姜仁：对目前房地产业的十大感悟与思考(1)
大家都知道：如何保持房地产业稳定持续、有序快速、理性健康地发展，推动社会经济发展、拉动刺激消费、创造更好的人居环境，是所有房地产业相关人员面临的非常紧迫的问题。本文从目前房地产现状与发展、巩固与创新的角度出发，通过对十个问题的简单叙述，希望能给予关注这一问题的社会各界人士一些启示和想法，鼓励社会各界维护地产行业稳定，切实做好自己应尽的社会义务。
对中国房地产业的探讨与思考，我想主要从提高和创新方面来谈一下自己的感悟与思考，所以总结梳理如下十条，望各位同仁多多包涵：
一、提高经济规律对行业影响认识，进一步创新性地发展地产产业
经济周期理论对房地产业的发展具有很强指导意义，根据经济周期规律，做出合理的规划，对于健康的发展房地产业会有帮助。从世界范围来看，房地产业都存在经济周期，美国房地产一般以18到20年为一个周期，日本和英国的房地产周期在10年左右，香港为7到8年。从销售面积、销售额、投资增长幅度来看，中国房地产业也有明显的周期性特点，从目前获得的统计数据来看，中国的房地产业周期一般包括：一个发展期会有五年的持续增长，一个回落期会有两年低落。从有记载的1984年以来，中国的房地产业已经经历了三个完整的周期，而今年中国的房地产业应当进入第四个周期的发展期。
参照未来的市场发展，我认为推动房地产市场进入发展期的因素有如下一些：第一、现有城市居民对于购房有需求，无论是投资性购买还是居住性购买，需求量都很大；第二、农民进城推动着城市发展，城市发展一方面需要更多的房地产产品，另一方面随着在城市中有了积累，进城务工的农民，也有一部分会有住房需求；三是旧城改造，现存将近150亿平方米的房屋总量需要更新改造，这必然创造一个巨大的房地产供需市场；四，中国人口还在增长，有人说我们中国每年生一个澳大利亚、每年死掉一个保加利亚，新生人口产生新的需求。巨大的需求，是推动房地产市场进入上升期的根本动力。
二、提高多种社会需求住房的建设，创新性地缓解各方面社会压力
房地产业是社会主义新的发展阶段的重要产业，关于房地产业的争论受到了政府极高的重视，为了稳定房地产市场，缓和社会压力，国务院出台了国六条，九部委随后出台了十五条，地方政府开始小心制订实施细则。我认为这些宏观政策本身有着明确的指导性，国六条是一个理性的调控政策，但所有政策都具有过渡性，需要在和市场的磨合中不断改进。十五条强调的是小户型，老百姓迫切需要的是低价房屋。低价房屋体现了当年余振声同志反复讲的我国在毛泽东时代大量建设的保障性住房的作用，房地产市场化的这些年，似乎忽略了住房的居住保障性，在国外、境外有很多保障性住房，香港有50％的居民住在由政府提供的廉租屋里。由政府补贴的房屋是低价位的，因为政府补贴的资源有限所以是小户型，所以说低价位是因，小户型是果。这样就出现了两个问题：第一个问题，用小户型来代替低价房行吗？社会需要的是低价房，低价房的提供不仅可以满足中低家庭的需要，还能够抑制平均房价的上涨。芜湖推出大量中低价房就使芜湖的房价上涨比较慢而且比较平稳。第二个问题，低价房屋该谁管？政府还是企业？在这两个问题面前，我认为，第一要增加低价房屋供应量，包括经济适用房、廉租屋，第二健全低价房屋的供应体系，要由政府来主导。这些年我国经济适用房的投资量平均只占了住房总量的5％，今年甚至降到了3.5％，十五条之所以限制小户型，是因为低价房供应不足，小户型并不能和低价房等同起来，我认为我国目前可能存在市场经济下的政府职能缺失，这是宏观调控不太好考虑得的问题。
三、健全提高出售、转让、租赁等相关制度，创新性地培育业主主体地位
政府一直重视对房地产市场租赁制度的建设，发展租赁市场也被写入了“十一五”规划。要发展租赁市场，不仅要有租户还要有业主群体，去年以来，我们看到不断有人指责老百姓投资购房，如果没有老百姓投资性购房，购房只是为自己住，那怎么会有业主主体呢？没有业主群体提供可供租赁的房屋，怎么发展租赁市场呢？
