2012哪些城市房价还在上涨？！

[提要]现今，全国的房地产市场都出现了低迷状态。在众多城市里，哪些城市房价会居高不下呢？哪些城市的房价或将会大幅下降？……房价依然成为人们最关注的话题之一。

2012十大房价最“抗跌”城市揭晓，它们是：天津、重庆、济南、武汉、沈阳、绵阳、威海、中山、宜昌、西安。他们“抗跌”的秘笈都是有着一个城市发展的契机，都有一个相对扎实的房价基数，都有一个供求关系相对稳定的市场，都有一个相对稳健的房价控制体系，都有一个不是漫无边际的市场预期，都有一个实实在在的刚需氛围... ...

比较几个城市的薪资与房价水平，看看到底哪个城市白领压力最大？看看哪个城市房价还有很大潜力？

1、北京，月薪是房价的1/2～1/3。北京平均普通房价15000～25000元/平，若月工资税后达到15000～20000元，那么在北京工资中算中等偏上，可以算高工资了，当然是指年轻的白领阶层（年龄很大的、老总级别的、演艺界等的除外，不适合本规则），目前大多白领月收入在税前6000～9000元之间，压力居中，月薪是房价的1/2～1/3。

2、上海，月薪是房价的1/3。上海普通住宅均价已突破20000～30000元，所以在上海月工资税后20000元以上算偏高工资。别墅卖2亿元，属于豪宅，不能作为比较对象，上海的收入比北京稍高些，但高得不是很多，没有差别，目前大多白领月收入在税前7000～10000元之间，月薪是房价的1/3。

3、天津，月薪是房价的1/3。天津普通住宅均价7000～11000元/平左右，这几年房价猛涨，河东区的都上8000元/平了，开发区的房价8000元/平以上，天津的白领月工资一般在3000元左右，随着滨海新区的不断开发开放，天津的房价应该还会有很大的上涨空间，因此天津白领压力最大，月薪是房价的1/3。

4、武汉，月薪是房价的1/3。武汉房价7000元/平，收入税后要达6000元以上才好，不过大多白领月收入在2500元左右，月薪是房价的1/3。

5、青岛，月薪是房价的1/4。青岛房价10000元/m2，大多年轻才俊的月收入一般3000元左右，所以年轻人在青岛压力很大。青岛开发区的房价也涨得离谱，现在已经达到8000元/m2以上，白领的月工资一般是2500元，压力较大，月薪是房价的1/4。

6、西安，月薪是房价的1/3。西安普房6500元/m2，大多青年月收入2000元左右，压力比在国内居中，月薪是房价的1/3。

7、大连，月薪是房价的1/5。大连普房10000元/m2，年轻人月收入2000元多，压力较大，别提星海湾，那是高档楼盘，目前月薪是房价的1/5。

8、太原，月薪是房价的1/2。太原普房5000元/m2，月收入2000元，压力偏大，目前月薪是房价的1/2。

9、石家庄，月薪是房价的1/3。石家庄普房4900元/m2，大多月收入2000元以下，目前月薪是房价的1/3。

10、深圳，月薪是房价的1/2~1/3。深圳普房17000元/m2，白领月收入8000元左右，压力比北京稍大，和上海相当。目前月薪是房价的1/2~1/3。 

以上城市都是“活在风头浪尖”的城市，新盘房价“波动”现象说明一个问题，它们的“泡沫”相对多一些，房价下降也主要是说的这些“一线房价过高的城市”和“部分二三线房价偏高的城市”。

姜仁认为，在现实生活中，只要我们看清几点就不难判断市场。1、中央态度非常坚决，限购政策将坚持实施，并将范围扩大，基本上已经指明了房价的走向。2、银行银根收紧，开发商资金链异常脆弱，信托公司收紧信托贷款，也减少了开发商最后一个资金来源，政府、银行等融资机构不得不考虑。3、相关税收制度必成为调控手段，国家正在紧罗密布的推进。4、2012年政府换届，领导人的过渡、政策的调整对房地产有一定的政治影响。5、房价的不合理会打压中国实体经济，影响经济结构调整，影响中国经济的健康发展。6、城市化与高房价，高房价必然缩短城市化的进程、让城市化畸形发展，但低房价也有其负面的社会、经济影响。7、高房价与民生、社会稳定关系密切，高房价“动摇稳定”，但低房价也“动摇经济”。8、一线城市或部分二线城市商品房价格战春节前后一触即发。由于销售的持续低迷、背负的高息贷款、开发商也纷纷开始“以价换量”，对新开楼盘降价促销。在调控依然从严从紧的预期下，开发商降价促销压力陡增，“价格战”很可能一触即发。9、要看到房地产的全部，并不是所有城市房地产价格都会下降，二三四线城市情况复杂，就在一二线城市“喊跌”的同时，一些三四线城市或者县城房价还在上涨，这说明一个问题——“房地产的地域性”非常强不容忽视。

