众所周知，我国房价总体水平相对于普通大众的购买力水平，的确是高得离谱，这不仅消耗了我国中产阶级的未来消费能力，抵消了政府培育和刺激内需的政策努力，更重要的是阻碍了“农民进城”和延缓了我国农村城市化进程，也非常不利于社会的稳定与和谐发展。

但在现实生活中，也确实存在着一些人并不希望房价下跌。首先，开发商不希望房价下跌，因为下跌会影响到他们的利润。其次，地方政府不希望房价下跌，因为下跌会影响到政府税收和GDP增长，当然也因此影响到政府官员的政绩。第三，已经买了房子的人希望房价上涨，这样会产生财富效益，他们在房价上涨过程中找到了一种财富增值的感觉。第四，银行不希望房价下跌，因为一旦房价下跌，就会增加银行坏账和经营风险。第五，那些将房子当作投机工具的投机客，肯定是希望房价上涨的。看来，参与房价上涨“大合唱”的人还真的不少啊！

那么，谁在希望房价下跌呢？当然是那些没有房子住、准备买房子的人们。其中，包括刚刚走上社会的大学生，还有就是向往城市“美好”生活的“农民”。这些人数量巨大，但是他们收入水平较低，是社会的弱势群体。

眼下，希望房价上涨的人和希望房价下跌的人，形成了两大阵营，利益发生了尖锐冲突。如果房价继续上涨，势必会侵害这些弱势群体的利益，也不利于房地产行业自身的健康发展和社会稳定，更不利于加快中国农村城市化的进程。如果房价下跌呢，也会损害另一些人的利益，对经济增长和金融安全产生不利影响。总之，目前这种病态的房地产行业发展模式着实让社会各方面都感到了头痛。

根本原因在于制定游戏规则的人都是有房子的人，甚至有豪宅的官僚政客和资本老板，那是否应该加入一些无房的民意代表呢？

怎么解决这问题？我觉得，第一，政府应该有更大的最为，现在政府财政上很有实力，今年政府税收依然保持了强劲的增长，以往政府已在出卖土地业务中受益匪浅，这时候应该从大局出发对老百姓有所“回馈”；第二，最近一个时期，一些央企在“拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第三，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。

总之，我国房地产市场的这种“病态”，已经到了必须彻底根治的时候了。（姜仁地产研究院根据网络摘选）

    在民营企业发达的浙江温州，其下属的瑞安县级市出现了全民爆炒地基运动，房价也直逼北京，这是怎么回事呢？温州辖下一个连电影院都没有的县城，如何诞生规模数百亿的地基投机市场？

1、房产中介如雨后春笋

    从年初到现在，温州下辖的县级市瑞安城东仅仅500米长路上出现了70家左右的房产中介。原因在于，许多村民把所分得的建房指标即“土地分配计划使用证”（民间称“红证”）私下拿到房屋介绍所出售，于是出现了上面火热局面。

2、全民炒房进入实施时段

这些尚未规划及审批甚至还只是一片空地的农村返回地，仅凭着一个个由村里划分给村民的建房指标进入市场。“全城现在至少有300多个亿的资金参与其中了，”当地一位政府部门人士估算。

3、全国百强小城房价赶上一线城市

    据7月末公布的第九届全国县域经济基本竞争力百强县（市）名单，这个并不为许多人所知的小城被排在第20位。而此地房地产市场的火爆程度则令人瞠目，今年年初瑞安开盘的楼价就直奔18500元/平方米。而如今新开楼盘更是以2万至3万的单位价格直逼上海、北京等一线城市。

4、苍蝇不叮无缝的鸡蛋

    事实上，按照《城市房地产管理法》规定，要先取得房产证，才可以交易，由于返回地本身是为解决被征地农民的住房问题，今后在手续报批的时候，相关部门如果发现上报的资料存在非本村村民的情况时会做何种处理仍然未知。虽然瑞安政府联合当地五大职能部门联手发出《关于规范房地产市场交易秩序的通告》，称返回地指标买卖不受法律保护。但广大村民依然不闻不顾，一意孤行，说明我们的法律规定或执行还是有问题的，苍蝇不叮无缝的鸡蛋。

5、返回土地交易政策依据何在

    国务院发展研究中心研究员刘守英表示，返回地交易在政策上是没有任何依据的，但是地方上发生的事情，很难说究竟是地方错还是政策错，政策不可避免地有着滞后性。虽浙江杭州市近年来相继出台过相关的政策，今年6月份更出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在实施方面有了更多细则，更规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。

6、返回土地交易的出路探讨

    某种东西一旦被赋予了人身属性，就不可以随意交易。“当时政策只是考虑到给村民土地，而没有考虑到给予之后有可能发生的流转问题。”有关人士建议将返回地统一纳入市土地储备中心，通过招、挂、拍方式出让，出让所得款返回给集体经济组织。此种方式还可以由集体经济组织与受让方签订合作建设协议，按协议约定分配建设工程房屋。

7、泡沫何时破灭？

    在民间资本的大量涌入，以及部分人群的哄抬下，返回地的交易进一步畸形。对于许多炒家而言，最重要的不是政策如何确定，而是这种“击鼓传花”的游戏如何继续下去。所有人都乐观地认为，自己不会是最后接棒的人。除了本地的炒客，甚至一些旅外的侨民也纷纷将美元、欧元兑换成人民币，或者将国外的店铺变卖，携亲带友参与到火热的炒地市场里。

8、爆炒背后的阴性力量

    目前手持一两千万元游弋在炒地市场中者众多，至少人均都是上百万的资金。事实上，在当地，借钱炒房并不是新鲜事，尤其是眼下地产和资本的红利给了人们充分喜悦的理由，这种想象正支撑着这个城市虚幻的繁荣，也支撑着人们最后的疯狂。更有知情人士向记者透露，当地某银行还专门设立了4000亿的资金专供炒地。“假设要贷款300万的，可以先贷到240多万，但是这部分钱不能直接取出，要先放在银行，算3厘的利息。”上述人士表示。

