在北京购买四合院一般应注意的问题

   最近接受购买四合院的购买前咨询，将购买前的注意问题汇总一下。

   首先是产权人的问题。四合院的产权一般比较复杂，有的是一个单位有产权，有很多内部职工租住在这里，现在居住的人并不是产权人。要了解产权情况，一定要到房管部门查询档案，查清真正的产权人是谁。产权人对四合院的出售还涉及到与租户的关系处理问题。

   要了解是否在拆迁范围。北京已经划定了40片历史文化保护区，其中内城有30片。在30片文保区内的胡同，四合院一定会得到保护，没有特殊情况不会列入拆迁范围，所以单位和个人可以放心购买。另外，根据联合国教科文组织的要求，市规划委员会和文物局已初步确定了世界文化遗产故宫保护缓冲区的两个备选方案，以控制故宫周边环境。故宫缓冲区的胡同和四合院将被严格保护，并将逐步向缓冲区外疏导部分居民，降低缓冲区的居民密度。

     一般是四合院都没有土地证，没有交土地出让金。在买卖四合院之前，要先办理地地证，而这一般要几个月的时间才能办好。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，土地出让金是一个不小的数目，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。

1、印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳； 

2、契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140（含）平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。   

 3、测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。    

4、评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。 

    其他的办理程序与一般的二手房买卖区别不大。