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众所周知，我国房价总体水平相对于普通大众的购买力水平，的确是高得离谱，这不仅消耗了我国中产阶级的未来消费能力，抵消了政府培育和刺激内需的政策努力，更重要的是阻碍了“农民进城”和延缓了我国农村城市化进程，也非常不利于社会的稳定与和谐发展。

但在现实生活中，也确实存在着一些人并不希望房价下跌。首先，开发商不希望房价下跌，因为下跌会影响到他们的利润。其次，地方政府不希望房价下跌，因为下跌会影响到政府税收和GDP增长，当然也因此影响到政府官员的政绩。第三，已经买了房子的人希望房价上涨，这样会产生财富效益，他们在房价上涨过程中找到了一种财富增值的感觉。第四，银行不希望房价下跌，因为一旦房价下跌，就会增加银行坏账和经营风险。第五，那些将房子当作投机工具的投机客，肯定是希望房价上涨的。看来，参与房价上涨“大合唱”的人还真的不少啊！

那么，谁在希望房价下跌呢？当然是那些没有房子住、准备买房子的人们。其中，包括刚刚走上社会的大学生，还有就是向往城市“美好”生活的“农民”。这些人数量巨大，但是他们收入水平较低，是社会的弱势群体。

眼下，希望房价上涨的人和希望房价下跌的人，形成了两大阵营，利益发生了尖锐冲突。如果房价继续上涨，势必会侵害这些弱势群体的利益，也不利于房地产行业自身的健康发展和社会稳定，更不利于加快中国农村城市化的进程。如果房价下跌呢，也会损害另一些人的利益，对经济增长和金融安全产生不利影响。总之，目前这种病态的房地产行业发展模式着实让社会各方面都感到了头痛。

根本原因在于制定游戏规则的人都是有房子的人，甚至有豪宅的官僚政客和资本老板，那是否应该加入一些无房的民意代表呢？

怎么解决这问题？我觉得，第一，政府应该有更大的最为，现在政府财政上很有实力，今年政府税收依然保持了强劲的增长，以往政府已在出卖土地业务中受益匪浅，这时候应该从大局出发对老百姓有所“回馈”；第二，最近一个时期，一些央企在“拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第三，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。

总之，我国房地产市场的这种“病态”，已经到了必须彻底根治的时候了。（姜仁地产研究院根据网络摘选）

    在民营企业发达的浙江温州，其下属的瑞安县级市出现了全民爆炒地基运动，房价也直逼北京，这是怎么回事呢？温州辖下一个连电影院都没有的县城，如何诞生规模数百亿的地基投机市场？

1、房产中介如雨后春笋

    从年初到现在，温州下辖的县级市瑞安城东仅仅500米长路上出现了70家左右的房产中介。原因在于，许多村民把所分得的建房指标即“土地分配计划使用证”（民间称“红证”）私下拿到房屋介绍所出售，于是出现了上面火热局面。

2、全民炒房进入实施时段

这些尚未规划及审批甚至还只是一片空地的农村返回地，仅凭着一个个由村里划分给村民的建房指标进入市场。“全城现在至少有300多个亿的资金参与其中了，”当地一位政府部门人士估算。

3、全国百强小城房价赶上一线城市

    据7月末公布的第九届全国县域经济基本竞争力百强县（市）名单，这个并不为许多人所知的小城被排在第20位。而此地房地产市场的火爆程度则令人瞠目，今年年初瑞安开盘的楼价就直奔18500元/平方米。而如今新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。

4、苍蝇不叮无缝的鸡蛋

    事实上，按照《城市房地产管理法》规定，要先取得房产证，才可以交易，由于返回地本身是为解决被征地农民的住房问题，今后在手续报批的时候，相关部门如果发现上报的资料存在非本村村民的情况时会做何种处理仍然未知。虽然瑞安政府联合当地五大职能部门联手发出《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，称返回地指标买卖不受法律保护。但广大村民依然不闻不顾，一意孤行，说明我们的法律规定或执行还是有问题的，苍蝇不叮无缝的鸡蛋。

5、返回土地交易政策依据何在

    国务院发展研究中心研究员刘守英表示，返回地交易在政策上是没有任何依据的，但是地方上发生的事情，很难说究竟是地方错还是政策错，政策不可避免地有着滞后性。虽浙江杭州市近年来相继出台过相关的政策，今年6月份更出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在实施方面有了更多细则，更规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。

