2005年3月26日的老“国八条”的出台是本轮宏观调控的坚固堡垒，它引发了全国上下各部门及地方的调控高潮。当日上海也迅速做出了回应：《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，新增两个1000万平方米同日出台。之后，限贷多套房、停办转按揭、可享受优惠政策普通住房标准等等政策频出。随后中央又陆续出台：房地产信托三条件、要求二手房交纳个得税等，进一步遏止房产开发源头和住房进入流通市场的两大关口。

    由此上海的住宅成交量峰转直下，过快上涨的商品房价格开始回落，住房和土地供应结构得到调整，健全保障体系、引导住房消费获得了预期的效果。
 
1、土地：配套房用地倾巢而出，商品住宅用地供应戛然而止。
    “以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”是今年市政府宏观调控的基本原则，基于这一原则提出了增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65％的计划。土地市场相应地发生了翻天覆地的变化。

    据天地行统计，2005年上海的住宅土地供应几乎都是配套商品房用地，达到了2500万平方米，占住宅用地供应总量的70.5％；中低价普通商品住房为991万方，占住宅用地供应总量的28％；商品住宅用地仅推出4幅，合计总面积为54.4万，仅占住宅用地供应总量的1.5％。配套商品房土地供应与商品房土地供应的巨大差距，表明今后的上海房地产市场的住宅供应结构将彻底改变，未来上海房地产市场的大体格局已经形成。

    而在去年12月中旬，国土资源部再次表示，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。分析人士认为，这预示着政府将把这场房价阻击战坚持到底。

2、房价：涨幅骤缓，2005年底住宅价格同比跌近三成。
    去年3月宏观调控以来，一手房成交量急剧萎缩，同时，连带二手房市场萎靡，由普陀的万里雅筑开始引发降价风潮，“降价”成为了2005年房地产市场的特征。

　　天地行统计数据显示，2005年，住宅的全年均价7815元／平方米，较2004年上涨了4.6％，但较2004年23.75％的上涨幅度减少了近20个百分点。住宅价格的上涨速度明显放缓。

    尤其是，月度房价呈现下跌趋势。2005年12月住宅成交均价定格在了6250元／平方米，回落到了2003年10、11月份的价格。

    为什么月度房价下跌但年度房价仍然上涨？易居中国分析师认为，一方面是2005年商办物业的成交比重大幅提高，而商办物业价格较高；二是2005年城区价格普遍上涨。三则是去年1季度成交金额占全年比重较高，拉高了整年房价。

3、投资：供求比跌落至近7年来的最低水平1:0.72。
    天地行研究数据显示，2005年全市住宅成交量为1746万平方米，较2004年下降44％。如果剔除配套商品房，则真正的成交量还要低得多。

    市场表现明显的是，供求关系发生历史性逆转，2005年上海房地产供求关系由2004年（1:1）跌落到近七年来的最低点(1:0.72）。

    天地行分析师认为，如果全国的房地产市场走向不能达到预期，那么必将进一步加强宏观调控力度。而2006年几大政策也觊觎在侧：第二套住房征收不动产税、上海二手房交易20％个人所得税、物业税等都等待开征，这不仅令2005年年终的房地产市场不胜其寒，也令住宅价格稳定成为2006年上海楼市的主旋律。

    影响2005年楼市的十六条政策 

    过去的2005年，国家针对局部地区和局部市场上出现的房价波动较大、投资过热的情况，出台了一系列调控政策。从行政、金融、财税、供应量等各个方面重拳出击，力求使中国房地产业健康有序发展。在新政连续出台了大半年后，政策调控效应初显，投机炒卖得到了控制，房价上涨速度过快被遏制，各地在整顿规范市场秩序方面也取得了一定进展。

    房产之窗网楼市监测系统显示，内环以内的公寓类住宅成交量增加近一倍，价格略跌0.2％。内外环间成交量增逾50％，价格也略降3.7％。而外环外楼盘成交量下降约7％，价格小幅上涨3.3％。由此，全市公寓类住宅成交量上涨34％，价格也涨约10％。

    上周新开的房源位于外郊环间的4个，中外环间的1个，内中环间的6个，内环以内的2个。成交量排名前三位的公寓类商品住宅为宝山和欣国际花园（成交均价7034元/平方米）、黄浦士林华苑（14797元/平方米）、闸北大华阳城世家（8474元/平方米）。 （ 更多房产之窗新房资讯>；>；>； ）

    值得关注的是，排名前十位的楼盘均是内外环间的新房。

    对此，房产之窗分析师尹喻认为，类似单价万元左右甚至超过万元的黄浦士林华苑、浦东第九城市、浦东仁恒河滨城等高价位楼盘的成交活跃，另加上上述内环以内的公寓类住宅成交量翻番，使得上周公寓类商品住宅的均价又有所上移。

