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【二手房案例】直接判决承租人优先购买租赁房屋案 (2008-7-18 19:21:14) [发送到微博]

分类：【我的案例】－开卷有益　标签：梁赤律师房屋租赁优先购买权 |

文/梁赤

【案例】

原告方某

被告深圳市某公司

2003年2月25日，原告方某与被告深圳市某公司签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定：原告向被告承租罗湖区东门路某街67号地下，房屋面积为75平方米；租赁期限为2003年1月1日至6月30日；房屋租金为每月人民币13000元。2003年2月27日，被告与第三人郑某签订了《深圳市房地产买卖合同》，被告将罗湖区东门路某街67号地下的房屋以人民币200万元的价格转让给第三人。第三人分别于2003年2月24日和4月1日向被告付清了房款，并于2003年3月28日取得了该房产的《房地产证》。原告于是向法院提起诉讼，请求确认被告与第三人就买卖罗湖区东门路某街67号地下所签订的买卖合同无效并判令被告将房产以卖予第三人的同等条件卖给原告。

法院认为：原告是涉讼房屋的合法承租人，被告在将房屋出售给第三人之前，未有证据证明其已经履行了对原告的通知义务，应当认定为被告侵害了原告的优先购买权。判决：1、被告与第三人之间的房屋买卖合同无效；2、被告按该房产以卖予第三人的同等条件卖给原告。

（罗湖法院案例）

【律师析案】

一、根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，本案法院认定出租人侵害了承租人优先购买权，判决确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效是正确的。

本案承租人明确提出了诉讼请求，要求按出租人和第三人之间的交易条件优先购买房屋，法院直接判令承租人按出租人和第三人的交易条件优先购买房屋，依据也是充分的。

二、对于法院能否直接判令承租人以出租人与第三人的交易条件为条件而直接购买房屋的问题，在司法实践是有争议的。厦门中院曾对一起租赁房屋优先购买权的案件作出判决，法院认为，房东出卖出租店面，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；房东未按此规定出卖店面的，承租人可请求法院宣判该店面买卖无效。但是承租人要求按出租人和第三人的交易条件优先购买房屋买下这店面，也不能支持。法院认为，从权利的性质来说，承租人的优先购买权属于请求权，而非形成权，也就是只能宣告之前的交易无效，而不能强迫承租人以与第三人交易同等的条件向承租人出售这间店面，这违反合同自由原则的，也不符合优先权的法律性质。可见，对租赁房屋优先购买权的法律性质认识不一，判决结果就会出现天壤之别。

三、笔者认为，承租人的优先购买权从权利性质上讲是附条件的形成权，不是请求权。只要符合法律规定的优先购买权的行使条件，优先权人依其单方面的意思表示就可以购买出租人的房屋，并无须得到出租人的同意，这与一般契约要经过双方磋商一致同意的订立是不同的，这是基于法律的规定而产生的效力。合同法设立了承租人的优先购买权来限制出租人对房屋的任意处分，目的在于保护承租人的期待利益。虽然，房屋所有权具有绝对性和排他性，但是所有权人在行使所有权时不能排除法律的强制性规定。

四、在司法实践中，在出租人和第三人的交易合同被确认无效之后，如果以合同自由的原则要求出租人将房屋卖给承租人，那么承租人的优先购买权可能永远得不到实现。因为，出租人与承租人曾经对簿公堂，已经产生对立情绪，出租人完全可以以“我不愿意卖你”为借口来阻止承租人优先购买到该房屋。这样，法律规定的承租人优先购买权制度就形同虚设，法律允许承租人请求确认出租人与第三人的买卖合同无效也变得毫无意义。所以，法院直接判令承租人按出租人与第三人的交易条件为条件而直接购买房屋，不是国家审判权干预合同自由，而是法律规定的承租人优先购买权制度的应有意义。

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