6、返回土地交易的出路探讨

    某种东西一旦被赋予了人身属性，就不可以随意交易。“当时政策只是考虑到给村民土地，而没有考虑到给予之后有可能发生的流转问题。”有关人士建议将返回地统一纳入市土地储备中心，通过招、挂、拍方式出让，出让所得款返回给集体经济组织。此种方式还可以由集体经济组织与受让方签订合作建设协议，按协议约定分配建设工程房屋。

7、泡沫何时破灭？

    在民间资本的大量涌入，以及部分人群的哄抬下，返回地的交易进一步畸形。对于许多炒家而言，最重要的不是政策如何确定，而是这种“击鼓传花”的游戏如何继续下去。所有人都乐观地认为，自己不会是最后接棒的人。除了本地的炒客，甚至一些旅外的侨民也纷纷将美元、欧元兑换成人民币，或者将国外的店铺变卖，携亲带友参与到火热的炒地市场里。

8、爆炒背后的阴性力量

    目前手持一两千万元游弋在炒地市场中者众多，至少人均都是上百万的资金。事实上，在当地，借钱炒房并不是新鲜事，尤其是眼下地产和资本的红利给了人们充分喜悦的理由，这种想象正支撑着这个城市虚幻的繁荣，也支撑着人们最后的疯狂。更有知情人士向记者透露，当地某银行还专门设立了4000亿的资金专供炒地。“假设要贷款300万的，可以先贷到240多万，但是这部分钱不能直接取出，要先放在银行，算3厘的利息。”上述人士表示。

    “银行90%的资金可能都被拿出去炒地了。”当地政府系统的一位人士表示，“我强烈感觉到会出事，会出大事，这个市场都已经是百亿的规模了，要知道这才一个县级市，一个连电影院都没有的地方！”

长期以来从事商业地产的市场研究、顾问实战工作，其中一部分商业属于典型的社区商业范畴，就个人而言，感觉社区商业的问题可能比购物中心的问题会更多一点。姜仁地产研究院总结，目前国内社区商业开发总体上有如下四个方面的问题：

问题一：社区商业的体量设定：从上到下的迷茫

首先来看看第一个问题：社区商业的体量设定，这是一个可能从不曾引起重视，但却是影响社区商业成败最重要的问题，一个社区商业到底开发多大体量合适呢？关于这一问题没有任何官方的说法，一般地都是把政府出让土地时的指标作为指导，殊不知这一指标根本就是拍脑袋的产物，大多数是规划人员想当然的成果，我们知道现在所有的政府，大到市小到一个区域都会在土地规划时形成一套控规指标，还会举行一系列的专家论证会，我也参加过几次这样的会议，参加完只得出一个结论：政府部门关于商业的指标规划几乎就是毫无依据。他们在规划之前没有对区域现在、目前的人口、消费需求进行过研究；也没有对目前的商业供应进行过盘查；对地块的可盈利性也没做过分析。可想而知，这样的商业指标不可能具有指导性，而立项时的发改委审查也是苦于没有依据，只能看规划局的审批意见行事，基本上的结果就是，规划指标很难改动，我认为这是造成目前很多商业项目空置的主要原因之一。

举个例子，望京的区域规划应该算是比较新的，但那个区域商业存量已经超过150万平米，已经远远超过望京35万人口所能承受的极限了，但仍然有许多商业项目上马开工，开发完成后招商不成功，只能空置，一些新的商业项目大都停在那里，等待转手，这样的项目在望京为数不少，究其原因就是商业规划指标太多了。那是不是在理论上存在一个合适的社区商业比例呢？我认为是有的，很简单的逻辑，所谓社区商业就是满足于社区内部的消费需要的商业，我们如果可以把一个项目当作一个社区的话，它的总消费力是确定的，如果这个项目住宅是100万平米，能够容纳3.3万人（人均30平米），北京市平均每个人产生的商业消费大约是1万元/年（仅指与商业物业相关的消费支出，如购物、餐饮及休闲娱乐支出，教育、养车等不算在内），那么这个项目未来产生的消费总需求大约是3.3亿元，这个消费需求衍生出来多少对商业物业的需求呢？这需要一个商业坪效的数据，按照姜仁工作室的统计，北京市区内的商业综合坪效（综合零售、餐饮及娱乐）大约为6000～10000元/平米才能做到正常盈利水平（依赖于不同的租金水平），我们取8000的均值，3.3亿元的消费支出大约需要4.1万平米的商业建筑面积，约相当于住宅面积的4.1%左右。我们认为对于社区商业而言，社区商业面积配比应该在社区住宅建筑面积的3～5%之间比较合适，简单一点说，人均1平米足以。