姜仁地产机构（中国）董事长姜仁认为，要从三个层面认识问题：第一，城市级别乃是房价差别的重要标尺，一线城市绝对不跟三四线城市，其涨跌自然也就顺其“自然”；第二，同级别城市，房价也参差不齐，由于受到大环境影响，海边和内陆城市差别很大，南方北方城市也有差别，人口多的和人口少的也大相径庭；第三，全国情况来看，大部分县域城市房价前段时间还在上涨，而一二线部分城市已经出现不同程度的打折或降价，说明三四线城市购房预期很大，房价不稳主要说的是一二线城市，像县域城市或大部分市级城市，由于受到刚需的压力，限购反而起了坏作用，房价在不断攀高。

2012年房价上涨的城市有什么特质呢？姜仁认为，一是供求关系，刚需强劲的城市整体房价（一手房和二手房有差异）相对而言依然坚挺。二是本来就“泡沫不多”的城市，其房价也就不会有大的波动。一切政策的影响，只能影响到有泡沫的市场，没有泡沫的市场不必担心。三是准确把握不同级别城市的房市走势，政策的蔓延性也是从一线到县域城镇。四是经济的大局，政策的大局不是打压让房地产崩溃，而是合理价格水平。不是只要求开发商，也是要求地方政府，同时也要求购房者，不是所有的人都能买到房子住。

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报道称北京外地人买房限购年限将缩短至3年

 [导读]“将5年纳税证明改为3年，预计春节前就调整”，这是北京发出的声音。

进入2012年，北上广深以及二线重点城市继续限购已经是“板上钉钉”的事实。但是，各地对政策的“微调”冲动却似乎越来越强烈。

而自从住建部相关负责人公开表示，政府要消除非户籍的人员购买当地商品房制度性障碍之后，北京市规定的非京籍人员购房需有“连续5年纳税证明”就显得有些“不合时宜”。据《华夏时报》记者从北京市建委一位内部人士处了解到，北京市将把限购政策中“连续5年纳税证明”改为“连续3年”，而如果没有其他情况的话，预计春节前就会调整。

“预计春节前就会调整”

自从2011年年末的12月30日，来自北京官方的声音就表示北京楼市政策在适当的时机将采取微调，业内就在不断地揣测北京市微调的内容、时间和更为深刻的意义。而与此同时，北京市房协秘书长陈志对于限购微调的建议也频繁见诸报端。

陈志认为，北京实施主动调控一年来，房价从去年9月份开始已连续几个月呈现环比下降的态势。在楼市调控取得一定进展后，考虑2012年的外部和内部经济环境，适当调整过度从紧的政策势在必行。

根据陈志的建议，在抑制房价过快上涨的同时，调控政策适度微调主要将体现在，将现行1.1倍的首套住房贷款政策适度调整为基准，将外地常住人口现行的5年连续社保或完税证明调为“3年连续”或“累计5年”。

而在记者采访的多位业内专家中，绝大多数也与陈志的建议相类似。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2012年从严的调控基调还将延续，“限购”政策暂时不会取消，但是针对刚性需求，北京执行细则的适度微调是非常必要的，比如在限购尺度、贷款成数及利率方面，给予首次置业者和合理的改善型购房者一定的优惠和松绑。

专家的建议似乎与决策层不谋而合。

据记者从北京市建委的一位内部人士处了解到，此次北京市楼市调控政策的微调主要就是将原来的外地常住人口“连续5年纳税证明”改为“连续3年”，而且据这位人士表示，“如果没有其他情况的话，预计春节前就会调整”。