    “银行90%的资金可能都被拿出去炒地了。”当地政府系统的一位人士表示，“我强烈感觉到会出事，会出大事，这个市场都已经是百亿的规模了，要知道这才一个县级市，一个连电影院都没有的地方！”

长期以来从事商业地产的市场研究、顾问实战工作，其中一部分商业属于典型的社区商业范畴，就个人而言，感觉社区商业的问题可能比购物中心的问题会更多一点。姜仁地产研究院总结，目前国内社区商业开发总体上有如下四个方面的问题：

问题一：社区商业的体量设定：从上到下的迷茫

首先来看看第一个问题：社区商业的体量设定，这是一个可能从不曾引起重视，但却是影响社区商业成败最重要的问题，一个社区商业到底开发多大体量合适呢？关于这一问题没有任何官方的说法，一般地都是把政府出让土地时的指标作为指导，殊不知这一指标根本就是拍脑袋的产物，大多数是规划人员想当然的成果，我们知道现在所有的政府，大到市小到一个区域都会在土地规划时形成一套控规指标，还会举行一系列的专家论证会，我也参加过几次这样的会议，参加完只得出一个结论：政府部门关于商业的指标规划几乎就是毫无依据。他们在规划之前没有对区域现在、目前的人口、消费需求进行过研究；也没有对目前的商业供应进行过盘查；对地块的可盈利性也没做过分析。可想而知，这样的商业指标不可能具有指导性，而立项时的发改委审查也是苦于没有依据，只能看规划局的审批意见行事，基本上的结果就是，规划指标很难改动，我认为这是造成目前很多商业项目空置的主要原因之一。

举个例子，望京的区域规划应该算是比较新的，但那个区域商业存量已经超过150万平米，已经远远超过望京35万人口所能承受的极限了，但仍然有许多商业项目上马开工，开发完成后招商不成功，只能空置，一些新的商业项目大都停在那里，等待转手，这样的项目在望京为数不少，究其原因就是商业规划指标太多了。那是不是在理论上存在一个合适的社区商业比例呢？我认为是有的，很简单的逻辑，所谓社区商业就是满足于社区内部的消费需要的商业，我们如果可以把一个项目当作一个社区的话，它的总消费力是确定的，如果这个项目住宅是100万平米，能够容纳3.3万人（人均30平米），北京市平均每个人产生的商业消费大约是1万元/年（仅指与商业物业相关的消费支出，如购物、餐饮及休闲娱乐支出，教育、养车等不算在内），那么这个项目未来产生的消费总需求大约是3.3亿元，这个消费需求衍生出来多少对商业物业的需求呢？这需要一个商业坪效的数据，按照姜仁工作室的统计，北京市区内的商业综合坪效（综合零售、餐饮及娱乐）大约为6000～10000元/平米才能做到正常盈利水平（依赖于不同的租金水平），我们取8000的均值，3.3亿元的消费支出大约需要4.1万平米的商业建筑面积，约相当于住宅面积的4.1%左右。我们认为对于社区商业而言，社区商业面积配比应该在社区住宅建筑面积的3～5%之间比较合适，简单一点说，人均1平米足以。

从这个比例来看，目前许多项目的商业配套均超过了这一面积，其结果必然导致大面积空置，导致投资收益的下降，导致大量资金的沉淀与浪费。要想从根本上解决社区商业的问题，首先必须在政府规划层面有所改变，或者允许开发商根据实际需求与供应情况修改社区商业指标。

问题二：社区商业的业态设置：自发拼凑的混沌集市

从我所见到的社区商业案例来看，做的好的社区商业寥寥无几，整个社区商业的业态规划无序、经营商家素质低，经营情况也比较一般，这一问题主要是有以下三个：

1、 规划的无序， 开发商无心去做业态规划，因为大多数的社区商业是为了销售，业态规划顶多也是一个销售道具。同时，大多数社区商业开发商没有接触过商业，不清楚基础的社区服务所需的业态构成、需求；另外过大的社区商业体量，单纯依靠内向型社区商业需求无法满足这么大体量，于是千篇一律开发成餐饮一条街。

2、 执行的无力，由于社区商业的销售或部分销售，开发商丧失了对业态的控制权，即使有良好的业态规划，也无力控制小业主的招商行为，小业主一般是价高者得，短视行为决定了社区商业招商执行的无力。

3、 招商的困难，社区商业的招商比购物中心的招商更困难，社区商业大多位置偏远，而且社区商业领域连锁品牌商家相对过少，难以复制，招商难度大。同时，如果社区商业是销售的，通常都是以较高溢价进行销售，高价销售导致的高起始租金会让商家望而却步，进一步加大了社区商业招商的难度。

问题三：社区商业的资金筹措：无奈中的销售举措

无论是社区商业还是购物中心，都是长线的投融资行为，除了贷款之外，中国社区商业的开发商现阶段根本找不到其它的融资方式，而中国房地产项目的贷款大部分是短期开发贷，长融短投解决不了开发商的融资问题，投融资期限的不匹配必然导致商业物业的销售来快速回笼资金。再加上开发商原始积累阶段的贪婪天性，社区商业成了销售型商业的代名词，而且销售价格远高于商铺的内在价值，这是目前中国社区商业开发的现实需求。

