文/姜仁

    价格敏感型商品有以下特点：1、生活必需品；2、价格变动会引起消费者的明显反应；3、产品线中一般包括基础产品和利润产品，价格可变性强；4、基础产品看销量，利润产品是看销售利润和品牌形象；5、有效资源对于产品影响较大。

    就拿商品房的供应商开发商而言，开发商在定价上最容易犯的错误，是价格与产品在区域环境下定位不符，最常见的情况是定价过高。开发商要想正确的定价，就要了解自己的产品在市场和竞争对手中究竟处于什么位置。对于不同类型的房地产产品，开发商一般对不同类别商品房有不同的加价率，以实现各类商品房的价值目标，实现自己项目的毛利水平。

    那开发企业在具体商品房销售时的定价原则又是什么呢？首先，作为主打（基础）产品应该保持较低的入市价毛利水平，以获得价格上的竞争力。在这一定价原则下，开发商怎样保证合理的毛利水平，这要根据企业品牌知名度和影响力来决定。但不管品牌有怎样的号召力，自己主打产品的利润上限不应超过同类、同质产品的行业平均利润水平，因为自己主打（基础）产品是通过高周转率、规模销量创造盈利的。

    在促销力度上，对价格敏感型的商品房而言，要控制其价格变动幅度不是一件容易的事情，因为房地产的价格受到诸多的影响，主要是地价成本、建安成本、管理成本和相关费税等组成。我们在制定销售价格时，首先要考虑一定的市场冲击力，然后就是产品的销售后续延伸性。其主要的策略也就是产品的特质体现和差异性产品策略的应用。所以，如果在购买力上没有可扩张性，单纯的增加减价幅度只会吸引更多缺乏购买力或只在大减价期间偶尔购买的消费者，对体量很大，长期销量增长没有任何促进作用，也是房开公司销售的大忌。从促销方式来分析，主打（基础）产品通常采用特价方式，而利润产品可以用三种形式：赠送礼品、同类产品买赠、小幅减价同时赠送礼品等方式。

    房地产企业怎样保证自己产品的价格竞争力？开发商为了保证价格敏感型商品房的价格竞争力，可以采用多种方法。一是巧妙地运用差异化战略；二是引导主题消费和生活理念的提高；三是提高产品文化内涵；四是品牌声誉的影响因子；五是改变包装形态；六是“加量不加价”，七是重新策划；八是品质取胜；九是整合有效资源；十是灵活造势引爆市场。

    在房市低迷期，销售是一个重中之重的大问题，面对市场紧缩的销售困境，总有销售良好的团队出现，只因为他们抓住了市场的脉搏、对自己产品的深入理解和对自己销售的信心！

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    文/姜仁

    要想把房子卖得更快更好些，除深入了解研发自己产品外，更重要的是全程策划到位，更更重要的是市场要因你而动，也就是准确的把握市场脉搏，使自己抢先于竞争对手，对不远的未来预期有所判断，而且是适合自己的，也是顺应潮流的。

    北京很大，处在政策调控的眼皮下，是全国行业发展的风向标；北京又很小，不知什么时候就会出现波动，甚至遇到“寒流”也无能为力。话北京房市，就必须了解行业走势，再大的北京也是要在行业的调控下和市场的动态下双重作用，而后发力。

    要想深入探讨北京奥运后的具体房地产类型市场走势，我想还要先搞清楚奥运后中国地产的走势又是如何呢？不能猜测，只能就自己对市场和行业的理解进行判断，判断的基础是15年在房地产行业终端市场博弈的亲身经历，掌握了把现象与经验进行总结提炼为规律与本质的能力，还有就是面对市场心理感应的洞察力。我浅显的认为，中国城市化进程暂时不会马上放缓，内在需求足以拉动中国经济以靠近双位数的增长。外部恶劣的经济环境，迫使政府也会将经济平稳增长放在首位，不管北京因奥运产生什么影响，中国整体经济增长依然会强劲的。于此同时，已经初见端异的通货膨胀将持续运行，迫使政府重新思考国民经济结构体系调整，而通货膨胀压力巨大的行业将面临最为深刻的产业革命。在高增长高通胀的双轨经济环境下，人民币升值只有再放缓，人民币的升值预期极有可能被终结，财经金融政策自然总体还是依然从紧为主。待到外围经济环境出现转机，大环境出现明朗之势，国内的经济金融政策才能逐渐调整回正常的轨道，但这个周期要多久，没人预测和判断。

