| 关注“3·15”:二手房纠纷审判标准不一 维权难处多
2008年03月14日 南方都市报/记者左娟
二手房交易纠纷审判标准不一，维权难处多
二手房交易流程长、介入方多、程序复杂，由此产生的纠纷也多，尤其是去年至今深圳房价经历由猛涨到持续下滑的变化，促使交易主体以各种方式违约，中介公司和业内律师均表示二手房纠纷正前所未有地爆发——房价上涨时是卖方毁约，自愿依照约定赔付双倍定金也不卖；房价下降之时又多出现买方违约，宁愿不要定金了也不再想以签订居间合同时的高价交易。
然而，当事人无法调解只能诉诸法律手段时，却遇到相关法规不完善的情况，业内律师反映“同一类二手房纠纷案件，不同法院乃至相同法院不同法官判法各异，因判决书打架之事屡屡发生”，不仅买方、卖方或中介方不知道自己的哪些权益可以得到保障，甚至连律师也无所适从。《黄金楼市》经过收集、采访，精选了三种类型的焦点问题。面对这四种类型的纠纷，不同的法院给出了大相径庭的裁决。
相关法规的不完善，令一些房产交易中的纠纷难以得到统一的判决标准，从而使得二手房交易买卖双方、中介，甚至是律师都可能无所适从。
焦点问题1
买卖违约，赔偿定金是惟一的惩罚方式？
观点一：应全面履行自己的义务
有利偏向：守约方
2007年4月24日，刘小姐(买方)、吴小姐(卖方)和中介公司三方签订《房地产买卖合同》，约定吴小姐以85万元的售价将其住房卖给刘小姐。刘小姐签约当日交付了2万元定金，并于4月28日与卖方、银行一起签订《二手房交易资金托管协议》，办理了23万元的资金监管手续。而后吴小姐见房价上涨要求加价才肯卖。
5月23日，刘小姐提起诉讼，龙岗法院审理认为合同当事人应该遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，所以判决被告吴小姐在判决生效之日起10日内到有关部门协助原告办理该房产的过户手续。吴小姐不服审判提起上诉，直到2007年12月25日才在深圳中院的主持调解下，双方当事人自愿达成协议，由吴赔付刘3.6万元(不足双倍定金)，解除原买卖合同。
观点二：定金兼具惩罚性和解约性
有利偏向：违约方
2007年3月1日，刘先生(买方)、戴先生(卖方)和中介公司三方签订了《房地产买卖合同》，约定戴先生以92万元出售其房屋给刘先生。刘先生签约当日支付了3万元定金给戴先生，而后又补足定金余款7万元至中介公司处托管，而在签约当日戴已将房屋交付给刘使用，刘还装修一番入住。然而，戴先生后来见房价大涨，反悔不卖，拒绝协助办理赎楼、过户等手续，刘先生于是提起诉讼，要求继续履行买卖合同。龙岗法院审理认为合同中明确约定若卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还双倍定金以弥补损失，买方不可再要求继续履行合同，即该定金兼具违约惩罚性和解约性，所以于9月12日判决驳回刘先生的诉讼请求。不满审判的刘先生随后提起上诉，目前二审尚在审理中。
纠纷分析
解约定金与诚实信用原则时起冲突
买卖双方通过中介签订的《二手房买卖合同》基本都有解约定金约定，即定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。“在去年至今深圳房价大起大落的背景下，这一定金罚则往往与基本的公平原则、诚实信用原则相互冲突，究竟依约赔付定金就可解约还是合同订立后当事人就要诚实信用地履行，目前深圳各法院对此掌握尺度不一。”张茂荣律师说道。他了解到：“宝安法院偏重于维护交易秩序的稳定和公平，一般只要是合同义务已经履行的，都判决违约方继续履行。而有的法院则是机械地适用解约定金，不论合同履行到什么程度，即使买方已为业主贷款赎楼，仍然判决解除！令人啼笑皆非的是我代理过两个因买方起诉要求业主强制履行合同的类似案件，一个判决了业主强制履行，一个判决予以驳回。”
维权建议
约定较高额定金和解约赔偿金
据了解，为减少纠纷，签订居间合同时有些中介建议在解约定金条款后增加“任何一方解约后对方都不得进一步追究其责任”之类的约定，使得双方均放弃了进一步索赔的权力，即违约方只需按照约定赔偿定金就可以了，守约方无权再强制买卖。