而商业的成功经营取决于业态、品牌、租金的统一性与协调性，这要求管理方对商铺有实在的经营管理权。一旦商业物业销售，产权盘落，开发商其实很难做到管理权的统一，为了解决散售带来的经营控制的无力问题，带租约及返租式销售（产权式销售）方式面世，其中带租约销售吃力不讨好，只有真正负责的开发商采用的“无奈”之举，几乎很少被开发商利用。而产权式销售方式早被用歪了，形象全无，加之走在政策的边缘（一些城市已禁止此种销售方式），已成过街老鼠。到目前为止，还是没有找到一种将销售、经营管理很好结合起来的操作方式。

姜仁地产机构分析认为，销售必然带来商业物业产权的分散，唯利是图的商铺投资者自由发挥，形成的结果必然自发拼凑的混沌集市，或者直接空置，所有良好的愿望都会落空，社区商业陷入一个接一个的财富泡沫中，难以自拔。

问题四：社区商业的后期经营管理：无心又无力的痛苦征程

跟所有的商业一样，社区商业同样需要良好而严谨的后期经营管理才能逐渐兴旺，但由于种种原因，社区商业的后期经营管理基本形同虚设，但这里面有三种不同的情形。一是开发商当甩手掌柜，散售的社区商业已经钱货两清，开发商根本无心去顾及后期经营管理的事，后期经营管理的责任其实已经落到投资者身上，这些分散的小型投资者缺乏专业管理的能力和团结的决心，必然导致大规模的社区商业无法形成应有的组合服务能力；从后期经营管理看，散售方式其实只适合小体量、业态单一的社区底商物业。

二是开发商变相脱身，带租约销售其实把后期经营管理的责任落到各个承租商（专业经营商）身上，这在一定程度缓解了开发商的经营管理压力，这种管理本质上其实还是投资者的自由管理或者由合同规定的经营商管理，业态、商家的调整几乎不可能实现，一旦出现经营困难，这一模式的先天弱点将会暴露无遗。

三是开发商痛苦挣扎，许多开发商本质上想管好社区商业，但自身缺乏专业人才与能力，自身根本无力承担；想寻求专业公司的力量，由于费用、责任的问题及国内专业运营管理商的缺失，这种需求在市场上也暂时难以得到满足。

无论是上述那种情形，目前中国社区商业大都处在“欠管”的状态，“欠管”就意味着社区商业物业的租金难以得到良好提升，意味着所投资的商铺价值难以保值增值。

上述四个方面的问题的交织，直接导致了目前中国社区商业的地位形同鸡肋，食之无味、弃之可惜，但从商业发展的历史和逻辑而言，社区商业却有着光明的前途，预计只有在中国商用地产资本市场开放，建立一个新的资本退出平台以后，中国社区商业开发才会得到本质的改变。

    不知道从什么时候开始，70后已经退居幕后，而80年后逐渐成为社会舞台中央的绝对宠儿。80后的作家、CEO、亿万富翁等等一系列令人羡慕的光环笼罩在他们身上。80年同时也成为社会消费的主力军，正为各行业商家的争抢对象。
    80年后成为楼市的主力军，也应运而生成为楼市的流行语。但是在流行语的背后，却透露出“宠儿”们的心酸和无奈。作为时代的幸运者，80后可谓如鱼得水，有知识、有远见，更难能可贵的是有一种独立自主生存精神。但是因为房子的存在，我们最好的一代却生不逢时，因为他们遭遇到了高房价。

    如果没有高房价，如果我们可以用3~5年的收入买套房，那么80年后的生活将会轻松很多。但实际情况是，如今的大部分人不吃不喝需要大概15~20年的时间才能买套房。因为房子，我们害怕事业；因为房子，我们不敢创业；因为房子，我们被迫啃老；因为房子，我们不敢养育下一代... …

    这就是作为我们社会栋梁80后们的真实写照。记得不少开发商的御用文人在媒体上大谈房子对于青年的生活幸福度的重要作用。我想这是当代中国市场经济体系中的最大谎言。比文物价格还贵的房子如今能给年轻人带来的只有痛苦和压迫下的无奈。

    一个幸福的社会应该是一个多样化的社会。年轻人不仅要拥有房子，更应该拥有其他幸福的一切，比如家庭的天伦之乐、夫妻恩爱之乐、相夫教子之乐… …但是因为为了房子，其他的幸福就不复存在，而且房屋本身和乐没有什么直接的关系。当80后每天一睁眼就是数百元的房贷，他们还有心情去想念其他吗？

    记得有一个北京的出租车司机大哥的话让我感震良久。当我问他整天跑北京的大街小巷烦不烦时，这位大哥回答我：“烦也没有办法，每天一睁眼，就是300元的车份子钱，你不跑怎么办？我也想周六带老婆孩子出去玩玩，但是人穷志短啊… …”

    好一个人穷志短，一语惊醒梦中人。这话对于80后同样适应，最有前途、最有潜质让中国强大的一代人如今因为高房价而沦落成为最志短的人。可以毫不夸张的说，80后因为房地产而沦落为最没有志气的一代。

    我认识一位北大毕业的80后，如今毕业5年，但从未见父母来京和其一同生活过。平时一起聊天问其原因，仁兄的回答是：“父母不愿来京，因为怕增加其负担。我也不愿意让他们过来，等我买了房子再说，没有房子在父母面前多没有面子。”

    听了这话，内心真的是万分凄凉。如果在20年前的今天，你问一个北大学子的抱负，他一定会回答你“我将为祖国强大、为民主而奋斗终生”；如果你问10年前的北大学生，他会回答：“我将成立中国的微软公司，一定会超越世界首富比尔盖茨”。今天的北大学子，其抱负却转变成为尽早拥有自己在北京的房子，这样父母来京自己就不会太囧。

    一次在清华授课时，我还真遇到一个毕业3年企业管理专业的北大学子，也是80后，课间时当我问她“毕业三年了，目前最大的抱负是什么？还有人生目标是什么？”“当然是想方设法买一套属于自己的房子了… …目标是找个好老公… …”她充满自信地说。她的现实回答让我无语了。