    事实上，除了公寓类市场出现的小阳春，上周共成交的包括所有住宅、商业等在内的新盘面积32.5万平方米，成交量增加近25.2％，成交均价8138元，环比上涨3.1％；其中住宅2354套，成交面积26.9万平方米，住宅类均价8244元，成交量增幅24.4％，价格环比上升11.3％。

    “尽管目前的日成交量尚未回归到节前水平，但随着前期上海楼市调整期中，部分开发商仍累积了一定客源，所以成交正在缓慢恢复，近期楼市也未发生大规模的降价大战。”尹喻指出，开发商有限推盘，购房者理性入场，不过，目前的成交集中在有明显降价的板块区域，传统的销售淡季显示出板块分化的格局。

    从一月底至今，楼市总体趋势是住宅成交价格变化不大，不少业内人士均判断，楼市开始出现止跌现象。

    不过，上周也有大华集团等上海开发商在某个内部研讨会上谨慎判断，今年楼市还会有一定下跌可能，最高会达15％，原因是楼市还处于盘整期，消费者观望心态依然浓厚，而市场明显出现了供大于求的做空局势。
   

    中原地产最新研究数据显示，进入2月以来，普陀区市场表现出价平量升态势，租赁挂牌渐增，与年前相比租赁增加1倍，整体市场出现活跃态势，而买卖市场在近一周出现回暖现象，买卖与年前相比增加10％。

曹杨板块：动迁户带动租买市场

    曹杨板块位于普陀区西部，虽起步较晚，但目前规模已不亚于上海传统商圈，板快人气也与日俱增。中原地产研究资料显示，该板块代表楼盘有世纪同乐、上海春天、大华清水湾、新湖明珠城、中关村公寓、水岸豪庭等。 （更多房产之窗楼盘资讯>；>；>；）

    中原曹杨分行经理胡华强透露，近两年普陀区动迁量较大，大部分动迁居民通过购买当地二手房解决住房问题。而曹杨地区是传统的居民居住区，靠近轻轨3号线及4号线曹杨路站，本月成交相当活跃，买卖方面总价在100万左右的房子特别受欢迎。曹杨地区由于近期的市政动迁，使得租赁市场也较活跃，一些在附近办公的白领都就近租房，而2500-3500元/月的的房子颇受欢迎。例如：上海春天、新湖明珠城这类品质较高的房子。

西康板块：买方客户转向租房

    传统的楼市淡季并没有影响长寿板块日益增长的需求量，一方面05年楼市调整区域稳定，另一方面春节后入市是比较合适的时机。

    中原地产研究数据显示：普陀区长寿路板块一直是租赁的热门区域，近几个月更是呈现稳步增长态势，由于之前政策的影响，一些原本想在长寿路板块买房的客户，都选择暂时租房来等待时机，加之动迁客户的增长，租赁市场近期较为活跃。3房租金在3000元/平方米左右，全装修房则租到5000元/平方米。与静安区相比，长寿路板块的租金相对适中，与其他区域相比由于地处市中心，交通及环境比较好、小区也相对较为成熟，挂牌量较多的是2房、3房。

    从目前情况分析，长寿路板块的房产交易正在从低价中苏醒，呈回暖迹象。预计近期楼盘的成交量会小幅放大。一些自住购房者会积极入市，但预计总价在100万左右的两房较多。

金沙江片区：租赁比买卖活跃

    金沙江片区位于中外环之间，地处嘉定和普陀的交界点，是一个新型的生活社区，所以房屋买卖相对而言不太活跃。

    中原地产研究数据显示目前主要以金沙雅苑一、二、三期等新建小区为主打楼盘，由于去年上半年刚刚交房，多数以毛坯出租，价位在1000-1500元/月，随着入住业主的增加、房屋装修，去年下半年，租金上升至2000-2500元/月。

    春节之后，楼市相对稳定，使得租赁市场出现小幅上涨，中原金沙江分行经理透露，与去年相比，每月的租赁成交量约上升20％。

    金沙江片区买卖的楼盘目前以雅苑三期为首，三期的成交单价在9000元/平方米左右，正是自住客户入市的好时机。

    由于邻近曹安路轻纺市场，对于小面积，低价位的房屋需求较大，周边每月1000元左右的房屋租赁市场较为活跃，随着上海最大的国际鞋城开业，相信此类房屋在未来的租赁市场仍会很抢手。未来普陀区的市政规划将以确定长风版块为城市副中心，建成中央CBD商务区，而金沙江版块将会成为CBD金领们的置业首选。