    依据大环境来看，奥运后北京房地产走势有以下几个方面判断：一是北京房价两重天，原来上涨迅速且空间大的部分房源趋于平价和回调，高端物业和别墅房价有待提高，特征是地理位置优越，商务便利快捷是境外置业的首选。二是投机热钱有所收敛，行业投资会发生部分转移，期待新一轮市场调整后，再次择机入市；三是北京房市将进一步符合当今社会的财富状况，贫富两极端，于是高端物业产品（区位好、品质优、功能全、配套齐、人群层面高等，如：高档公寓、别墅、高端商务区）和低端产品（区位较差、品质一般、功能较弱、配套有待改善、普通居住区等，如：经适房廉租房等福利用房、普通住房、小户型、过渡安置房等），就会明显出现，是政府进一步工作的重点；四是趋于社会发展的理性思考，民间舆论政府会有所顾忌，受金融、经济、社会影响，楼市在二手房房市中会得到重新评估和交易，刺激市场进一步回归和理性发展；五是“二把手”会被挤兑出局，寻求合作或转型改行，逐步净化房市投资营商环境，单纯有点政府关系的企业将遭受“哑巴亏”后的难为局面，部分企业将忍痛游离，从不来就不是本行的圈子跳出，从事其他稳定回报行业之中；六是当地产投资商客转移资金后，会激发商业和第三产业的新一轮繁荣，于是商业地产会被市场激活和复苏，真正商业赢利将开启新模式；七是房地产作为支柱产业，繁荣与阵痛表现在了中国经济的脸面上，复杂的社会形态再次要求政府及附属职能部门转变职能，适应发展的更高需要；八是遗留的问题需要及时解决，因为高速发展后的很多棘手问题及遗留问题凸现出来，制约了行业的发展，所以，解决办法出台和根治行业顽疾成为政府工作重点，而且对政府的执政能力提出了新的挑战；九是政策与市场的发展博弈，互相影响并刺激着共同发展，人们生活的预期，会对行业提出更高的要求，就会进一步使得房地产业发生塑变，更加符合市场、行业和经济的脉搏；十是企业责任有待加强，运营秩序有待改善，营销难题迫在眉睫，持续发展性发展是共同面临的大计，经受风雨后的企业将胜任更大的历史使命。

    有朋友说，现在房地产企业面临的是营销问题，但笔者认为：其深层次的原因应该是产品和市场的问题。所以，高质的生活品质是大家追求的，而且阻不可挡，是一种趋势。回想国外的居住理念，乡间小镇是最富有生活气息的，他们也渴望离得商务办公近一点。举世瞩目的北京奥运后，会吸引国外很多的高层人士亲临北京，享受北京快乐，但北京又有其不同的特质，总体来看就是，房价总价不是很高，别墅特色迷人，又积聚商务周围，环境是北京最棒的，便利的出行和商务要素，休闲和娱乐应有尽有等等都会吸引国外客户、演艺名人、体育明星、商业精英、连锁机构、联盟组织、商业财团、商务合作、留学培养等人士进驻北京，他们首选的是高端物业，但从居住要求而言，别墅就是他们的第一选择，而且很有可能备受亲睐。

    当然，这只是从房地产类型细分来说，尽管需求的体量和成交的体量不会是很大的，但它一定是一种市场机遇，希望物业持有者擦亮眼睛，抓住机遇哦。

附北京别墅区图：

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    文/姜仁

    我们常说：“三十六计，走为上”。

    大家沉浸于房市低迷的调整阶段，不免有些烦躁和迷茫，甚者有些无能为力。但也总有一些能自创发展，找到适合自己的出路企业，比如：“房董”变“猪倌”、浙江小额贷款公司、前面我讲的亲情融资等等，都是应变困境、走出低谷的一种积极尝试，他们表现不慌不忙，战略理性推进，在羊群沉睡时期，正清醒快速地逃离了虎口，不能不说是一次大胆的智者决定。