    抱负的转变不仅反映80年后生存的尴尬，更折射出我们这个国家不但没有进步，相反却一步一步将年轻人逼向堕落的深渊，这是一种怎样的悲哀和无奈。当我们骄傲的宣称GDP进入世界前三、我们的航天员实行太空漫步时，我们的房价正和国际接轨时。殊不知我们丢失了一国发展壮大的最核心竞争力，那就是青年一代的创造力和发展力。当80后人人为房子奋斗终生时，这个国家只会生产房奴，这才是可悲的问题！

    那80一代自身难保，国家又何在呢？应该引起社会的广泛关注… …

  文/姜仁

姜仁地产机构在以往旅旅游地产策划中，深谙时代和潮流的脉搏，其长久不衰的生命力才是其发展的核心竞争力。

现在，北京正热衷于“乡村游”。乡村酒店、国际驿站、采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧、民族风范等八种全新业态将取代传统的农家乐。

从北京旅游局获悉，《北京市乡村旅游特色业态标准及评定》已经颁布，将于11月1日正式实施，这对于旅游行业标准和规范起到了指导作用。

新的业态推出，进一步丰富了产品，激活了市场。此次推出的乡村旅游新业态风格迥异，特色鲜明。比如：“国际驿站”，主要以接待外国游客体验中国乡土风情为主；“采摘篱园”是为市民提供观赏和采摘特色蔬菜、果品或其他特色农作物的高新农业实验基地或种植基地；“乡村酒店”是将农业景观、生态景观与住宿、餐饮设施进行结合，为旅游提供乡村休闲服务的经营主体；“休闲农庄”则是以农耕文化为核心，利用田园景观为游客提供乡村生产生活休闲体验的经营主体。… …

旅游地产的策划创新，是姜仁地产机构不变的追求，但其项目的可行性、实操性、经济性、社会性，更是我们追求所在。我们追求具有竞争力的产品，完全是模拟市场的接受程度而度量，我们坚信，市场才是我们一切行动的标准。

文/资深房地产策划营销实战专家 姜仁

9月25日，金鹰、金基、金絮丰，这三家“金”字辈的企业成为南京河西专场土地拍卖会的大赢家，3幅位于所街的商业及住宅地块均“名花有主”，总成交金额高达35.5亿元。其中最受关注的所街7号住宅地块经过30回合大战，拍出了22.2亿元的价格，楼面地价更是高达每平方米7992元，双双创下今年南京土地市场的新高。今天《新闻联播》消息，南京再次出现一日内三个“新地王”。

10月15日召开的吉林省长春市首届土地招商推介会，集中推出了19个地块、419万平方米，占年度经营性土地出让计划的80%还多，吸引了全国上百家房地产企业参加。继深圳、上海等地土地放量、地王频出后，“抢地热”开始向二三线城市蔓延。业内人士预计，今年四季度，全国房地产市场将迎来新一轮“抢地”热潮。据悉，按照开发商目前的拿地热情，长春市年底前完成500万平方米的年度出让计划应该不成问题。

一线城市开发商拿地热情也在看涨。国庆长假前夕，上海市规划和国土资源管理局公布了一份国有建设用地使用权出让“预公告”，一口气推出40块住宅用地，共计约335万平方米。这是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。此前的9月30日，绿地集团以72.45亿的总价竞得上海市中心城区徐汇区一幅大型综合性地块，打破了中海刚刚创下的70亿元“地王”纪录，再创地王纪录新高。业内人士认为，四季度上海土地市场将掀起抢购风潮。中国房地产测评中心相关人士表示，目前全国很多城市的土地出让仅完成全年任务的三分之一，这意味着四季度仍是个地王频出的季度。

现时期，又为什么会频出“新地王”呢？北京姜仁地产机构董事长姜仁分析认为，第四季度“新地王”频出看似一个正常现象，原因有三点：一是“地主家”没有余粮了；二是房价的螺旋走高的市场直接刺激；三是一线城市“地王”的延续，助涨房价的盘升势气，会进而刺激二三线城市的“新地王”出现；四是“招拍挂”的游戏规则注定“新地王”的频出，是一个“制度管道”问题。

那么，“新地王”会在哪些城市蔓延呢？根据姜仁地产研究院市场分析，一线城市的“地王”频出，刺激和指引了二三线城市“新地王”的出现，房地产市场的本身能动性（刚性需求）在短时间之内很难满足市场，长期来看，追涨的势头不会改变，最少在未来三五年内没问题。

在二三线城市里，一些房企无地可用、无米下锅的同时，一些国企和上市企业“囤地”现象也层出不穷。对目前市场上出现的新一轮的“抢地热”，业界看法也不一。有观点认为，“抢地热”有利于房企业增加土地储备，缓解楼市供应不足的紧张局面；也有观点认为，“抢地热”可能使一些房地产企业借机囤地。还有人担心，新一轮“抢地热”都会造就一批“新地王”，使本以高企的房价火上浇油。

北京姜仁地产研究院市场研究部

在商业地产开发过程中，诸多问题困扰着涉“商”不深的开发商们。商业地产突出“商业”二字，而“商业”强调“交易”，商业地产策划也就是为提供交易平台所做的开发及商业营运等工作，开发包括拿地、产品定位、建筑设计、资金计划、建造及销售等环节，而商业营运则指各类商铺的招商、营运管理和物业管理等工作。

相对于住宅开发，商业地产巨大的开发利润成为大量开发商涉“商”的新动力，有的甚至将开发商业地产确定为企业发展的新模式、新定位。但是，由于要求开发商具备较高的理解力，才能搞懂“商”字，因此在开发过程中，有些开发商尽显不适之症，新问题也不断涌现，令开发商老板们头痛不已。

