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房价上涨的主流与支流 (2007-8-6 9:52:15) [发送到微博]

分类：未分类　标签：房价上涨主流支流 |

房价上涨的主流与支流

一、房价上涨的合理性是主流

房价上涨的合理因素主要有：

1、楼盘整体品质提升，成本增加，价值量增大，势必导致房价相应上升。如今开发的住房，规划合理、房型设计先进，建筑材料新型，环境较好，人文价值较高，智能化程度提高，科技含量增加，整体品质有了很大提升，充分反映了由安居型、保障型向舒适型、享受型转变的新世纪住房消费发展趋势，不可与上世纪90年代初的住房同日而语。高品质楼盘在开发成本上升，价值量提高，使用效益增大，优质优价，房价自然要升高。质优价高的住房在整个房市中所占的比例提高，住房的平均价格上涨，是完全符合价值规律要求的。

2、市场有效需求增加，拉动房价上升。近年来，由于住房分配货币化的推动、住房抵押贷款的支持、政府一系列配套政策的出台，以及居民消费观念的更新，个人购房比例大幅度提高，中等收入者逐渐成了购房主体，形成住房消费热潮，住宅市场需求迅速扩张，住房品位的要求也不断提高，局部地区和一些优势楼盘甚至出现排队抢购等供不应求状况。这种需求拉动促使房价上涨的情况，是市场经济中供求规律作用的结果，也属正常范围。

3、居民收入增加，需求的收入弹性导致房价呈上升趋势。近几年来，继续保持两位数的经济增长率，。按需求收入弹性理论，收入增加，需求上升，而需求上升又会拉动房价上涨。今年上半年房价上涨5%左右，仍低于居民收入增加7%的幅度，应当说也是正常的。

房价的升降是一种市场行为，只要符合规律，控制在居民能够承受的幅度内就是合理的，决不会是导致泡沫经济。此外，还应当看到，近期的房价上涨也是前几年房价持续下跌的反弹，恰恰是房地产业景气的重要标志。从市场经济的角度看，近期房价上涨同前几年房价下跌一样，都是正常的、合理的，不值得大惊小怪。这是房市的主流方面。

二、房价上涨的不合理因素是支流

当然也应看到，房价上涨过快，也存在一些不合理因素，主要是：

1、人为炒作过多。从全国来看，北京市表现比较突出，如过分宣传申奥成功、加入WTO等预期房价会大幅上涨，误导消费者抢购，开发商抬价出售。在上海也有部分开发商生造概念，虚假宣传，招徕顾客，以此哄抬房价，引起上涨过快。

2、开发利润期望值过高。在住房消费热潮到来之时，需求旺盛，有些缺乏远见的开发商，看到房子好销，期望获得更高利润，不适当的提高房价，甚至几天提一次价，人为抬高了房价。现在房地产开发的资本利润率大体为15%以上，相比国外房地产开发通常为6%-8%的资本利润率，明显过高。

3、供求暂时性失衡。突出表现在近年来住房销售面积大于竣工面积，尤其是中高档精品楼盘偏少，出现暂时的结构性、阶段性供不应求，拉动房价过快上涨。

4、买涨不买跌的心理因素。房价上涨，使居民的价格预期看涨，产生急于买房心理，盲目跟风；或买房投资可增值预期，投资性买房涌进。由此出现排浪式或购房消费和购房投资双向拉动的局面，推动着房价上涨。

从总体上看，北京的房价上涨合理因素是主流，不合理因素是支流，而奥运会的影响是表面现象，只是对房价阶段性上涨的具体表现形式，对于研究房地产本身的市场规律发展意义不是很大，但会刺激和促进中国房地产市场的进一步发展和成熟。

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