    《每日经济新闻》报道，从南京市农林局获悉，南京市房地产企业正纷纷“转身”养猪企业，且为数不少。据该局一位官员的不完全统计，目前此类房企数量已达数十家，且这一数字正加速上升。

改行转型，对于他们来说不是一时的冲动，“我们从2006年年底就开始关注生猪养殖了”，今年三月份进入生猪养殖行业的江苏富腾农康农牧发展有限公司董事长程君玲如是说。该企业已经投产生猪养殖半年之久，在江苏的多个地方进行了生猪养殖的投资，其投资规模目前来看是江苏省房地产企业转型企业中投资较大的一个，也是转型较为成功的一家。

    类似此公司的也不少，拿南京为例，比如：南京金东城集团已开始在江宁横溪街道开建年出栏生猪5万头的标准化养猪场；南京康发集团将投资5000万元在江宁汤山和湖熟建设年出栏4万头的标准化养猪场；南京雨发农业科技开发有限公司将在浦口区星甸镇投资建设万头规模的养猪场等等。其他的省份和地区也有类似情况，更有房地产企业转型至其他行业的例子。

    “花无百日红”，“房董”变“猪倌”虽是一种现象，但局部来看是一个市场的逆转。想当年，有多少各行各业的企业，从国字号的到民营的，从实力强的到底子薄的，无不愿进军房地产行业，哪怕沾点边也好，兴起一种房产开发热潮。

    分析楼市与经济格局，房地产的迷茫在慢慢影响着大量投资者，他们不再义无反顾的走向房市，而是“一叶知秋”、“一切尽在盘算中”。对于困难重重的房开企业，在政府加大宏观调控力度，楼市步入市场低谷关键时期，适当择时转型可规避大的企业风险，他们具有灵敏的思维和果敢的判断。

    当笔者问及一位开发商“为什么要转型，是坚持不下去了？”的时候，他们称：“本身做房地产也不是我们的强项，开始一点也不懂，赚了些钱，但比起大房企来还有很大差距，而且调控后的像我们不大的房企，是很难生存的，我们也应该见好就收，把赚到的钱投资到风险相对较小的行业，不要在一棵树上吊死！”

    写此文前，我查阅了相关资料知道，根据国家发改委、农业部等相关部门纷纷出台的政策，生猪养殖等农业项目将获得财税政策上的大力支持与补贴，而且国家对农业产业化的支持力度逐年加大，这才是他们为什么投资于生猪养殖的政策放心保证。

    “卖猪肉比卖房好”——一位转型“猪倌”开发商如是说。他这样解释：宏调背景之下，房价虽然在上涨，但由于在银行能拿到的钱很少，资金周转较困难，而且，猪肉的涨价幅度和房价的涨幅比起来，肯定是猪肉涨的快。据计算，自去年以来，我国猪肉零售价格涨幅最高时已接近50%，而南京房价涨幅从去年至今，最高涨幅也就在10%左右。

    从房产商转身当“猪倌”，看到房市的“猪坚强”，再到“坚强猪”，最后到“猪老大”。当“猪坚强”和“猪佬”走在一块，我们看到了什么？笔者认为： “卖猪肉比卖房好”虽是一句玩笑话，却显示出我国经济热点走向和经济格局已经开始发生结构性微小变化。房地产业的开发商目前面临拿地难、贷款难、开发难、卖房难等等诸多问题，已经步入微利低迷时代，而且产品要求不断升高，而生猪养殖是获国家支持，在CPI高企背景下，猪肉价格一直居高不下，开发商始终以逐利为目的，下一个获利丰厚的投资热点也许将是农业项目，生猪养殖产业可能就是其中最好转型操作的一种方式或者模式。