近期，不少专家、学者已针对部分热点问题进行了解答，这里将对一些较少深度解答的新问题与大家交流，以达相互提高之效。

一、商业定位方案是否有唯一的标准答案？

姜仁地产研究院认为：一个商业项目的商业定位方法有两种。一种为聚集法，就是采用与周边众多项目一样的业态，使该商圈形成可为目标消费群提供更多选择的某一大类商品的商业群。聚集法多用于专业市场，比如深圳笋岗的汽车配件商业群和家具装饰材料群等。另一种是互补法，就是为项目所在商圈的某一特征的消费群提供与周边项目不一样但却是有需求的商品和服务，以补充目标消费群的消费。

对于一个商业项目而言，可同时考虑采用这二种方法进行定位策划，因而，采用不同的方法，其定位方案肯定是不一样的。而在利用互补法定位过程中，一个项目往往有多种不同的方案供选择，这些方案从不同的角度去考虑补充项目所在商圈消费群的需求。不同的方案当然有其不同的优缺点，不同的方案有不同的招商及营运管理方法，开发商需结合企业的实际情况选择合适的定位方案。

因此，一个项目的商业定位方案没有唯一的标准答案。

二、纯租赁式的盈利模式是否适合所有开发商？

姜仁地产研究院认为：纯租赁式的盈利模式越来越多地得到一些开发商的采用。其优点非常明显，开发商通过努力经营整个商业项目，使所有商铺逐渐升值，项目不再因商铺产权分散而影响整体经营。采用这种盈利模式，除可以为开发商带来稳定的租金收入外，物业增值也是另一种回报。但是，这种模式的缺点是开发资金无法在短时间内回笼，财务费用及新项目开发资金压力同时困扰着开发商。故此模式并不适用所有的开发商。

一些项目可以在招商前进行商铺销售，如商业街；一些项目可以在开业后且进入稳定经营期之际进行商铺分散销售，如各类专业市场；而一些项目如单体SHOOPING MALL，则不宜分散销售，开发商可以在其进入稳定经营期后整体销售，一般情况下，国内外房地产投资机构、信托公司等均可能成为买家。

三、 广告策划能否替代商业策划？

姜仁地产研究院认为：有些开发商以为商业策划就是广告策划，广告公司同样可以为项目设计商业业态组合及规划业种，甚至设计盈利模式等，印出来的招商手册也颇有专业味道。其实，广告策划应安排在商业策划之后，招商及销售之前。不可否认，广告策划对于项目同样非常重要，但它是在专业商业公司对项目定位之后，通过用文字和图形表现出项目的优势及其它情况，以吸引更多的租客和投资客。但是，由于商业定位、盈利模式等方案需要更多的、更专业的商业团队在通过对消费者需求、租客需求、投资客需求及所在商圈商业状况等情况的调查后，并借助团队各成员的经验值，经过多次反复讨论而最终形成的，而一般情况下，广告策划团队无法同时具备专业商业团队的操作能力，故建议开发商不能简单地将广告策划替代商业策划。

四、  委托专业机构招商是否就可以高枕无忧？

姜仁地产研究院认为：一般情况下，专业招商机构拥有较成熟的操作团队，各成员都拥有不少的客户资源。而招商方法更是重中之重，专业招商机构拥有比开发商临时凑起来的招商团队更具有效的招商方法，因此，在实际操作中，专业招商机构招商的成功率相对高些。

但是，并非将招商业务委托给招商机构之后就可以高枕无忧。招商机构都是以智力、经验、体力等组合来完成招商，一旦招商机构团队操作能力较差，则项目招商成功率低很多，这样对项目的运作是非常危险的。姜仁地产研究院认为招商的模式一般有两种情况：第一种，就是全权委托有实力的代理机构，进行全程的策划和招商代理，让专业机构尽显能量，保证招商运营实效性。第二种，开发商自行组建招商团队，外聘招商咨询机构进行全程顾问，由顾问机构提供完善的招商执行方案及协助招商计划的实施，这种模式使开发商既能借助专业顾问机构的能力，又能培养自己的营运团队创造条件，同时还可节省招商成本，控制招商的主动权。

现在，很多开发商都不太愿意花小钱打造自己的招商团队，而将招商业务发包给招商机构，他们认为招商成功就给钱，招商不成功可以不付招商佣金，甚至要求招商机构要承担赔偿款等。其实，这种想法是聪明反被聪明误，他们忽略了二个关键问题。一是，招商机构招商失败之后，最大受害者到底是谁？二是，全国的招商机构哪一个有实力去承担巨额赔偿款？有实力的招商机构早就会去做小开发商了！

同样的道理，后期营运管理模式可参照招商顾问模式，而不宜采用全托管理模式。

五、 销售能否与招商共用同一个团队？

姜仁地产研究院认为：有些大型原材料专业市场采用了招商与销售共用一个团队，效果还是不错的，但是，在全国范围内，其它业态的大型商业项目，为何极少见到销售和招商共用一个团队有成功的案例呢？

其实，销售和招商的阶段安排是不可能完全一致的，只不过在一些以销售为主的项目中，招商被销售所利用而已，其结果就是回笼了资金，牺牲了招商，严重影响了后期的营运管理。

一般情况下，租客在签约之前须了解商铺周边签约的品牌情况，因而，租客会集中在开业后的1-2个月的时间签约，而销售则不同，销售一般在开盘后的2个月内销量比例较多。

另外，由于绝大多数业态及业种都有众多品牌，其市场定位，风格、价格策略等各不相同，如何选择品牌组合便成为招商人员必修课程，也就是说，绝大多数项目的招商对招商人员的专业知识要求还是比较高的，而原材料专业市场的要求则相对较低。

