排查中国楼市，主要是商品房市场，一线城市与二、三线城市，差异明显，而现在突出问题是一线城市。就全国而言，除一线城市外，房价是稳中有升，无有不适。只是一线城市，成交量萎缩，一手房价有跳水自杀嫌疑，土地招标流产等现象。而一线城市又是房地产业经济地位显著的城市，所以楼市救市是针对一线城市的商品房市场而言。对此要弄清楚的是，楼市现在存在什么问题？我们想要个什么样的楼市？救市的目的是什么？采取什么措施来救？

         一、     楼市存在什么问题？

      这是大家有目共睹的，从各个方面看就能发现各种问题，从发展商的角度看主要是获取土地不易、办理各项报批手续困难、建设成本上涨、销售进度缓慢、资金回笼困难、紧缩瓶颈制约发展等等；从市民来说就是合适地段房源太少、房屋价格相对收入太高、低价一手楼有但在市郊、二手市内难挑外加税费也低不了、本来盼望楼价跳水拾贝落潮、怎知房价坚挺调控变空调等等；从政府来说就是土地不招标有腐败嫌疑、招标的话就抬高房价；不建限价房就有一批新贵住不起高档商品房、建限价房就干扰了商品房市场；现在限价房已经建了、结果连土地都拍卖不出去了、政府收入大减、相应的税费也断炊；将地价收入补贴于民，又舍不得到口的肉等等。

         二、     我们想要个什么样的楼市？

      至今还是要回到本质上来，回答这个问题，我们是要一个计划经济体制下的楼市呢？还是要一个市场经济体制下的楼市？是要一个能保证每个市民都能买得起商品房的楼市呢？还是要一个按市场规律运行，自由买卖带动经济发展的楼市呢？是要一个成熟的稳定的楼市呢?还是要一个由政府牵着小手走路的楼市呢?是要一个取之于民用之于民的楼市呢?还是要一个兼做政府柜员机小金库的楼市呢?是要一个视为中国经济发展一部分的楼市呢?还是要一个与国内经济不合流视作经济叛逆的楼市?

        三、     救市的目的是什么？

     如果我们都知道需要一个什么样的楼市了，我们就会诊断出现如今的楼市是否正常，是否需要救市！

     不可否认，有句话说水至清则无鱼，楼市也一直如此，到目前也还是个稚童，并非长不大，就如盆景吧，不能让你长大！手也一直由政府牵着。现在楼市销售受阻了，成交量也下降了，跌倒了，于是有人提出来，希望大人牵好小孩的手，要救市！

     但政府一直是搭了把手的，并且是由此造成楼市目前的状况，政府是目前楼市的总导演。至于要导成一出什么戏，则更类似即兴演出，演到哪看到哪，谁也不清楚。

     目前商品房还在开发，限价房也粉墨登场并拉低了房价，二手房交易也半死不活的继续，楼市并没有消声匿迹。所以是否有必要救市也就难说了。

      沉默是金，政府深谙此道。高房价主要是高地价，而地价是政府收走的，并且规定支付清楚才能开发。谈到高房价矛头一齐指向开发商，政府则作不出声状，把个多原因的房价，全归咎于发展商这个替死鬼。而这个替死鬼，因了前几年的暴利，只得忍气吞声！

     目前一提救市，有人就会误会是救开发商，大呼救不得，其理由是开发商有赚有亏，不能光赚不亏！即使就是真的救开发商，而开发商对经济发展有利，也无不可，可现在要理解的救市，是指楼市，是指商品房交易市场，不光是开发商，没有一个健康完善的楼市，开发商自然是开发不成，即市民也购房无望，政府也无税可收，经济发展也要裹足不前！

     针对目前的楼市，已经初现不良端倪，尤其是限价房的开发，伤及市场经济筋骨，由此没有几个百日之内，楼市是好转不了的，从整个社会来看，毕竟是肉烂在锅里，而从限价房的购房资格来说，则体现了人与人的不平等。如果这种不平等是正常的，那楼市也就是正常的，如果这个不平等是不正常的，哪楼市也不正常了。