在如今房价下降的行情下，买方支付的定金往往还没有房价下降造成的差价多，所以有些买方宁愿不要定金了也要放弃购买，而上述补充约定就成为他们敢于违约的支撑条件，所以律师建议卖方不要同意附加此条款。可行的维权办法还有提高定金额度和约定高额解约赔偿金：根据担保法规定，定金数额最高可以达到合同标的额的20%，买方多支付定金，违约的成本就更高；赔偿金没有上限规定，可由买卖双方协商，金额越高双方违约的风险就越大。
焦点问题2
签订居间合同后违约，不可强制继续履行？
观点一：居间合同属预约性质
有利偏向：违约方
2007年3月23日，郭小姐购买一套总价81万元的二手房，和中介方、卖方邱先生一起签订了《房地产买卖居间合同》，并交付了3万元定金，但不到一个月卖方见房价上涨就表示不卖，并于4月26日向中介方发函明确表示毁约，宁愿双倍甚至三倍返还定金。郭小姐遂起诉要求继续履行买房合同。受理此案的南山区人民法院审理认为：买卖双方和中介方一起签订的居间合同成立且有效，双方均应严格履行，而卖方邱先生违反了合同约定，应承担违约责任，即按照约定赔偿双倍定金，但同时驳回了原告郭小姐要求卖方继续履行合同的请求，理由是居间合同属于预约性质，目的在于日后签订正式的房地产买卖合同，在预约合同一方当事人拒绝的情况下，法院不应强制当事人继续履行直至签订本约合同。
观点二：是本约合同，要继续履行
有利偏向：守约方
2005年10月21日，张小姐通过中介公司与卖方刘先生签订《房屋转让合约》，约定购买总价25.5万元的住房，并当日支付定金1万元，而刘先生亦同时将房屋交付张小姐使用。但不久后刘先生反悔，拒不签订担保协议书也拒不提供账户，致使张小姐不能办理赎楼、过户等相关交易手续。2006年5月28日，张小姐起诉要求刘先生继续依照约定履行售楼义务，宝安法院审理认为卖方刘先生企图通过拒不协助的方式来对自己的售房行为予以反悔，显然违反了合约及有关法律规定，判决买卖双方继续履行合约，即卖方需按照合同约定房价继续完成交易手续。后被告提起反诉，而深圳市中级人民法院的审判依然支持原判。
纠纷分析
是否具有强制签订本约的效力认定不一
买卖双方自行或通过中介签订《房地产买卖居间合同》(2007年8月1日后深圳市二手房交易强制要求启用统一的官方范本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》)，约定定金、首期款、银行按揭承诺、公证委托等事宜，并约定赎楼后再签订《深圳房地产买卖合同(现售)》。据了解，由于交易过程中有两个合同，有的法院便将《深圳房地产买卖合同(现售)》视为本约合同，将买卖双方自行或通过中介签订的《二手房买卖合同》视为预约合同。“由于一般认为预约合同不具有强制签订本约的效力，不能够被强制履行，所以导致认定预约合同的法院，无论合同履行到什么程度，对守约方要求违约方强制履行合同的请求一律驳回(如案例1中的南山法院)；而将其视为本约合同的法院则根据案情需要判决违约方继续履行(如案例2中的宝安法院和深圳中院)。”张茂荣律师说道。
维权建议
保存交易进展到每一步的证据
“居间合同究竟是否为预约合同？预约合同的效力如何？守约方能否据其要求违约方继续履行？这还是尚无定论的问题，我国《合同法》等民事基本法律对此种合同的规范也还是空白，所以审判也只能根据签订居间合同之后交易流程的进展程度，以及继续签订正式买卖合同(本约合同)的难度，具体判决要不要强制继续履约交易。”梁赤律师说道。
所以，他建议买卖双方要弄清楚交易到了哪一步，并且保存每一步交易的证据，例如是否因为某一方拒绝到场而不能赎楼，是否卖方拒绝配合办理过户等，这些证据很可能成为审判的关键。
焦点问题3
为避税签订“阳合同”是否有效？
观点一：违反规定，为无效合同
有利偏向：违约方
观点二：合同有效部分仍然有效
有利偏向：守约方
纠纷分析
“阳合同”中的房价条款都无效
“阴阳合同”是指为逃避国家税收，买卖双方恶意串通，故意以低于实际成交价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为“阳合同”，实际履行的是“阴合同”。