因此，商业项目的招商团队和销售团队应分开为宜，只有追求分工的专业化，才能促进项目成功。

六、信托模式宜应用于哪个阶段？

姜仁地产研究院认为：现在，信托模式已常用于商业地产项目，其信托产品的年收益率大约在5%-8%。2006年股市走牛之前，信托产品年收益率低一些，约4%-6%，近二年，受股市趋势影响，信托产品的预期收益率也提高了不少。

商业地产的信托化，就是相当于将项目在一定时期内的租金收益权通过信托公司卖给资金委托人，到期再由开发商通过信托公司收回租金收益权。对开发商而言，一来可以获得在一定时期内一定量的资金，二来可以享受物业继续增值。但是，由于信托公司对租金收入稳定性的要求较高，并不是所有的项目均可进行信托化。一般情况下，在项目经营2-3年后可能进入稳定经营期，有的项目甚至需要更长的时间，才可以考虑进行信托化。

因此，进入稳定经营期的项目，可以考虑信托化。 

商业地产策划：shopping mall 路在何方？

    文/姜仁

从“金源新燕莎MALL”在京西正式开业，人们开始逐渐熟悉了SHOPPINGMALL这个概念。尽管此前“东方新天地”从实际意义上讲也是一个SHOPPINGMALL，但金源新燕莎MALL算是第一次让中国人知道了原来所谓的MALL就是这样一个不但可以购物，还包括了健身、娱乐、餐饮等种种休闲方式在内的大室内活动场所。

但是中国SHOPPINGMALL的发展却不那么尽如人意，我们已西单MALL为例，看看中国 MALL是怎么发展的。

面积缩水，拿什么吸引人气？

北京新奥西郡房地产开发有限公司是西单MALL的开发商，根据他们提供的数据，西单MALL的规划建筑面积是20万平方米，这个面积包括购物中心、高档酒店和甲级写字楼，真正的商业面积只有11.5万平方米。

不仅如此，西单MALL副总经理包柏德(Patrick Parsons)说：“实际上的购物面积只有五万多平方米，有50%的空间会被用来创造良好的购物环境。” 包柏德为未来的西单MALL带来这样的规划：多个主题广场的现场活动、国内罕见的六层直跨扶梯、美食文化广场汇聚各种佳肴、18厅数码影院的电影、四季水景植被环绕的空中花园……牺牲商业面积来营造购物环境，用娱乐餐饮功能聚集人气，他希望将来就算偶尔走过西单的街道的过路人，也会绕道去西单MALL里走这样一段路。但更多专家认为，西单MALL斥巨资对购物环境进行投入主要是为了取悦和吸引对环境挑剔的国际品牌旗舰店入驻，并依靠它们带来更多消费能力强劲的消费者。

然而到时消费者买不买账，或者西单MALL的资金链会否在消费培育期出现断裂而无法支持如此的环境投入，则成为了其面临的最大风险。

寸土寸金，靠什么收回成本？

根据北京商业顾问机构发布的《西单商圈的商业发展报告》，消费者在西单商圈的消费金额101元至310元占了70%，1000元以上只占4%。在谈到“为什么消费者会选择到西单商圈来购物时？”，大多数消费者表示，是冲着价格低、大众化和便捷的交通而来。

该机构认为，这些数据集中表明了西单商圈目前档次较低。在西单这样寸土寸金的商业地带建造高档消费的MALL究竟前途如何？这个问题不尽关乎投资方的巨额投资能否得到回报，也关乎着西单商圈的未来发展。

开发商方面并不讳言西单MALL面临的挑战，但同时认为机遇将远远大于挑战。“我可以肯定投资回报会很好，现在西单、王府井的租金每五六年就要翻一倍。

尽管如此，很多业内人士对于在市中心这种各方面商业成本都很高昂的地方建MALL感到不理解。“在MALL的起源地美国，大型购物中心普遍建在郊区，美国人逛MALL都是周末带上一家老小开车两个多小时去风景优美的郊外边游玩边购物的，之前的金源燕莎MALL建在北京四环路附近我都觉得离市区太近。”

强手如林，凭什么脱颖而出？

据统计，西单仅数百米的大街上，云集了九家大型百货商场：西单商场，西单购物中心、西单赛特商场、华威大厦、中友百货、君太百货、美美百货、西西友谊商场、西单文化广场。而九家店铺的商业面积加起来接近40万平方米，其中西单商场，西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦是2000年以前建成的老百货，中友百货、首都时代广场(现为“美美百货”)、西西友谊商城、君太百货，西单文化广场是2000年后营业的“升级版”百货。在这样的环境中，西单MALL从一出生，就将面临着巨大的压力。

值得注意的是，西单MALL并没有将主要精力放在吸引国际顶级奢侈品品牌上来，即将在那里云集的200多家国际知名品牌绝大部分将是国际二线品牌及其附属品牌。“在伦敦、巴黎和纽约的著名商业街上风靡着的很多国际二线品牌仍然没进入北京甚至没进入中国，它们也渴望打开中国的市场。”

应该为mall 负责

在MALL建造过程中涉及的关键三方，开发商、政府、中介机构以及策划、设计机构对MALL的理解都有待提高，这是形成中国MALL困局的重要原因。

一、开发商

开发商是地产开发活动中的主角，若分析他们的运作，可以看出，开发商还没有从根本上认识到商业地产同其它地产开发有着本质差异，依然用住宅地产的手法来操作商业地产。

住宅地产可以被视为直销，开发商可以自己分析市场，产品定位，甚至可以直接对购房者销售。商业地产开发则更类似于传销，需专业的机构介入前期招商与后期的管理，更类似于酒店项目的开发，没有专业团队运营的星级酒店不可能成功。对商业地产开发而言，目标是招商与运营的成功，因此开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资客。