    不能回避的事实，目前来看，部分“房董”变“猪倌”，是择机转型，是市场上策，因为现在卖猪肉确实比卖房子好！

    文/姜仁

“水立方”夜景迷人

“水立方”蓝宝石

夜幕下的“水立方”

走近“水立方”

 水然“水立方”饮品

感受“水立方”内外完美的统一

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     文/姜仁

    在房产博客中，也和其他频道一样，充满了言论自由，但房产频道在谈论专业话题时，不是存在不和谐的言论，撇开造势和作秀不说，博客们的PK实属缺少宽容，经常是谁和谁“咬了”，谁和谁“急了”、谁和谁“争了”... ...技术、观点、看法、评价、认识等等争论是可以的，但涉及个人隐私、职业道德、信念操守、商业秘密、企业内幕等等，最好思量而后说，看到个别有用心的博客朋友在博客中招摇撞市，言论卑鄙狂妄，揭发别人及企业短处，虽是点击率颇增，但别人对你的看法却藏在心底。

    做人要宽容，善待别人也就是善待自己。宽容，就是宽厚能容忍。他是人类一种可贵的胸襟，可以说是一种美丽而富有爱的人格。

    人生活在这个世界上，并不是孤立能够存活的。从原始社会到现在要是没有人与人之间的交往和接触，估计我们人类仍旧过着野蛮的生活。古人很早就提到过，做事情一定要注意天时、地利、人和。把后者人和才是最为关键的条件。人和就是团结，团结就需要一个融洽的环境，内部的成员“宽容”营造了一个能固若金汤的团队。

    无论是对于一个民族、一个国家、一个组织、还是我们每一个个体而言，宽容都是解决一切矛盾的前提。宽容，是一种人类的美德，有了宽容、谦让，就有了有了和平、平安的环境，人类才可以享受没有战争的和平世界。

    学会在宽容中理解他人，善待他人，关心他人。才可以得到别人的理解和宽容。这也是对于人的一种本身的尊重的表现之一。

    谁都希望自己在生活中总可以遇到那种心胸开阔的人，因为这样的人能够懂得忍让，其实，这个稍微有点自私的想法是很正常。大家都希望在一种营造自由的环境中生存。不过要想拥有这样的环境，还是首先要宽以对人，严以律己了。

    记得很早以前读过一个叫《钉子》的故事：说的是有一个坏脾气的男孩，他父亲给了他一袋钉子。并且告诉他，每当他发脾气的时候就钉一个钉子在后院的围栏上。第一天，这个男孩钉下了37根钉子。慢慢的，每天钉下的数量减少了，他发现控制自己的脾气要比钉下那些钉子容易。于是，有一天，这个男孩再也不会失去耐性，乱发脾气。他告诉父亲这件事情。父亲又说，现在开始每当他能控制自己脾气的时候，就拔出一根钉子。一天天过去了，最后男孩告诉他的父亲，他终于把所有钉子给拔出来了。父亲握着他的手，来到后院说：“你做得很好，我的好孩子，但是看看那些围栏上的洞。这些围拦将永远不能回复到从前的样子。你生气的时候说的话就像这些钉子一样留下疤痕。如果你拿刀子捅别人一刀，不管你说了多少次对不起，那个伤口将永远存在。话语的伤痛就象真实的伤痛一样令人无法承受。这个故事虽然是生活中的一点小事，但是有着感人而让人深省的意义。

    人与人之间常常因为一些无法释怀的坚持，而造成永远的伤害。如果我们都能从自己做起，开始宽容地看待他人，相信你一定能收到许多意想不到的结果。别人开启一扇窗，也就是让自己看到更完整的天空。

    善待别人也就是善待自己，要想让自己活的更开心，就宽容曾经让你失望的人吧，宽容你的敌人，以退为进，也是一种生活的处世策略。学会宽容，一切矛盾和不开心的事情都会变的海阔天空，学会宽容，遇到生活中的旋涡和大浪，也会让你控制的风平浪静。

