昨天惊闻易居中国成为21世纪不动产（中国）的最大股东，作为21世纪不动产在国内发展的最初一批老员工而言，心中实在是五味杂陈。

    2006年初，离开了整整工作六年的21世纪不动产，到现在已经又快六年了，这几年来一直关注着21世纪不动产的发展，但从来不对这家我倾入了最多心血的公司和品牌做任何评论。可是今天实在有些忍不住了，想写一些东西跟同样关注这个品牌的人一起分享。

    这些年我在国内各地讲课，给一些企业做顾问，在咨询顾问和授课过程中，几乎所有企业的人都会主动跟我谈起21世纪不动产。可有些让我尴尬的是，21世纪不动产虽然在国内经纪企业中是覆盖区域最多的公司，但经营状况好的区域却很少，大多数区域是表面风光，内里痛苦，我顾问的一家公司所在的城市，21世纪不动产几乎已经没几家店了，而有些我去的城市甚至黯然退市，无论是任何原因，都让我这个中国21世纪不动产最早的一批老员工脸上无光。即便在北京，21世纪不动产的经营状况也总成为各大公司老总跟我聊起的第一个话题：21世纪不动产这几个月才做了……，你觉得怎么会这样？唉！很多时候我只能一声叹息。

    不过，有一点让我很开心的是，几乎我所接触的每一个企业的老板，都认为21世纪不动产的很多经营理念和培训都是很好的（其实21世纪不动产的内部资料早就流遍国内中介行业了），同行的感受跟我是一样，这也让我有了很大的安慰。只是大家都不明白为什么21世纪不动产却做得不好。

    今天，反过来分析这个来自美国最成功的经纪品牌之一的21世纪不动产（中国）为什么拥有国际上最成熟市场的经营秘籍，却会被同样是纽交所上市的国内房地产经纪品牌收购，一定是一件很有意思的事情，同时，我也顺便说说我对目前行业经营方面的看法。

    21世纪不动产其实有非常多的优秀的经营理念和经营手法，涵盖了房地产经纪企业经营与发展、门店管理、销售管理、财务管理、培训体系、市场营销体系等等，但为什么却没能很好的运用呢？综合来说，21世纪不动产主要在以下三个方面犯了一些错误。

    1、企业功能定位错误

    2、本土化错误

    3、经营模式选择错误

    首先说说企业定位错误。我这里说的定位，不是市场定位，而是企业功能定位。21世纪不动产的总部将自己的企业定位为做特许经营业务，而不是做房地产经纪业务，所以其从来没有好好研究过房地产经纪企业该如何经营，虽然其区域发展从2002年之后进入快速发展期，并一直发展比较顺利，但结果是区域多，但经营好的并不多。因为总部缺少对房地产经纪行业的研究，所以只能给区域加盟商提供指导性文件，却无法提供操作性文件。但区域分部由于直接面临对单店加盟者的经营指导，结果导致区域分部也不懂，指导不了单店加盟者，加盟店便形成了主要靠自己能力来实际运营，最终有能力的少数加盟者做得还行，但大多数加盟店经营并不理想。

    当然，这也同样导致了2006年之后总部开设直营店的时候也缺乏实际经纪企业经营能力，这就不难理解为什么21世纪不动产直营店业绩平平，无论是店均业绩还是人均业绩都远远低于经营好的企业了。市场好的时候顺手牵羊业绩多做点，一旦市场不好，其业绩就比同等规模的竞争对手下降快很多。

    但凡对特许连锁体系有真正了解的人应该都知道，特许方应该是该行业的专家，例如麦当劳、肯德基，如果麦当劳、肯德基的总部不懂汉堡快餐的经营，怎么可能做好呢？特许连锁成功的关键就在于加盟者必须按照特许方总部研究的成功经营模式严格运作。对于21世纪不动产来说，其从美国总部所提供的特许加盟文件包里，有大量的美国21世纪不动产的成功经营之道和手册，虽然国内的房地产经纪行业与美国成熟的市场相差还很远，但其核心经营手册对国内还是有非常有益的指导作用。21世纪不动产美国总部也正是因为一直致力于研究房地产经纪行业和连锁经营之道，所以才如此成功。我曾经看过的一篇来自《麦肯锡高层论丛》的文章中就把21世纪不动产当做标杆品牌来作为案例解读。

    21世纪不动产在国内经营最好的区域之一宁波区域分部（该区域分部是21世纪不动产在国内唯一一家本身就是从事二手房经营的房地产经纪企业，近10年一直是宁波地区经营最好、市场份额最大的经纪企业）的老总在2007年曾经就跟我感叹过，其实21世纪不动产的资料的确很有用，当他遇到问题时，大多时候都能从这些资料中找到解决的思路。