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【转载】二手房交易频遭“夫妻共有”纠纷 (2007-8-20 21:02:03) [发送到微博]

分类：【文章转载】－他山之石　标签：梁赤律师二手房夫妻共有善意取得无效合同 |

《深圳晚报》记者袁江斌

■房价上涨是引发交易纠纷的一大诱因

■律师建议购买夫妻共有房产时让双方签名确认

明明是从业主手里买的房，甚至都已经过户了，谁知半道里又杀出业主的配偶，称这房子是夫妻共有财产，交易未经其同意，属无效交易……随着二手房交易数量的上升，特别是近年房价的迅猛上涨，此类因“夫妻共有”惹出的二手房交易纠纷日渐增多。目前的二手房交易中，交易双方以及地产中介都很少关心被交易房产是否属夫妻共有，而法律界人士则认为，在评判标准还存在争议的情况下，购房方为避免风险，还是应事前采取预防性措施。

1 案例：

产权易手后交易被判无效

今年4月买入罗湖区翠竹苑某商品房的王小姐现在正陷入一场纠纷，交易的商品房已于4月13日核准登记到王小姐的名下，但法院日前作出的一审判决却认定当初的房地产买卖合同无效。而导致这一纠纷的原因，就在于该房产虽然登记在业主刘某名下，却是刘某与其妻子在夫妻关系存续期间共同购置的房产，属夫妻共有。

业主刘某在今年4月1日委托中介公司出售该房产，当时还提供了一份《委托人声明》，声称转让该房产得到了妻子签名同意。王小姐看中该房产了，于4月9日与刘先生签订了买卖合同，约定转让价为38.5万元。

但在转让后不久，业主刘某的妻子闻女士将一纸诉状递到法院，诉称该交易是刘某私下进行的，未经其同意，《委托人声明》也是刘某伪造的。闻女士甚至提出，刘某与王小姐显然是“恶意串通”，意图损害闻女士作为房产共有人的利益。而刘某在法庭上则称，房屋交易确实得到了妻子的同意，只是《委托人声明》上妻子的签名是他代签的。

法院审理后作出一审判决，裁定刘某与王小姐之间的买卖合同无效，刘某应将王小姐已支付的6.5万元购房款返还。法院认为，基于不动产登记推定与公示的法律效力，交易相对人对于登记在一人名下的房屋，在不知道有其他共有权人的情况下直接与登记权利人进行交易并取得权利登记的，可以构成善意取得，但是本案却并不适用善意取得制度。法院认为，涉案房产是刘某与妻子的共有房产，刘某提供了《委托人声明》，这说明王小姐与中介已知道该房产属刘某与妻子共有；王小姐与中介仅凭刘某提交的《委托人声明》就轻信刘某的妻子已同意由刘某处置房产，未对闻某的签名进行审查，因此存在过失。据此，法院认为王小姐与刘某达成交易并不构成善意取得。

一审结果出来后，王小姐不服，提出了上诉。她认为自己并没有义务审查闻女士的签名，同时也不是与刘某“恶意串通”，因此完全应该适用“善意取得”。

2 调查：

交易中少有关注“夫妻共有”

王小姐的经历并不是个别事件。记者通过采访多家地产中介了解到，现在市场上交易的二手房超过半数属于夫妻共有财产，但是包括买卖交易双方以及地产中介在内的当事各方，在交易中很少会去关注这一问题。

记者采访了五六家地产中介的街铺，多数中介工作人员均表示，在实际交易中，他们不会去过问业主挂出来的房产是否属夫妻共有，更不会要求业主出具配偶同意出售的委托声明。一位工作人员的说法颇具代表性：“既然业主将房产拿出来出售，无疑是征得了配偶同意的，因此征求其配偶意见完全是多此一举。”记者还以买房者身份就此咨询了多家地产中介，其工作人员的说法几乎一致：房产证上写了谁的名字，谁就有权利处置，就算其配偶有意见，也不会妨碍交易的有效性。在记者采访的多家地产中介街铺中，除一家称曾经在一起交易中应买方要求，请业主的配偶也在交易合同上签名外，其余中介均称在交易中从未考虑过“夫妻共有”问题，也未针对“夫妻共有”事项采取过风险防范措施。

不仅中介，现实中二手房交易的买卖双方也少有人关注这个问题。据地产中介工作人员介绍，现在约定俗成，只要是房产证上注明的所有人签字认可，没有人会去关心交易房产是否属夫妻共有。

3 背景：

房价上涨是引发纠纷一大诱因

从目前二手房交易中出现的“夫妻共有”纠纷来看，卖方配偶提出的理由一般都是称交易未经其同意，是丈夫（或妻子）私下串通买方进行交易。据代理过此类纠纷官司的律师介绍，在现实中确实有这样的情况，夫妻要离婚了，丈夫或妻子就偷偷瞒着对方把产权登记在自己名下的房子给卖了；但不可否认的是，随着近年来房价上涨，一些业主在卖房后见价格又涨了就想要反悔，想不出别的办法，就使出了“夫妻共有”的“杀手锏”。

广东中圳律师事务所的梁赤律师代理过多起“夫妻共有”引发的二手房纠纷案，他说虽然不敢断言他代理的官司中存在这种见房价上涨而使出“夫妻共有”招数的情况，但现实中这种情况有很多。一段时间来梁律师已接到了不少咨询电话，有的电话是买方打来的，称卖方想毁约声称房产系“夫妻共有”、交易无效；也有的电话是卖方打来的，很干脆地就问自己想毁约，能不能以“夫妻共有”为理由达到目的。梁律师称，对于前一种情况，只要买方是“善意取得”，是不怕卖方反悔的，而对于后一种情况，梁律师表示自己不会支持这样做。

据相关律师分析，从现实情况来看，购房方只要是善意取得，不是与夫妻中的一方串通起来损害另一方的利益，即使是夫妻共有财产，即使交易没征得卖方配偶同意，这种交易多数还是能得到法律保护的。有一种情况，交易将会被裁定无效，那就是买、卖双方串通起来损害卖方配偶的利益，这不符合“善意取得”的原则。在交易的实际价格明显低于市场价时，就存在这种可能。

即使是“善意取得”，但有一种情况也可能会让购房者感到失望。如果产权还没有办理过户登记，这时卖方的配偶以“夫妻共有”提出异议，多数情况下该交易都会被认定无效。

4 建议：

购买夫妻共有房产多办道手续

尽管“善意取得”能得到法律保护，但如何评判“善意取得”仍存在争议。有关律师针对前面所述王小姐所涉的纠纷，就认为王小姐以市价购买房产，并未与卖方串通，应认定为“善意取得”。

如何避免因购买夫妻共有房产而导致的纠纷，中圳律师事务所的梁赤律师认为这并不复杂，购房者不要嫌麻烦就行了。梁律师认为，购房者首先要对房产登记进行调查，如果是夫妻共有房产登记在丈夫或妻子一人名下，就有必要请未进行产权登记的另一方出具书面材料，哪怕只是在买卖合同上签个名；但有一点要确认，签名必须是其本人亲自签名，对方如果不能当面签名，那其出具的书面材料就应进行公证。只要在交易前做到了这一条，就不用担心“夫妻共有”会惹出麻烦。

原载2007年8月16日《深圳晚报》

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