    善待别人也就是善待自己，道理很简单，宽容也是一种做人的艺术，学会了宽容，相信一定能给你的人格增添一分绚丽的色彩。

    文/姜仁

      童年和青春期是一个人的人生中最美好的时光，是人一辈子最值得回味的时期，是影响人一生很重要的阶段，是最需要家庭关爱的时候，在这个时候千万不能有父母的缺席，或许父母无法天天陪伴在他们身边，可要经常与他们联系，多见面，多跟他（她）们沟通，多督促和引导他们的成长，让他们感觉到爸爸妈妈存在的真正意义，感到家庭和谐的氛围，感觉到父母的爱，还他们一个完整无缺憾的童年。

    如今的社会正步入快节奏的生活，透过车水马龙，仍可看到行色匆匆的人群，置身于钢筋混凝土建筑林立的大都市，竞争的激烈、生存的压力，让人们更加喘不过气来。

    话说我的一位朋友，刚刚荣升为父母的青年男女，对于孩子该有谁带的问题，就是处于这种矛盾边缘：暂别正拼命搏杀的职场，当全职妈妈或全职奶爸！现在的物价天天看涨，本身初涉职场不久，积蓄不够，现实好像不允许，于是就在送给长辈带、请个保姆带和送全托三条路上做出自己的抉择。

    当问及笔者是怎样对待这个问题时，我说出了自己的感受，让我回到了自己的童年时代。那是我老家农村山区很穷，但我很快乐，因为有父母陪伴，父母用亲身的行动感动我姊们三人，我铭记自己童年，有点饥饿、朋友很多、充满好奇与欢乐，我长大以后才知道收获了很多，令我终生难忘。

    关于孩子谁来带的问题，我也只能谈谈自己、妻子和儿子的事情。创业初期，太太专职照看我们的宝贝，我是一周回家一次。当孩子在三岁初，我就把儿子和妻子接到了自己身边，在后来我没有离开他们。因为我回想起父母在最困难的时候，都没有抛弃我们，定期回家看望我们，所以，我也不想给孩子留下更多的遗憾。

    年轻的父母们，不管有多苦，挺一挺吧，困难终将过去，尽量不要远离你们的孩子，让他们在快乐与幸福的怀抱健康成长，这就是做父母所期待的全部！

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    文/姜仁

    最近，有开发商把自己比喻成“灾”后的“猪坚强”。

    不言而喻，那“猪”就是开发商了。作秀未果后的又一次所谓谦虚，再次引起百姓的怜悯之心，典型的攻城不行开始玩攻心术了！

    猪和开发商是由本质上的不同。因为猪是百姓共享的财富，人类的好朋友，养猪能致富。而开发商财富不是大家共享的，虽是表面好朋友，但供养他们未必能致富。如果房价上涨时，养他们同时，百姓也会不劳而获；当房价下跌时，百姓就惨了；当投资和投机行为渗透房市中时，百姓的财富收益就是泡沫。

    在刚刚结束的阳光100“房地产高峰论坛”上，冯仑、任志强和潘石屹等地产大腕终于放弃沉默，集体畅言，向政府和社会呼吁，希望政策制定部门能够“网开一面”，放松目前从紧的地产政策。

    从近期开发商们的言行不难看出，再肥的“猪”也是需要“坚强”的。看看《一封房地产商尚未公开的道歉信》：在楼市已然走到熊市的当紧关口，“带头大哥”任志强最近又拿猪肉说事并将“猪市”示意当今楼市：我们必须向全国人民道歉，而且是真诚道歉，以求得你们最大程度的谅解，以求得一次心灵上的救赎。只要你们来买我们的房子，打折还是买赠咱们一切都好商量。我们还想活下去，我们宁愿像冯仑哥哥那样做“猪坚强”，也不愿意当楼市“范跑跑”！

    面对楼市现状，开发商都在想方设法的破局走出泥潭。纵观大局，目前有三种典型的“猪坚强”行动方式：一种是“范跑跑”类型，集中代表中、小房产公司，弱不禁风，遇事潜逃；二是“潭秋千”类型，表面巍然不动，这种人是拥有了大量土地、项目及资金资源的企业，欲跑又跑不动；三是：纯粹“猪坚强”类型，由五百斤饿到两百斤，膘不掉没就一直坚持，等政策到来救命。