     要不要救市，就要看到这层关系，现在的社会是种包容的社会，社会主义和资本主义共存，一国都可两制，楼市又何在乎商品房和限价房呢，计划经济和市场经济也可并列吧？

        还有一种说法，是救楼市即救经济，楼市对金融与经济的作用巨大，是不容否认的，但如今不是楼市消失了，而是商品房和限价房两种经济形态的楼市争宠，宠辱有异！

四、     采取什么措施来救？

     政府是个老虎，担负着管理全国的天职，当经济发展良好时，大家和平共处，一旦经济不好，老虎还是要吃肉的，一个经济实体效益不良，要政府救市，那就像是与虎谋皮吧。

     楼市销量不好、房价在限价房冲击下走低、市民买不起房、开发用地价格走高、开发成本上涨等等，政府如何解决得了？就连土地价款走高一事，哪可是实实在在的经过政府的点钞机的，能不能返还给购房市民作为购房补贴呢？其它就更不用说了，说了白说，金钱如水，此消彼涨，不可能处处都只涨不消的，税费地价，无不助高房价！

     即如股市，也只是降低印花税一项，实实在在，除此之外，不知费尽多少口水做多，也不见股指有何振奋！现如今，媒介政府也不知费尽多少口水做空，也不见一线城市市区内楼价大降，市民购房兴旺！如今楼市萎靡不振，唯有政府让利，在楼市销售后，将地价补贴回购房人，才是实实在在的，而政府能替人作嫁衣裳否？

     除用地价补贴购房和减免税费外，我不知政府还有什么实质措施可以救市，至于经济外的措施，现在社会人们都不会轻易相信的，效果如何值得怀疑！除了把水搅混哪来救市之功？

     再有就是不劳政府出钱出力的，就是取消限价房了，让一手商品房休养生息，渐复元气。但要如此何必当初呢？

      楼市救市论，乃家事、国事、天下事，事事关心；股市、楼市、涨跌市、市市劳神。关心与劳神而已！

         楼市不需救，只是需要健身美容！

     助人是件令人愉快的事，这时想起个小品，讲的是厂里有个普通男职员，没有什么特长，为了引起单位领导重视，竟吹嘘跟火车站有关系能买到车票，为了完成领导交待的买票任务，连夜带被盖去排队买火车卧铺票。

     不论亲疏贵贱，帮得到别人，于自己是功成名就，感觉与金榜题名相似，说明了自身的价值，那种感觉，与升职后有压力感完全不同，倒是轻松许多，古人云，达则兼济天下，贫则独善其身,热心人莫过于小民。

     但也有不敢为之时，不是有句话叫做狗咬吕洞宾，不识好人心吗?比如路上的老人家摔倒,就没人敢扶。报道上是谁扶赖谁。我没有去扶过老人，于心却也有类似被赖的感觉，不知是不是我多心了。

     前几年,我身在房地产公司工作，主要是技术工作，跟销售是完全不拉拢的。有时会想广州房价较低(相对于市场价格,前几年的房地产价格,由于土地没市场化操作,房地产用地都是批划为主,所以房地产价格不是完全市场化，房价就不全是市场价了),就劝有些好朋友、同事、新戚购买房屋。当作对他们的感恩吧(他们有时帮过我)。但是，又正因为身在曹营的缘故，总之是不好多说，总共劝说过四户，三户没成，有的还对我说，知道啦，我帮你问下同事有没有买的，感到就像是我在推销，我只是回答他，不用了，不是好友我还不告诉他！购房动则几十万，上百万，只一户由于是至亲，是壮着胆子做主，总算成功。

     至现在房价涨高后，三户后悔，只是一家高兴，把房子布置一番，感叹家有如此，不复他求，爽心快意如此！

     现在市场普遍看跌房价，报道6月份房价大跌，限价房是统计范围内的吧。各花入各眼，现在我还是老样子，最亲的人，劝他买房。其它的不敢多说，房价肯定是要跌的，但看你喜欢怎么个活法，就跟当年的手机几万元，现在的才几百元一样。房地产虽没这么突出，但真等到房价也如此时，不知还要多长时候，等购房没压力了，人也老了，但人活着总不能到老才讲享受吧。

     闲谈中，有人说，广州房价6000多元一平方最合理，我就问他，如果是这个价，货量足不足？谁有权买？谁没权买？限价房不是差不多这个价吗？要审批！很多人是没资格的。

     时下的房价，是有限政策价（什么叫有限呢？是指政策有大影响，但不是没底的影响，能有限影响而已）。小民不掌权，没话事权，也就说话声音小点了，但总觉得馅饼不会从天上掉下来的。靠老天还不如靠自己，真能靠上就算行大运吧。主要是你是不是走运的人！

