依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地库停车位的建筑面积均不计算建筑容积率(建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积)，没有分摊所在地块的土地使用权，不具独立的房地产权。我国房地产法律制度，规定了房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，因此，住宅小区架空层停车位、地库停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：“公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等”；第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：“建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。”第3.5条规定：“公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。”第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：“不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。”可见，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。
   目前，在深圳市，政府主管部门没有向房地产开发商发放过住宅地库停车位的销售许可证。也就是说，住宅小区架空层停车位、地库停车位是依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的。
在现实生活中，停车位的稀缺性和商品价值日渐得到整个社会的认同。因此，一些房地产开发商在自身利益的驱动下，将不计算建筑容积率停车位产权，在《房地产买卖合同》中约定为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。这种在没有取得政府主管部门颁发的《预售许可证》的情况下，售卖停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的行为，是违反法律强制性规定的，合同条款是无效的。