商品房销售面积计量监督管理部门，又未在其出具的检测报告中附资质证明文件。根据1999年6月22日国家质量技术监督局颁发的《商品房销售面积计量监督管理办法》第3条“县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作”和第9条“从事商品房销售面积计量和仲裁测量的机构应当取得计量认证合格证书”的规定，计检研究院不具备商品房面积测量的资格。

2、计检研究院的测量报告是依据国家质量技术监督局于1998年12月22日发布的JJF1058-98国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》，该规范已于2000年2月21日停止执行。该规范由于欠缺科学性和可操作性，因而仅存在一年零两个月就失去了生命力。2000年8月1日，国家技术监督局又发布了新的《房产测量规范》。新旧两个规范有很大的不同，新规范对旧规范作了大量的修正。因此，计检研究院当时依据旧的技术规范计算出来的结果，肯定不准确。不具备商品房面积测量资格的计检研究院，依据缺乏科学性的旧的技术规范得出的检测报告，显然不具有法律效力。

三、售房合同约定面积的计算方法是否科学的问题。

涉讼房产所在的地王大厦是美国建筑设计有限公司设计的，由香港利比建筑工料测量师负责计算。其建筑图纸的使用面积的计算，是依据香港测量师学会，英国皇家特许测量师学会（香港分会）及香港消费者委员会推介的通行于国际的使用面积计算方法，这种方法与1994年9月深圳市国土局发布的《深圳市房屋建筑面积计算细则》及1995年国家建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》是基本相同的。因此，被告的面积计算方法是符合我国法律法规要求的，并经国土部门测绘单位核实认定，应受我国法律保护。

因此，法院认为，作为确认房产面积的依据，依法应由深圳市地籍测绘大队的测量结果为法律依据，深圳市计量质量检测研究院的测量结果不具有法律效力，不予采纳。本院对信兴广场附楼333室的使用面积，确认为77.42平方米，使用面积误差比为0.07％，不构成根本违约。因上诉人购买时是以建筑面积来计算单价的，由于建筑面积和合同约定的面积相符，上诉人认为其所购房屋建筑面积少于合同规定的面积，要求被上诉人按合同赔偿的诉请，缺乏事实依据，本院予以驳回。

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