例如有的开发商看到有的MALL销售不错，觉得造MALL很容易，殊不知现阶段运营不错的MALL，并未证明此MALL是按规范来运作的，目前有些知名或暂时成功的项目经验又未必能够照搬，上海新天地、北京金源时代都是无法复制的。有的企业开发商业地产搞招投标，他们认为，项目有优良地段，北京有一千多万人口，还支持不下自己开发的shopping mail？殊不知操作不规范，对商业地产的金融产品化意识不足，盲目上马商业地产项目是非常危险的。一个优秀的商业店铺其转让价值可能高于几十倍的房租租金，而这部分价值通常由业主与店铺经营者所共享。因此，开发商只需专注项目的开发，而投资商只考虑投资的收益与增涨，项目开发运营过程就是一个价值开发运营的过程，是一个“金融产品”制造及增值的过程。所以商业地产不是地产产品，更像金融产品，商业地产的“金融产品化”是商业地产价值及其创造价值的能力。发展商没有认识到这个高度，商业地产设计和招商将会做的不伦不类。

对于商业地产而言，合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力，也是持久盈利的保证。主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度大，对项目开发的后续进程影响也最大。主力店招商完成后，小店铺的整体规划同样非常重要。小店铺的租金支付能力是不同的，如餐饮店的租金承受力低，但却可以为项目聚拢人气。珠宝店的租金承受力高，但是人流量少。合理的规划可以保证项目利润与人气兼得，避免修脚店与西餐店为邻的尴尬局面。在MALL内部，各家百货店、专卖店等都必须有自己最清晰的定位，从而通过这种不同定位、业态、吸引不同目标客户。若没有合理的业态搭配，很可能是这样一种结局：入驻MALL的是同一种业态，即使不是同一种业态，不同店之间没有规划，杂乱无章，难以吸引消费者，从而使整个项目成为死局，北京的第五大道、巨库等项目的失利值得深思。

中国商业地产开发是一个崭新的行业。传统商业模式的经验很难适用到新型的商业项目中。某些知名的项目对市场形成一些误导。例如北京金源MALL，体量巨大，运营中对北京商业影响力也非常大，各地一些开发商都属意“金源模式”，认为做项目可以模仿或者学习金源MALL，其实，它有一些其它项目无法具有的独特性保证它的成功：一是它不是郊区MALL，只是城市边缘的MALL，北京并没有真正的郊区MALL。二是它不是按MALL的规范做法来运作，无主力店、次主力店，小店铺不同业态搭配组合，三是它空间艺术性差，国外商业地产有很到位的休闲设施，欧美一些国家的消费者甚至常常会把家庭聚会安排在SHOPPING MALL中，金源MALL在这些方面有待提高。

二、政府

MALL在中国掀起热潮中，地产业、投资机构、多种资本乃至地方政府都争先恐后在MALL市场角逐。实际上，任何一个大型的Mall背后都少不了政府的支持，由于国家只有《城市发展规划》，缺乏商业发展有关的管理规定，特别是没有搞好城市商业网点发展规划，因此很难制约开发商造成的盲目和过度开发。这可以理解为政府职能的缺失。

造MALL而言，原则是政府规划在先，房地产商开发在后，商家经营又再其后。成功经营的MALL，居民得到了购物、娱乐、休闲等多方面的享受；商家得到了赢得的商业利润；房地产商得到了开发的利润；政府收到了增加就业和税收，繁荣市场经济等成效。MALL的成功是政府、房地产商、商家和消费者的共同愿望，因为四者都是受益者。但政府对MALL意识不到位，是一些MALL搁浅原因之一。

例如位于北京亦庄的“北京MALL”，政府在审批中把此项目批给了北京大地集团。而大地集团的核心能力在于广告经营和物业出租，缺乏商业地产开发经验的人才。在项目隆重奠基后，主力店的招商、方案设计、融资、专业人才匮乏等方面都制约着北京Mall的进展。最后造成了土地闲置和搬迁农民的安置、绿化带建设等问题，至今仍无新的进展。政府如果在MALL的审批中更谨慎客观一些，北京MALL或许会有另外的命运。

我国MALL的建设与发展仍处于初级阶段，缺少整体、科学的规划与管理。各地区经济发展水平的差异决定了MALL的建设必须因地制宜，因此，如何使MALL的建设适合中国经济，秩序化、科学化，都需要政府、理论界深入研究。

三、中介机构、策划公司、设计机构

在商业地产一片繁荣的背后，真正理解商业地产的人才很少，总观中国的商业地产市场，有成功的案例，但不能推广，有行业内能言善辩的“名嘴”，但不能解决实际问题。策划公司、中介机构、设计机构对商业地产的认识一知半解，这也导致全国商业地产万马奔腾的同时却没有成功项目出现。

国内基本没有专业的商业地产策划公司，策划公司没有成功的招商、策划经验，基本是摸着石头过河。从整个商业地产运作来看，最值得关注的环节有两个：一个是招商，特别是国际招商。另外一个是管理，如业态分布，定价等，类似于酒店管理集团对酒店的管理。

在中国商业地产开发产业链中，专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。开发商在招商过程中的角色目的性过强，招商材料的可信度偏低。而投资商家最需要的是能够代表其利益的客观的项目评估。因此中介机构的角色变得必不可少。在国际的商业地产运作中，中介机构的价值被广为接受。由于专业中介的存在，使得投资方、开发商、零售商的职责更清晰，操作更专业，项目的成功也更有保证。而国内没有符合这种要求的中介机构。五合国际承接的位于北京顺义的“春天MALL”项目，中介机构就请国际中介机构旺德行来操作，建成后将可能是中国首个真正意义的郊区MALL。

在国外，特别是经济比较发达国家的大都市，人们差不多每周都会有一天时间在SHOPPING MALL里享受休闲，而在休息日最愿意去的地方之一就是SHOPPING MALL，作为一种在发达国家已被证明非常成功的新商业业态，它的出现折射着中国商业生态的升级变迁。随着各方因素的不断成熟，中国Mall将逐渐走出困局。