“事实上，北京的限购政策对刚需人群的限制力度是非常大的，而北京的刚需群体又特别庞大。”胡景晖告诉记者。

姜仁地产机构（中国）董事长姜仁表示，限购政策效果初见端倪，各地政府会根据各自的实际情况，制定落实具体细则，但一点不容忽视，就是中央强调的从紧的宏观调控政策大方向不变。实际上，有的一线城市的刚需买不到房子不是好事情，如果政府不采取积极地推进政策，那么很可能就会集成“集中需求肿瘤”，那将更是麻烦。

调研数据显示，非京籍且纳税3-5年的在京无房人员占有购房意向总人群的19.1%，这其中49.8%是两口之家或三口之家，购房需求迫切。

上述北京市住建委内部人士对记者表示，“根据中央对楼市调控的政策基调，2012年北京的房地产市场调控主调还是求平稳，房价将控制在合理的范围内，但会更加侧重于解决低收入群体和刚性需求群体的购房实际，这也是一个民生问题。”

元旦成交量同比跌六成

事实上，北京楼市在2011年执行限购之后就渐行渐冷。亚豪机构(微博)统计数据显示，2011年北京市住宅期房、现房(包含保障房)累计成交91016套，同比2010年成交套数锐减18%，创5年以来的历史最低点。

与此同时，北京楼市的成交价格也在发生着变化。数据显示，2011年北京市商品住宅的整体成交均价为21811元/平方米，同比2010年惯性上涨6.3%，但年度涨幅低于10%。而根据21世纪不动产的监测数据，若只统计新建住宅或将保障房纳入住宅，则住宅价格同比将呈现5%左右的降幅。

进入2012年，北京楼市的低迷仍然在延续。据北京住建委网站公布的网签数据显示，2012年北京楼市元旦期间，1月1日-3日新建住宅网签为541套，二手房住宅网签为29套，合计为570套，同比2011年下调60%。

在这样的市场环境下，开发商显然对目前的楼市信心不足。亚豪机构的统计数据显示，2012年1月北京只有6个项目计划开盘，预计1月份供应量可能创出数年新低。有统计数据显示，2010年1月北京共27项目计划开盘，当月实际开盘则高达45个。而2011年1月，计划入市的项目也有24个之多。

“在现在这种市场环境下，何时开盘、如何定价，对项目负责人来说可以说是一种考验，现在购房者的心理价位越来越低，老项目开盘不能轻易降价，而新盘入市则更需要价格优势。”昌平一新盘项目负责人刘丽对记者表示。

“2012年市场的情况肯定会比2011年更严峻，对于企业来说，进入新的一年，首要的任务已经不是销售了，而是如何维持企业稳定，度过这艰难的一段时间。”鸿坤理想城项目负责人曹东告诉记者。

各地的“跟风”冲动

在多数专家看来，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这已是中央经济工作会议为2012年楼市调控定下的基调。而截至2011年12月底，限购的46个城市中，已有10个城市明确表态继续执行限购政策，即是对中央政策的积极响应。

“元旦前后，估计还会有一批城市宣布继续限购，包括曾表态限购年底到期的7个城市。”上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)表示。

不过，在他看来，与去年的限购政策不同，今年多数城市限购或被“潜规则”破解，“从去年到现在，不少地方政府都有微调的冲动和动作，今年这种明紧暗松的调控还会出现。”杨红旭表示。

“2012年，各地的地方政府都希望会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度，一旦有几个主要的城市都做出微调，那么其他城市跟风的可能性就非常大。”同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示。

中国房地产经济研究院院长谢逸枫在接受记者采访时也认为，“2012年限购总体上不会放松，但不排除地方政府会根据具体情况在限购区域、限购对象、限购户型等方面加以微调。”

在多数专家看来，2012年的限购背景之下，地方政府仍有放松操作的空间。比如，对交易税费的调整，首套房贷政策调整等措施。事实上，种种变相托市的举措此前已相继上演。

特别推荐：

土地出让金下调再次说明什么？

    新京报报道：2011年年初的调控政策出台之后，全国一线城市的房地产市场普遍陷入低迷。北京中原市场研究部统计公开数据显示，全国主要130个城市2011年土地流标数达到了900宗，相比2010年的280宗增长了221%。

最后两月流标近300宗

    数据显示，2011年900宗流标土地中，居住类流标达到了420宗，相比2010年的130宗上涨了223%。特别是在11月和12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，这两个月土地流标数量达近300宗，其中居住类占到了50%。