    开发商自己从高高在上的住房商品化救世主形象自喻为“猪”，一改往日骄横跋扈之风，放弃以往不可一世之傲气，大家都变的谦逊无比，这是何等的“坚强”，又都纷纷表示要做楼市“猪坚强”，其目的只有一个：“不求膘肥，但求保命”，在生存抉择面前，“猪也是这样想的”。

    有了三种“猪坚强”行动方式，自然就有“三猪行”了。其典型的三个 “猪坚强” 代表就是：潘石屹、任志强和冯仑。

1、娱商潘石屹

    潘观点：地产公司的“白日剧变”已经产生，而且情况要比自己当初预期的要坏的多。精明无比的娱乐商人老潘，今年的日子可谓惬意无比，究其原因只有一个，那就是潘总手有大量余钱，心中不慌。去年土地市场失意时地王一个接一个诞生，靠资本市场发展壮大的老潘就有了得意的理由。

    解析潘：自己手中有大把的钱，而别人资金日趋紧张，自己就可以乘机吞并整合大量土地和看好的项目，一跃成为中国地产界的“猪头老大”，这才是老潘的真正“坚强”之目的，也是抛出“白日剧变”真实之原因。

2、哥们任志强

    任观点：长期来看，房价永远是在上涨的，楼市之所以下跌是大家恐惧心理占据了上风。

    解析任：最讲哥们义气就算是任总了，美其名曰“江湖老大”，在地产江湖风雨飘摇，前途难料的今天，他总是第一个站出来为开发商辩护，总是第一个站出来抛出惊人言论。作为“老大”的任总第一反映就是要保护自己的地盘，不能让兄弟们死去，有难一块扛。由于真话颇多，忽略普通人群感受，言论缺乏娱乐趣味性，所以成为众矢之的，经常遭受炮轰。

3、中庸冯仑

    冯观点：面对楼市现状，开发商都想跑，有三种跑的姿态：一是“范跑跑”；二是“潭秋千”；三是“猪坚强”。

    解析冯：如果说老潘是奸猾商人，任总是大炮哥们，那么冯总就是“中庸卫士”了。从地产行业角度而言，冯总是个理性决策者，是个心言行保持一致最好的企业领导人，也是一个努力负起企业和社会责任的企业家，更是不被娱乐迷惑、真言伤人所指使的理性思想者，得到百姓、政府、同行的一致认可，堪为是“中庸卫士”。

    楼市“三猪行”他们的根本区别在于：老潘盼望对手都做“范跑跑”，甚至“死光光”，渔翁得利，独霸天下；而任总则是希望地产江湖同仁有难之时能一块扛，坚守阵地，做楼市“猪坚强”，携手相拥共同面对；而冯总则是看的清楚，“抗震一线”，有勇往直前者，有观望伺机者，也有胆怯逃跑者，他们择命弃膘，各想各的出路。

    在房市到了敏感阶段，笔者固然不能再提房市话题，只有学着说点娱乐话题，这也就是笔者写此文的理由吧。可能朋友要问，怎么不说说另一“猪坚强”王石呢？朋友告诉我说：“当王石不说话，忙于自己坚强的时候，我们也要应该保持理智，不要被其他的地产大腕们趁机忽悠了！”于是，老王和其他“猪”一样，忙于“坚强”实战工作，已经是活明白了，于是不在多议！

    都说“手中有钱心里不慌”，以笔者来看：手中有钱，心里发慌；手中没钱，心里更慌！在地产言论忽悠与被忽悠的博弈中，理性驾驭自己的战车，驰骋于广野之上，又不矢风险，危难之时的稳定，稳定之时的安逸。因为作为“猪坚强”的开发商，他们所作的一切都是为了继续延续暴利时代，这是“猪”从安逸到肥胖，从肥胖到跌膘，从跌膘到保命的本能。

    此时此刻，以文《楼市“三猪行”》，自娱自乐，一笑了之，但别无他意，当然不妥之处多多包涵。谢谢“坚强”的读者，坚持阅完全文！

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