从这个比例来看，目前许多项目的商业配套均超过了这一面积，其结果必然导致大面积空置，导致投资收益的下降，导致大量资金的沉淀与浪费。要想从根本上解决社区商业的问题，首先必须在政府规划层面有所改变，或者允许开发商根据实际需求与供应情况修改社区商业指标。

问题二：社区商业的业态设置：自发拼凑的混沌集市

从我所见到的社区商业案例来看，做的好的社区商业寥寥无几，整个社区商业的业态规划无序、经营商家素质低，经营情况也比较一般，这一问题主要是有以下三个：

    不知道从什么时候开始，70后已经退居幕后，而80年后逐渐成为社会舞台中央的绝对宠儿。80后的作家、CEO、亿万富翁等等一系列令人羡慕的光环笼罩在他们身上。80年同时也成为社会消费的主力军，正为各行业商家的争抢对象。
    80年后成为楼市的主力军，也应运而生成为楼市的流行语。但是在流行语的背后，却透露出“宠儿”们的心酸和无奈。作为时代的幸运者，80后可谓如鱼得水，有知识、有远见，更难能可贵的是有一种独立自主生存精神。但是因为房子的存在，我们最好的一代却生不逢时，因为他们遭遇到了高房价。

    如果没有高房价，如果我们可以用3~5年的收入买套房，那么80年后的生活将会轻松很多。但实际情况是，如今的大部分人不吃不喝需要大概15~20年的时间才能买套房。因为房子，我们害怕事业；因为房子，我们不敢创业；因为房子，我们被迫啃老；因为房子，我们不敢养育下一代... …

    这就是作为我们社会栋梁80后们的真实写照。记得不少开发商的御用文人在媒体上大谈房子对于青年的生活幸福度的重要作用。我想这是当代中国市场经济体系中的最大谎言。比文物价格还贵的房子如今能给年轻人带来的只有痛苦和压迫下的无奈。

    一个幸福的社会应该是一个多样化的社会。年轻人不仅要拥有房子，更应该拥有其他幸福的一切，比如家庭的天伦之乐、夫妻恩爱之乐、相夫教子之乐… …但是因为为了房子，其他的幸福就不复存在，而且房屋本身和乐没有什么直接的关系。当80后每天一睁眼就是数百元的房贷，他们还有心情去想念其他吗？

    记得有一个北京的出租车司机大哥的话让我感震良久。当我问他整天跑北京的大街小巷烦不烦时，这位大哥回答我：“烦也没有办法，每天一睁眼，就是300元的车份子钱，你不跑怎么办？我也想周六带老婆孩子出去玩玩，但是人穷志短啊… …”

    好一个人穷志短，一语惊醒梦中人。这话对于80后同样适应，最有前途、最有潜质让中国强大的一代人如今因为高房价而沦落成为最志短的人。可以毫不夸张的说，80后因为房地产而沦落为最没有志气的一代。

    我认识一位北大毕业的80后，如今毕业5年，但从未见父母来京和其一同生活过。平时一起聊天问其原因，仁兄的回答是：“父母不愿来京，因为怕增加其负担。我也不愿意让他们过来，等我买了房子再说，没有房子在父母面前多没有面子。”

    听了这话，内心真的是万分凄凉。如果在20年前的今天，你问一个北大学子的抱负，他一定会回答你“我将为祖国强大、为民主而奋斗终生”；如果你问10年前的北大学生，他会回答：“我将成立中国的微软公司，一定会超越世界首富比尔盖茨”。今天的北大学子，其抱负却转变成为尽早拥有自己在北京的房子，这样父母来京自己就不会太囧。

    一次在清华授课时，我还真遇到一个毕业3年企业管理专业的北大学子，也是80后，课间时当我问她“毕业三年了，目前最大的抱负是什么？还有人生目标是什么？”“当然是想方设法买一套属于自己的房子了… …目标是找个好老公… …”她充满自信地说。她的现实回答让我无语了。

    抱负的转变不仅反映80年后生存的尴尬，更折射出我们这个国家不但没有进步，相反却一步一步将年轻人逼向堕落的深渊，这是一种怎样的悲哀和无奈。当我们骄傲的宣称GDP进入世界前三、我们的航天员实行太空漫步时，我们的房价正和国际接轨时。殊不知我们丢失了一国发展壮大的最核心竞争力，那就是青年一代的创造力和发展力。当80后人人为房子奋斗终生时，这个国家只会生产房奴，这才是可悲的问题！