投资shopping mall直面风险

一、资金密集型风险

由于摩尔规模较大，几万到十几万平方米，甚至上百万平方米，这对资金需求量非常大（我国十大shopping Mall的7个平均投资28.3亿元）。

另外，摩尔的投资回收期较长，通常15年才能收回初期投入；因此，规模大、时间长，涉及的因素众多而导致风险巨大。

二、资金链容易断裂

由于我国筹资渠道比较单一，开发模式也与国外有异，且我国房产开发商自有资金有限，面对摩尔的巨大资金需求，开发商的建造资金极度银行贷款。

单一的资金渠道和较高的信贷比率（目前我国房地产行业对银行的依赖度为70%，对大型摩尔的贷款已占据了全部房产投资的60%～80%），必然增加了开发商资金链断裂的分险。

目前，众多摩尔项目建造期停工，资金链的断裂便是主要因素。“没有钱没有把握就不要建大型商业购物中心”是业界最通俗的提醒。

三、入驻率难以保证

很多摩尔的招商并不理想、空置率较高，或是招进来的并不是十分符合当初的业态规划。

虽然我国的消费市场巨大，零售业发展速度很快，但市场对商业地产的实际需求并没有开发商想象的如此理想，开发商的盲目自信，导致很多开发商在开发前很少考虑租户的实际需求，按照自己的意愿设计开发，再进行招商。最后造成招商困难，商圈气氛冷淡。在实际操作中，开发商必须对招商的困难有一定的预期，在开发前后采取措施促进招商，如请专业中介机构代理招商、订单式开发等。

四、起步期经验欠缺

和国外上百年的发展历程相比，摩尔作为一种商业业态，在中国大陆的发展历史不过10年。摩尔在中国仍处于起步阶段，市场的接受程度还有待提高；另外，摩尔的经营管理经验存在不足，也成为摩尔发展的主要障碍。

  文/姜仁

关于二次房改的讨论，自去年6月份开始，不少学者专家就提出“二次房改”的讨论，经过近一年的网络热议，终于引起了高层的关注。

住建部一知情人士透漏，由住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失，他们市调的“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。”

由此来看，房改迹象已然很明显，由此引发的疑问是：“二次房改”是重新回到过去的老路，还是在现有市场化的基础上对住房制度进行调整？大家猜测之余乃拭目以待。

记得年初，我在“中国房地产政策研讨会”接受记者采访时曾经表示，“市场化依然是大势所趋，不断完善房地产制度建设、实施可行的具体措施和实时监管体系将是下一步房改的工作重点。”

以往的房地产业发展历程告诉我们，政策建设的严重滞后，已经阻碍了房地产业的快速发展，或者说已经不再适应快速发展地房地产业，政策建设的市场机制化势在必行。

回眸地产发展，房价掌控让住建部力不从心，土地和信贷的监管也让辅助部门欲罢不能，关系民生的住房问题已成热议，民众意愿呼声渐趋高涨，于是高层不得不出面协调，正视或者是说重新审视房地产业改革。

那么，二次房改应该改些什么呢？又怎样改呢？

姜仁认为，要想真正进行二次房改，就必须注意以下几个问题：

1、房地产游戏规则要改。近几年来，地方政府多数是靠土地“招、拍、挂”来获得其地方的财政收入，竞争环境下的高地价就直接导致房价快速上涨和激化普通百姓无力买房，此前的房地产游戏规则不具备可持续性、连贯性和实效性，缺乏科学发展观，束缚了快速发展的房地产业。

2、要弄清基本方向。房地产业近30年的发展，出现了很多的问题，要想解决目前的楼市难题，就必须进行循序渐进的“房改”。既然是越改越好，就要弄清其基本方向，那就是：“由政府主导提供住房服务。”

3、政府提供住房服务的范围要明确。我们知道，政策在住房方面做了大量的工作，比如经济适用房和廉租房，但随着社会住房压力的加剧，政府更要建一些廉租房和平租房，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中，丰富和完善其住房服务范围，明确服务对象。

4、找寻到切实可行的操作方法。方向有了，怎么实现？不妨采用以下方法：突出保障性住房，特别是大大比例的廉租房和平租房，逐步扭转以买房为主要形式的住房商品化，这是一个切实可行并且是适合中国国情住房制度改革的一个重要方法。

5、房改要具有很强的操作性。无容置疑，由政府来当“大房东”，这样，不仅会遏制“高价卖地——助推房价——肆虐炒作——购房困难”的“泡沫接力”，而且可以通过国有独资或控股，成立平租房租赁公司；或者委托专门具有此类资质的特殊机构，代表地方政府行使其管理职责，操作上可行，基本上不是难事。

6、明确各级政府责任。在房地产领域，相关各方的角色意识比较混乱，利益纠缠不清，责任不明。在宏观上，就说政府与开发商之间，在拆迁补偿、招拍挂等方面，利益纠缠不清。鉴于此，建议“政府主导”，隐含政府应该在房地产领域逐步淡化利益主体之意。

8、支持成立国务院住房改革协调小组。住房体系改革牵涉到财政、税收、信贷、土地等各个部门，并非住建部一家所能完成。姜仁地产研究院首席市场分析师姜仁认为，支持二次房改成立国务院住房改革协调小组，最好将财政部、国土资源部、发改委、央行等纳入其中，以利房改顺利进行。

… …以上几点，纯属己见，谨防误读。

每一次的改革，都需要勇气，更需要智慧。而每一次改革的成功，靠的就是实实在在的为民所系，为民所忧的不懈努力，也希望“二次房改”顺顺利利，受民所拥，为民所爱！