     牛刀同志是难得发胖的，他是那种必先劳其筋骨、苦其心智的一类人，他的座右铭是：位尊未敢忘扰民；常将降价喊几声；路线斗争常常讲；住房全靠执政党！

      试想牛刀同志能胖起来，确是深圳市民之福，国家之福！

      也就是头年七月的事，至那时，牛刀同志已是房价降价的著名鼓吹手了，正在牛刀同志吹得筋疲力尽、吹遍南方无敌手、再吹必需费功夫之时，从北方来了个徐教授，人家据称是经济界名人，竟无视牛刀同志的存在，公然宣称房价必涨。有着至高的阶级警觉性的牛刀同志，象虎狼嗅着了血腥味。一口就咬上了，这场交锋不容易，真个是闹了个天翻地覆、日月无光、你方战罢我登场！

     双方激战，苦无人评判，胜负难断，且为了可持续性发展，于是他们文人君子地约定，以08年7月11日的房价为准，相比于07年同月同日的房价，涨了就是徐教授胜，否则就是牛刀同志胜，以在报社登广告道歉为惩罚！

     这不，牛刀同志有着很深厚的政治修养，深得政治理论熏陶，把握住了政治流向大动脉，代表了广大缺房少住人民群众的利益！所以从打赌那天起，形势是一片大好，不是小好！

      先是政府提高住房贷款利息、接着是执行二套房贷新政、推出限价房挤兑房地产市场、提高准备金率、实行货币政策从紧等等、等等。甚至于连美利坚合众国的次贷危机也粉墨登场。没多久，打赌才四个月就有中天房产中介倒闭，创辉租售前仆后继！

     有言道，得道多助，失道寡助，牛刀同志的精神惊天地、泣鬼神，老天也颇为感动，先是降南方霜雪、继布蜀域地震、再播滔天洪灾。

      如此一赌局，胁动三才，气势宏伟，天、地、人同台亮相，古来无有！于是，坚挺的房价被打爬了腰，有人说腰折了，有的说是闪腰了，反正竖不起来了！

     于是乎，牛刀同志作为这场赌局的总导演，没理由不心宽脸胖，而令到牛刀同志胖得厉害的不是前面所讲的，而是近几天。

      前几天对手还没到赌局揭蛊就提前向深圳市民道歉了，这令牛刀同志措手不及！

      这完全不是认输！认输就要等结果出来，这是搅乱赌局！是要埋葬牛刀同志的丰功伟绩！但牛刀同志毕竟不是为了邀功请赏，赌局胜了就行了，就心宽了！

      07年7月11日是周三，08年7月11日是周五，都不是周末，习惯于在血雨腥风中战斗的牛刀同志，这两天被太阳一罩，反而感到冰冷地颤抖，对方没找房管局的人，至少让牛刀同志心安许多，牛刀也不会找，房市不能有周老虎！只是心疼那钱啊，近日太阳正明亮着呢，霜雪没有了、地震过去了、洪水也退了，房价在蠢蠢欲动，可恶的徐教授是出狠招了，一套小户型的首期估计是不出不行了，退路没有了，要不以后还怎么混？想到这里，牛刀同志就更是一天比一天心宽脸胖了!

     瘦的瘦了，胖的胖了。

     就是头年七月的事，徐教瘦在北方任职，得空实习去了趟深圳，驾临鹏城后大放劂词，竟跟人开了个前无古人，后无来者的赌局。也是空军出身，空对空，赌什么房价涨跌，输了的要认输道歉。没有一丁点实在的东西，真是秀才造反万年不成！这个道歉还要向深圳市民，显得自己多伟大似的，深圳市民谁认得谁啊。别人精神上有什么团结分裂症什么的不清楚，只是觉得这个赌不正常。为什么不正常呢？打赌者，要么赌个好坏运气，要么赌个感觉超人，但最重要的一点就是要结果明朗的。而房价这玩艺儿就连是公是母，哪里人氏都说不清，只知是深圳的。房价最后是涨是跌由谁说了算？也难有个凭据，这些都不清楚。打个什么赌啊？

      精神偏执的人，就是不正常，打赌了，又不要赔钱赔老婆，谁管他呢？要是你讲我输了，我就跟你慢慢腾腾地理论理论。谁怕谁啊？但徐教瘦不是学者吗？固执着呢，还记着这件事！日前说话了，他说要向深圳市民道歉！当时是讲好了的，深圳市的房价他认为要涨，如果跌了就要道歉。嘿！挺讲信义的！

