亦谈保障性住房对商品住宅市场的冲击

据住建部公告称，截止今年10月底全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初的计划目标任务。

1000万套的保障房是什么概念？以2010年商品房销售面积10.43亿㎡作为测算基础，如果单一项目开发周期为1.5年，可预计2012年将会约有3亿㎡（50%可以上市，为500万套）保障房入市，则保障房供应占总体住房市场的23%；而以今年1-10月全国房地产开发企业房屋新开工面积16亿㎡作为测算基础，单套建面按60㎡计算，则1000万套保障房新开工面积为6亿㎡，占全国开发企业所有房屋开工面积的37.5%，若剔除非住宅，估计占住宅总面积的非常可能超过50%，规模甚大。市场比例之高，影响之大，史上从未有过。人们容易认为，被宏观调控步入寒冬的住宅市场将在保障房的推动下，未来将会处于萎缩的边缘。

真的是这样吗？其实不然。我们应该从保障房的性质体质方面去剖析保障房对商品住宅市场的冲击，才能发现市场之真知。

其一，地方政府缺少建设保障性住房的原动力。对于依靠土地收入和房地产开发来支撑地区经济发展和财政收入的地方政府来说，建设保证性住房几乎没有任何经济效益，地方政府一直缺少建设保障性住房的原动力，未来也很有可能出现不少“注水”行为。因此，目前阵势庞大的保障性住房在未来几年非常有可能经常由于各种原因而拖慢进度，中短期内保障房的冲击强度有望大大减弱。

其二，建设保障性住房建设资金难以保障。6亿㎡保障房建设资金可预计在1万亿左右，而今年中央财政预算拟安排补助资金是1030亿，比上年增加265亿。尽管后来不得已又追加了几百亿，但地方政府的资金缺口仍然非常大。至于原来盼望的8000亿社会资金，在公租房运作机制尚不健全的情况下，很难奢望民间资金会踊跃进入而实现。从资金层面上看，2012年保障房真正供应量也难以保障。

其三，保障房性质决定了不会对商品房市场总体造成很大冲击。保障房一方面其设定较高的购房门槛，一般必须是已婚的本地户籍人口且为家庭无房人口，大大限制了购买群体的范围，如2010年深圳符合申请购买的人口比例不足全市总人口的0.5%，保障房可理解为特殊小众产品；另一方面是其产品规划设计以“低收入人群居者有其屋”作为基础的，面积和户型方面均存在不少问题（如深圳松坪山西区部分户型得房率仅约为50%，户型不实用）。因此，对于有住房需求且具备购买力的有效需求客户群体来说，他们大多还是仅能选择商品房，这就从客户层面上保障日后商品住宅市场的发展。

其四，香港的市场经验可让我们有信心相信我国保障房对商品住宅的冲击程度是有限的。香港“低收入者有其屋”的公屋制度被世界公认为有效保障居住的典范。香港政府至今已经解决了200万人的公屋居住，占到香港人口的30%。然而，由于保障房只是满足最基本的居住需要，并不体现任何居住品质等方面内容，香港公屋并未对当地商品房市场造成恶性后果。回观大陆当下市场，老百姓居住品质要求越来越高，房地产在市场细分越来越精细化，近年来各开发商基本上把发展重心放在品质更高端的产品，而淡出低端的产品。因此我们也可以容易判断未来国内房地产市场将出现更加明晰的层次，购房客户也对号入座，保障房的供应与商品房就基本不存在竞争关系。

综上所述，从保障房的开发难度、购房者的划分以及借鉴高达30%市场占有率的香港市场经验等几方面来看，保障房在近几年内暂时不会对商品住宅市场造成大的冲击。目前市场的担忧事实上完全来源于中央对商品住宅市场调控深度较深所致。我们完全没有必要还怕大量保障房的到来，反而应该看到保障房能在一定程度上优化我们国内产业结构，改善我们国家经济现状，进而促进我们商品住宅市场获得更好的发展空间。