对于“阴阳合同”在交易过程中发生的纠纷，目前深圳各法院的判决标准有所差别——有的判决“阳合同”为无效合同，驳回以卖方作为原告要求撤销合同中止交易的起诉(如案例1)，依据在于我国《合同法》第52条规定了恶意串通损害国家利益、损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的的合同无效；有的则认为“阳合同”有效，仅其中交易价格条款无效，判决继续履行交易合同并以实际成交价补交税款(案例2)，依据在于我国《合同法》第56条同时明确规定“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。
维权建议
不要签订“阴阳合同”
买卖双方为了逃税或向银行申请较高信贷额度，签订不同房价约定的“阴阳合同”，这早已是普遍存在的“潜规则”，2007年8月统一启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2007版)》以后，“阴阳合同”得到很大程度上的遏制，但据中介人士透露此现象远未因此杜绝。“还是有买卖双方在新版合同之外签订‘阴合同’，如果没有发生纠纷，新版合同自然无法制约，但一旦发生纠纷，除要按实际成交价补交税款以外，而且有可能判决为无效合同，已过户房屋还要反过户并交还给原业主，由此再产生相应的税费、房屋返还以及房屋价格变化等复杂问题。”张茂荣律师说道。他提醒有“阴阳合同”操作情况的买卖双方权益都未必能得到保障，最好的维权方式就是不要签订“阴阳合同”。
焦点问题4
即使买卖方违约，中介仍可获全额佣金？
观点一：合约有效，要给全额佣金
有利偏向：守约方
观点二：未完成服务，不赔偿违约金
有利偏向：违约方
纠纷分析
对中介收取佣金的服务内容裁决不一
签订二手房买卖居间合同以后，因为买方或者卖方的违约造成交易不能进行，是否应该按全额佣金标准支付中介违约金，深圳市有的法院认为中介促成买卖双方签订了合同，由于买卖双方违约导致合同无法履行，致使中介不能继续提供服务，责任在于违约方，违约方应当承担中介的佣金损失；有的法院则一般认为中介收取佣金的服务内容不但包括促成居间合同的签订，还包括物业代办、协助赎楼等，在买卖双方违约导致合同不能履行的情况下，中介的服务未能提供完毕，即使有约定也不能要求支付全部佣金损失，只能按实际损失赔偿，在中介无法提供实际损失的情况下判决不赔。
维权建议
保存买卖方违约和中介服务的证据
2007年8月1日开始统一使用的深圳国土房产局《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》范本中，已经明确买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》的情况下，中介公司只能收取不超过每方20%佣金的必要费用，但因为之前签订的大量合同版本中都是约定买卖双方任何一方违约导致交易无法完成要赔偿中介方全部佣金损失，该类案件目前尚有部分正在发生。
“因为房价起落及各种具体原因，去年甚至更早前签订二手房买卖居间合同的不少交易单至今未过户，现在很多有纠纷。我们还要就佣金赔偿打官司，增加胜诉的方式就是证明交易中断的原因是卖方或买方违约，而且明确我们做出服务的内容。”某中介公司法务部负责人说道。
律师呼吁
出台二手房纠纷审理细则，统一法律适用标准
二手房交易环节多，设计部门广，风险大，一个交易过程需要签订房地产买卖预约合同、房地产买卖现售合同、转按揭合同、借款合同、担保合同等等。二手房的交易障碍除了买卖双方原因外还可能出现在银行、担保公司、中介公司。因此，二手房交易过程中产生的纠纷特别多。
据了解，鉴于二手房纠纷案件的复杂多样和法律关系的错综复杂，部分地方高院专门制定了针对二手房纠纷的审理意见（如上海市），对所辖法院审理提供了相对统一的依据。因此，多名律师都提到希望能有明晰法规出台，让纠纷审判有明确统一的依据，张茂荣律师就“建议由深圳市中级人民法院报请广东省高院专门制定针对二手房买卖纠纷的审理意见，统一法律适用标准”。
统一标准的同时，也有律师提出要同时从源头上避免或减少纠纷的产生，例如对于“阴阳合同”，梁赤律师就提出：“国土部门应尽快出台二手房交易评估基准价，以此计算纳税标准，堵塞交易价格低于市场价的漏洞。”
案例由广东耕兴律师事务所张茂荣律师、广东中圳律师事务所梁赤律师协助提供
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