     可这是麻烦事，有些人就该不高兴了，他们可是专业人士。哪些人啊？就是房地产统计指数的单位，人家才刚刚指出深圳市房价在量升价涨呢！你就说跌了？你凭什么说跌了？人家都是专业人士，是实测出来的，你实测了么？不是把人家的工作成果说没了？你和那个指数公司，到底听谁的？

     根据指数单位统计，08年6月23到29日，深圳全市成交均价是17088元/平方米，而打赌时的房价是15745元/平方米。按理讲徐教瘦是赢着了。应该是另一个病友道歉的。

     这是玩的什么把戏?赢了还道歉?徐教瘦解释是道歉与房价涨跌无关，是事涉学风,学风要严谨,打赌时有些考虑不周。可是打赌哪有都能考虑周全的？只有赌输才要罚，有没有考虑周全没关系。

      这一道歉问题大了。试想学风是要严谨，但自古以来倡导文臣直谏死，武将阵中亡，学者最需要的根本不是严谨，是正直的信念，是实事求是的精神。时下总经理不知有多少，教授可是不多，学者应代表正直、科学、客观、公正。哪怕是说错点什么也没关系，但这种正直、科学、客观、公正的精神不能丢，也丢不起！要了严谨丢了这种精神，是检了芝麻丢了西瓜！

     还是要有退伍兵任志强的精神，他不是学者出身，骨子里却有这种精神，辱骂没能封其口，捍卫真理敢发声！

      真是瘦了！

      07年以来，房价走高，以至于许多人不明就里，都以为房价虚高，一时之间，高呼房价须降30%的、50%的、甚至于100%的，真是应有尽有。从07年10月时至现在08年7月大半年了，房价在07年10月的基础上能下降多少？房价还有多大的下降空间？房地产的成本到底是多少？房地产利润是多少？是不是暴利？是哪个阶段产生的暴利？这些个糊涂帐到现在还是没有算清。

      由于寄希望于房价的跌落，在这个特殊的时期，在有效消费需求中，就有了少部分人在观望。

      要推销产品，就要向顾客介绍产品的功能、价值，要说明物有所值。打消顾客的疑虑。

      近来有一种房地产成本千元论，像游魂一样，极尽蛊惑不明人士之能事，叫嚣成本不够是房价的零头，所以，当前房地产销售中，顾客最普遍的疑虑是房价超过成本太高，有巨大泡沫，未来房市有可能大跌。所以针对这种情况，与往年不同，近期的房地产项目销售就要向顾客展示房地产的建造构成。尤其是建成后不能看到的瘾蔽工程，更有展示的必要性。通过对基坑支护、桩基础工程等展示，让事实说话，说明房地产项目是怎么样建起来的，成本应包括哪些项目，让顾客更全面地了解房地产项目构成，打消购房疑虑。

     怎么展示呢？像基坑支护工程、桩基础工程、人防工程都可以绘制彩色剖面图，加以文字说明；地梁、楼板、剪力墙钢筋工程，可以采用拍摄图片展示；机器设备安装工程，也可以图文并茂地展示，甚至于广州市内的多余土方要运到南海佛山，都给予拍照说明。通过像导游向旅客的讲解一样的耐心细致的推介，顾客必然对房地产项目产生新的认识，在某种程度上减少疑虑。

     在过去房地产不愁销售时，是没人这样做过的，而全面展示产品，本来是销售的基础工作。现在是补上这课的时候吧！

     可不是因为别墅建造成本高要涨价，别墅的建造成本差异性很大，这个差异主要表现在室内设备配置上的，一般开发商如只完成至粗装修标准，则建造成本低于市区的商品房，而我却希望别墅的价格远远超过商品房。

      但还是要介绍下别墅的售前成本，它主要包含有设计费、咨询费、工程费、销售费、企管费、财务费、地价等，而工程费用主要包括如下：

    1、开发用地的六通一平费用。别墅容积率小，占地大，用地有必要按规划调整大型土方；具体包括大型土方、环境评估、铺路修桥、交通疏导、堤坝维护、山体加固、永久供电、永久供水、燃气等引入工程、电视、电话、网络引入等工程；

