持续调控背景下，转型已经成为传统开发商无法回避，但是也是一个两难的问题。

对于2011年部分房企营业收入和净利润均出现下滑，不少开发商昨日纷纷表示，凭借土地开发，拿地-借款-开发-销售的简单运作方式，已无法支撑上市企业的业绩保增长需求。

某知名开发商甚至悲观戏称，现在摆在上市企业面前的只有两条路：一条是转型，实现多元化产业布局；另一条就是卖掉优质产业，然后卖壳，从此退出房地产行业。

北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝即称，过去简单地拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的模式已经不存在了。房企现在首先要降低发展速度，做好手中的住宅产品，同时适当开发综合性商业项目。 

而在卡拉扬国际花园管理集团李海湖总经理看来，此轮调控将导致两个趋势，一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场，二是普通住宅的去投资化。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资。房地产投资将告别“炒房”进入理性投资时代。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点。

但是，商业地产早已不是什么新事物。龙头房企中，万科、金地、招商、保利等多次公开表态，要增加在商业地产的布局。但难度并不能仅靠决心消除。

针对商业地产，李海湖进一步认为：商业地产可以为企业带来租金的持续收入，如果经营得好，还可以管理输出。这样可以弱化住宅市场调控及地价成本上升带来的风险。但是，不少传统开发商并不具备开发商业地产的条件。比如不少企业的负债率高达80%～90%，在如此高负债率的情况下，再大量投入开发周期较长的商业地产，如果经营不善，无疑把企业带入更为危险的境地。

事实上，部分意在转型的传统开发商，已经意识到了这个问题。万通此前就曾宣布将效仿凯德模式积极转型。金地集团也强调，要打造一体两翼的发展模式，即以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼。

传统住宅市场，开发商当然也不会放弃。李海湖判断，在传统住宅开发方面，开发商将更注重在一些欠发达区域的布局，而商业地产的调控避风港观点也可能误导更多开发商（某些中小型城市商业项目的饱和开发已经显现）。集体转向欠发达地区就没有风险吗？想象下，如果全城发大水还有哪里不被淹呢？就是地势高出行也困难了！不转不行，转型也两难了！