    土地流标主要出现在温州、宁波、沈阳、广州等城市，其中仅浙江一地在上半年流标土地就达到了121宗。广州一地在11月流标土地达30宗以上。

    北京中原分析认为，土地市场冷清，一方面由于新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。在销售回款困难的情况下，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被堵死，在这种情况下，开发商即使有心拿地，也无能为力。

土地出让金明显下调

    中原地产总监张大伟表示，2012年的土地出让市场，特别是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

    与土地流标激增相一致的是，全国大部分城市土地收入均出现明显下调。北京和上海的土地出让收益仍然保持在千亿元以上，但都出现大幅回落。据统计，上海土地出让金为1204.9亿元，与2010年的1513.4亿元相比，下降20.4%，北京土地出让金为1055.1亿元，与2010年的1642.4亿元相比，减少了35.8%。

土地出让金下调预示着什么？

    姜仁地产机构针对近年土地出让金流标分析认为，主要存在三个主要特点：一是随着政策趋紧，流标集中出现；二是随着流标频现，土地出让金下调；三是土地出让金下调，流标越来越严重。

    那么，流标情况能反映什么样的问题呢？姜仁认为，土地流标一定是必然。政策的逼迫性，市场的趋紧性，金融的断供性，销售的萎缩性，价格的下行性等等，都在预示一个问题——不同城市的房地产市场都在进行着自己的调整，具体调整的幅度多大，要看各个城市的房价表现。

    有些人认为，一线城市降价很大，二线城市就应该降很大，二线城市降了，三四线城市就应该降，三四线城市降了，县城乡镇就应该降，这样简单的认为是不对的。为什么呢？就是有些县城的房价比地区市还要高，一些地区市价格比省会城市高，所以这样简单的判断是错误的。

    实际上，这是一次很好的剔除浮躁，回归理性的大好时机。各地房市的再次洗牌，让开发商看到不是拥有土地就能赚钱，不是盖起了房子就能实现市场兑现，不是楼面地价高了房价就一定会高，也不是任何时候政府都会保护开发商，更不是参与利益分享的政府不会“收拾”你... ...

    诸多的市场表现往往是假象，我们必须透过现象看本质。在政治经济学得市场运行中，利益的分享永远是暂时的，而且是“翻脸不认人的”，只有自己提高专业水平，实实在在制造老百姓喜欢的好房子，永远站在市场最前端，以市场为导向，不贪大求洋，审时度势，准确判断市场，就一定能战赢市场！

 特别推荐：

“尾盘滞销楼盘成功解套”高级总裁实战研修班落下帷幕

    2011年12月25日，有中国房地产培训协会主办，姜仁地产机构（中国）、姜仁工作室协办的《尾盘滞销楼盘成功解套》高级总裁实战研修班在北京新宏悦国际大酒店落下帷幕。

    此次授课由著名房地产全程策划营销实战专家姜仁亲自讲授，针对尾盘、滞销楼盘原因、处理方法方式、风险的规避、预警机制建设和“将对手怎样逼向一侧”等细致的讲解。经典案例“梦蓝湾商业、韩国城、西湖山庄、欧洲新城”等案例精妙绝伦，策划经典，受到与会100多名学员的一致好评。

    此次演讲，为期一天，很多新老学员年底再次听讲姜仁老师授课，曾经以为学员这样说：“这是第三听姜仁老师授课了，深入浅出，抓住问题要害，策划经典，在目前市场情况下，来听姜仁老师的尾盘、滞销楼盘成功解套，很及时，也很有必要。我感觉到此次听讲，受益匪浅。”

    在此次演讲间歇，姜仁还为学员们进行自己新书的签名，并和学员们合影留念。

万成房地产商学院大讲堂

《商业地产招商运营与规划设计》圆满结课

核心阅读：12月17日，由万成房地产商学院主办的《商业地产开发要点与规划设计、招商及运营管理》高级研修班于郑州商都世贸中心精彩开讲。此次课程为期两天，特别邀请了著名商业实战专家、城市运营专家、资深房地产全程策划营销实战专家姜仁，融创中国天津公司副总经理、北京源亚商业管理有限公司董事规划总监徐迈作为主讲，分别就《商业地产业态规划及招商运营》、《商业地产规划设计到商业规划》两大话题与在座嘉宾进行了实例讲解与沟通交流。