    2、地质勘探费用、检验检测费用、地下桩基础费用；

    3、小区内市政道路工程、园建绿化工程、小区内市政供水、排水、供电、煤气管线、弱电管线工程、化粪池、污水处理站、小区围墙、户与户分隔等工程费用，由于这部分工作面几乎覆盖了所有的面积，工程量大。所以其造价不低于别墅本身结构建造成本；

    4、别墅结构建造成本和装修成本，庭院园林小品工程费用；

    5、中央空调、电梯、热水系统、闭路监控系统、消防系统、卫星电视、车库装置等机电设备、水电安装工程费用；

   6、学校、肉菜市场、公用停车场、居委会、派出所、垃圾处理站、运动场、净水场、中水厂、公共厕所等市政配套工程费用分摊。

   7、其它费用。

    工程费用中的第5项，是普通别墅和高档别墅的最大差别，高档别墅光是这项，就远超过别墅本身结构费用，是别墅的核心部分。

   很多人对别墅的建造成本不清楚，光知道本身结构建造成本，但就是这个建造成本，与村民农家屋也是有区别的，主要区别是：

   1、基础区别，别墅可能用到管桩，深达几十米，而村屋是条带基础；

  2、别墅是框架结构，承重系统是板、梁、柱到基础，村屋是砖混结构，承重系统是板、墙、地梁；

   3、建筑材料和施工工艺、质量要求不同。由于以上原因，造成建造成本的不同。别墅没有严格的定义，如果按农家屋的标准来建造别墅，那是另外一回事。常有人在家甚至于没有一张正规的施工图，就是由施工队按业主要求施工，对外就宣称是别墅的，建筑结构节点完全是农家屋。如果要对别墅下个定义，应是一个完整的多功能高标准的建筑，具备以上的环境条件和建筑标准。

     在06年前一线城市房价走高之时，别墅价格仍低，于是有好多市民选择了购买别墅，市区买套自用房的费用，足够买套别墅另加台小车了，这好像是市民不幸中的大幸，而我却以为是国家之大不幸。

     虽然别墅毕竟是别墅，设施齐全，既摒都市喧嚣于世外，又无村屋简陋之劳神。居住其中，心旷之且神怡之，时赏陶氏南山遗风，于人生也能算是一大茗味。

      但是、但是、但是陶先生是个人付出了五斗米的代价才见的南山。别墅的建造，会侵占大量的林地、田地、果园，尤其是在低价批地的时代，别墅圈地豪迈，气吞山河！于是在广州的周边地区如从化、番禺、花都等市区，别墅货足价低，市场兴旺！而绿山碧水渐逝矣，唯望别墅赤连天！

     低价别墅，市场需求强劲，即如从化别墅，多是普通市民购得，且多数别墅业主，拥有多套住房。国家历来把别墅定位在高档建筑里，与酒楼宾馆同列，而目前的别墅却与一般商品房同等建设,售价甚至于低于市内商品房很多。不仅浪费了土地资源，也混淆了高档消费和普通需求的差别。由于高档消费按法理来讲，是要付出更高的代价的，需要缴纳更多的税费的，一旦混淆于普通需求之中，就相当于偷税漏税了；另一方面，由于侵占了农用地，势必影响了粮食生产，对粮价、油价、菜价、肉价、鱼价上升有直接影响，拉高了CPI水平。

     近来别墅产品供不应求，主要是物有所值而引起的。这个值不是指别墅的建造成本或售价，购买者看中的是别墅的明天！是明天的价值，人们关心的也不是目前的价值，因为对资产持有者来说，他要的是将来的价值，哪怕现在一文不值都没关系。现在的别墅，地价明显被低估了，而别墅的整体组合价值更是被低估了。

      从长远来说，对别墅开发建设，应定位于高端消费，政府宜采取不鼓励不绝对禁止略加抑制的政策，对别墅开发采取有最低起点比如说10000元/平方以上的高税额政策，抑制别墅的开发建设。相应地鼓励老城区的旧城改造，通过减免税费降低市内商品房价格水平。现在市区内的商品房价格坚挺，由于生活成本过高，工薪阶层是住不起别墅的，稳定市区的住房价格才是民心所向。

        又是荔枝上市时节，今年雨水多，荔枝是要欠收的，可又有几个人知道，只要别墅爬满山，荔枝树林遭摧残，哪怕就是百日艳阳天，荔枝也丰收无望的？

         爱吃荔枝、见证过成片、成片、成片地砍伐荔枝林、浇汽油燃烧大堆荔枝树树根以建造别墅的人，对别墅会有另一种感受！