另外，光是老百姓千家万户购房当租赁房出租行吗？从供应量上来看，明显不能满足租赁市场的巨大需求。国外是由基金、社会资金来收购这些房屋和出租，由此形成了REITS。什么叫REITS？REITS就是大家集中钱买房，然后出租收租金。美国60年代开始发展REITS，政府对基金免收企业税，防止个人再缴纳所得税组成的重复纳税，政策的鼓励使得REITS在股票市场收益率非常好，这种投资本身的风险度也是最低的。由此，REITS成了美国房地产直接投资的重要手段，占到了15％。REITS进入中国在股市上已经有了不错的表现，在中国发行REITS推进房地产租赁市场的健全也必然会有不错的预期。
通过引入REITS，还可以用基金收购工业厂房，然后由原有的使用者每年给一定的租金：“资产支持收益凭证”。这种方案已经得到了全国金融改革实验区的领导人戴相龙的支持，方案列入了滨海新区金融试点示范区的报告。如果这一方案得到实施的话，就可以把重资产变为轻资产，降低企业金融资本，使企业有了新的融资渠道。发行REITS会使大量资金涌进资本市场，还可以帮助解决我国资本市场大股东侵犯投资者利益的问题。
四、提高房价稳中有升的意识，保护广大购房居民受益，创新行业新消费思维模式
现在有很多城市居民都有了自己的房产，根据国家统计局的统计，房产已经占了家庭财产48％。过去，中国的城市老百姓普遍没有房子的时候盼望房价降下来是合理的，现在很多老百姓有了房子了，还盼望房价降下来实际上就是盼望老百姓的资产贬值就不太容易让人接受。我认为“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，就不应该试图动用法律、行政、舆论手段造成房屋的缩水和贬值。
从房地产行业的统计数据来看，如果把中国的房价增长幅度拉出一条线，可以看出从80年代到90年代增幅都是二位数。这些年，由于各方面的努力，房价增幅实际上是在下降，而今年全国主要城市平均房价增幅都不高，芜湖的平均房价水平更是在一个低位升幅，是非常健康的。国家对于房地产市场的要求是：“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。”国务院的角度是降升幅，而不是降房价。
从全国的房价走势和规律来看，我认为房价会升。为什么房价会上升呢？当一个国家经济增长快、通货膨胀和低利息率同时存在或者存在两个的时候房价上涨就是必然的，而我国经济持续向好而且低利息率。像日本、欧洲、美国房价都持续上涨，包括房地产业已经发展三百多年的英国最近房价涨的不得了。即便是在房价有涨有跌的城市和地区，跌下来的房价也不过是多少年前的高位，经济一旦好转房价又将进入新一轮地上涨。
五、提高社会各方面融资、信贷、抵押方式，实现老龄社会以房养老的务实创新
由于我国融资格局的特点所决定，房地产开发资金主要来自银行。业内判断，房地产开发企业投资的70％左右依赖于银行。国际经验和教训表明，房地产市场波动对银行体系具有较大影响。
为此，长效的调控机制必须考虑房地产与房地产金融的良性互动及银行信贷资金的安全问题。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。在相当大的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建立和完善房地产风险管理和监管长效机制。
商业银行要建立房地产市场风险的预警机制，加强对宏观调控政策和市场走向的预判。商业银行和监管部门都应不断积累房地产案例，不断丰富风险监管和管理经验，努力维护房地产市场和金融业长期良性发展。
中国的老人是弱势群体，多年没有储蓄，过去没有保险，除了从单位领点养老费，老人没有别的钱可领。在目前这种状况下，孟晓苏提出的“反向抵押贷款”形式有如下好处：第一、启动“房产金库”，补偿老年生活；第二、解除经济顾虑，愉快延长生命；三、增强生活自信，保持社会尊重；四、保护弱势群体，有利社会稳定；五、实行“遗产税”后，可以依法避税。这种模式扩大消费有利于经济发展，对于防止“59岁现象”防腐败也能起到一定作用。反向抵押贷款对保险公司也是很有好处的，当然保险公司可以选择作为反向抵押贷款的物业。如果能够推进这种以房养老的方式，对于建设社会主义和谐社会会非常有利。
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