    那80一代自身难保，国家又何在呢？应该引起社会的广泛关注… …

  文/姜仁

姜仁地产机构在以往旅旅游地产策划中，深谙时代和潮流的脉搏，其长久不衰的生命力才是其发展的核心竞争力。

现在，北京正热衷于“乡村游”。乡村酒店、国际驿站、采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧、民族风范等八种全新业态将取代传统的农家乐。

从北京旅游局获悉，《北京市乡村旅游特色业态标准及评定》已经颁布，将于11月1日正式实施，这对于旅游行业标准和规范起到了指导作用。

新的业态推出，进一步丰富了产品，激活了市场。此次推出的乡村旅游新业态风格迥异，特色鲜明。比如：“国际驿站”，主要以接待外国游客体验中国乡土风情为主；“采摘篱园”是为市民提供观赏和采摘特色蔬菜、果品或其他特色农作物的高新农业实验基地或种植基地；“乡村酒店”是将农业景观、生态景观与住宿、餐饮设施进行结合，为旅游提供乡村休闲服务的经营主体；“休闲农庄”则是以农耕文化为核心，利用田园景观为游客提供乡村生产生活休闲体验的经营主体。… …

旅游地产的策划创新，是姜仁地产机构不变的追求，但其项目的可行性、实操性、经济性、社会性，更是我们追求所在。我们追求具有竞争力的产品，完全是模拟市场的接受程度而度量，我们坚信，市场才是我们一切行动的标准。

文/资深房地产策划营销实战专家 姜仁

9月25日，金鹰、金基、金絮丰，这三家“金”字辈的企业成为南京河西专场土地拍卖会的大赢家，3幅位于所街的商业及住宅地块均“名花有主”，总成交金额高达35.5亿元。其中最受关注的所街7号住宅地块经过30回合大战，拍出了22.2亿元的价格，楼面地价更是高达每平方米7992元，双双创下今年南京土地市场的新高。今天《新闻联播》消息，南京再次出现一日内三个“新地王”。

10月15日召开的吉林省长春市首届土地招商推介会，集中推出了19个地块、419万平方米，占年度经营性土地出让计划的80%还多，吸引了全国上百家房地产企业参加。继深圳、上海等地土地放量、地王频出后，“抢地热”开始向二三线城市蔓延。业内人士预计，今年四季度，全国房地产市场将迎来新一轮“抢地”热潮。据悉，按照开发商目前的拿地热情，长春市年底前完成500万平方米的年度出让计划应该不成问题。

一线城市开发商拿地热情也在看涨。国庆长假前夕，上海市规划和国土资源管理局公布了一份国有建设用地使用权出让“预公告”，一口气推出40块住宅用地，共计约335万平方米。这是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。此前的9月30日，绿地集团以72.45亿的总价竞得上海市中心城区徐汇区一幅大型综合性地块，打破了中海刚刚创下的70亿元“地王”纪录，再创地王纪录新高。业内人士认为，四季度上海土地市场将掀起抢购风潮。中国房地产测评中心相关人士表示，目前全国很多城市的土地出让仅完成全年任务的三分之一，这意味着四季度仍是个地王频出的季度。

现时期，又为什么会频出“新地王”呢？北京姜仁地产机构董事长姜仁分析认为，第四季度“新地王”频出看似一个正常现象，原因有三点：一是“地主家”没有余粮了；二是房价的螺旋走高的市场直接刺激；三是一线城市“地王”的延续，助涨房价的盘升势气，会进而刺激二三线城市的“新地王”出现；四是“招拍挂”的游戏规则注定“新地王”的频出，是一个“制度管道”问题。

那么，“新地王”会在哪些城市蔓延呢？根据姜仁地产研究院市场分析，一线城市的“地王”频出，刺激和指引了二三线城市“新地王”的出现，房地产市场的本身能动性（刚性需求）在短时间之内很难满足市场，长期来看，追涨的势头不会改变，最少在未来三五年内没问题。

在二三线城市里，一些房企无地可用、无米下锅的同时，一些国企和上市企业“囤地”现象也层出不穷。对目前市场上出现的新一轮的“抢地热”，业界看法也不一。有观点认为，“抢地热”有利于房企业增加土地储备，缓解楼市供应不足的紧张局面；也有观点认为，“抢地热”可能使一些房地产企业借机囤地。还有人担心，新一轮“抢地热”都会造就一批“新地王”，使本以高企的房价火上浇油。