——从《太原市城市综合交通规划》看明日太原

地产界一直流传着 “地段！地段！还是地段！” 为房地产开发的金科玉律的说法，而交通则是决定地段价值的关键因素。试想，再好的房地产项目如果道路修不好，其他设施再完善也会是盲区。因此，城市交通对房地产业的发展有着重大影响，对周边区域房地产项目价值的提升更有着不可估量的作用。

 “交通牵着楼市走，楼市傍着交通火。”交通与房地产早已缔结不解之缘，便捷的交通在带动房产升值、提升居住便利性上表现得十分突出。四通八达的交通，不仅可以为居民提供出行方便，亦可提升周边地区房屋楼宇的价值潜力，还可以提高物业的环境品质，增加文化气息。相反，滞后的交通必然束缚房地产业的发展。

在城市化快速发展的今天，随着城市的不断扩大，街道网络的逐步完善，交通效应引发的诸多变化正以最快的速度全面突显。就太原的房地产市场而言，类似长风街开通所引起的“一线带活一片”的效应日益明显。于是，交通网络在城市整体规划的指挥棒下延伸着城市的脉络。

交通瓶颈   制约发展

数日前，高先生乘坐831路公车从双塔西街到漪汾街西，本来30余分钟的车程，公车却在拥挤的道路上“爬”行了2个小时又40多分钟！

一提到交通，高先生便现出一脸的无奈。高先生居住在漪汾桥西附近，工作地在双塔西街，每天都要往返于双塔西街与漪汾桥西之间。这段公交线路由于要经过双塔西街、劲松路、滨河东路、桃园路等车流量较大的道路，故被堵车简直可说是家常便饭。“早班车有30多分钟足已，过了早上七点通常需要1个小时，遇上上下班高峰期则费时更长。已经有购房打算的高先生颇有感触地说：“买房时，一定要先认真查看房屋周围的交通状况，保证上下班的便捷！”

其实，早在两年前，太原市曾进行过一次有关城市交通状况的调查。20条主干线路，平均行程速度为每小时21.5公里，在全国处于较差水平。总的来说，我市绝大部分路段有停车延误现象，平均延误率高达22．7％。虽然已经过去了两年多，这种状况并没有很大改观，经常穿行于建设路、并州路、解放路、新建路、桃园路、五一路等道路上的市民，肯定都有过类似这样的经历：出租车、公交车、小轿车、自行车……车流如同一条条行动迟缓的长蛇，在长长的街道上艰难地蠕动，即使离目的地近在咫尺也需要花费较长的时间才能到达。

交通问题，在影响人们日常生活的同时，也令许多购房者对交通状况不是很理想的楼盘望而却步。可见，基础设施的完善和日常生活的便利，是城市发展及区域功能提升最为显著的特征，更是区域房地产赖以炫耀的资本。而交通，是其中极为重要的因素之一。

路网规划   引领先机

曾几何时，宽阔的迎泽大街成就了沿线房地产行业的快速发展，更验证了便捷的交通对房地产行业发展所具有的巨大促进作用。现在，城市交通压力剧增，改善交通的呼声日益高涨，对城市交通网络的规划、改造已成了政府工作日程中重要的一项内容。未来城市中房地产业发展的热点区域，已经随着道路的规划、建设和延伸展现在我们面前。

太原市的主干道，目前可分为内环、中环、外环三个交通体系。分别是：由建设路（南路、北路），南内环街，和平路（南路、北路）和北大街、兴华街等道路围合构成的太原内环路网交通体系；由西北环高速公路，东山过境高速公路及南过境高速公路构成的太原市外环路网交通体系；瓦流街、南中环路、北中环路、太行路（南路、北路）构成的太原中环路网交通体系。

在“十一五”及其后一段时间内，我市市政建设的重点是改造城区主干道和建设包括长风东街、学府东街、南中环街、晋阳街、火炬街、机场大道、太行路（南路、北路）、马练营路等，完善城市交通网络，特别是南部新区的城市交通网络。其中，迎宾大道（被改造的太榆路），长治路、大运公路、平阳路、滨河东路、滨河西路，即将贯通的千峰路（南路、北路），联接南中环路与武洛公路的唐槐路、联接太榆路与武洛公路的马练营路，将是太原未来南北走向的主干道；正在实施拓宽并将打通东边出口的长风东街、规划中将向西延伸的长风西街、联接东中环与西中环的学府街、横跨汾河并联接瓦流路与太行路（南路、北路）的南中环街、连接滨河西路与太榆路的晋阳大街、联接旧晋祠路与太榆路的中心街、联接新晋祠路与太榆路的火炬街、联接滨河东路与马练营路的康宁大街、武洛公路、南过境高速南侧的机场大道，则是太原市规划中东西走向的主干道。

除此之外，环城高速公路，北中环路，南中环路，建设路（南路、北路），大运路，与南中环路相交的滨河东路南段，还将成为我市的快速车道。

据称，这些规划并正在建设的道路沿线区域内的土地非常抢手，相关区域内的土地已经各有其主，房地产的开发已经全面或者即将展开。如：滨河东路沿线已经聚集了顺德城市花园、滨东花园、华宇绿洲等项目，滨河西路则聚集了首创、飞云大院等项目。对此，顺德城市花园的项目销售负责人、北京融创置地房地产经济有限公司的策划专案张海峰说：“城市交通状况是反映房地产市场发展潜力的重要指标。城市道路交通改善，不仅能够拓展城市范围，改变区域城市功能的属性，进而还将改变区域内的土地价值和房地产开发销售市场。”

“长风”破浪   路通楼兴

房地产的价值来源于土地，交通是拉升土地价值的关键因素，而其最明显、最直接的反应是周边土地升值和开发价值对房地产业的推动效应。尽管部分道路在我市正处于规划阶段，最终投入建设还需要进一步的论证，但是，其对周围区域的影响已经开始显现。如，位于主干道长风西大街以南的长风文化商务区，目前虽然交通条件不太成熟，但已经吸引了如北京首创置地这样的房产大鳄进驻。

长风文化商务区，是太原市未来规划、发展的核心区域，也是近期重点发展的城市新核心区。自长风大桥贯通，长风东大街、长风西大街成为太原市内东西走向的主干街道以来，道路沿线的土地就得到了许多开发商的热抢。目前，已有骊华苑等诸多房地产项目落户于此，北京首创置业集团在去年以3.1亿的高价购得该区域内G、I地块，其一期项目将于近期进入开发阶段。

依据规划，长风文化商务区拟建为多功能复合区，形成“三轴、两心、三区”的功能结构。“三轴”包括“一纵”、“两横”，“一纵”指由文化商务中心、市政中心借助道及绿化组成的纵向景观轴线；“两横”指由商务文化中心、市政中心与两侧广场绿化组成的两条横向景观轴线。“两心”指商务会展中心和行政中心。“三区”指用地布局从北向南依次规划为商务区、居住生活区、市政办公区。

特别值得一提的是，与该区域相距不远的滨河东路沿线，已经聚集了滨东花园、华宇绿洲、精良佳境等多家知名在售楼盘。这些项目的建成入住，使得该区域内的居住氛围日渐浓厚，市政配套逐步完善。作为南部新区的核心及未来太原市三大城市中心之一，长风文化商务区的开发建设，正在带动着南部新区的整体发展。

腹地开发   渐入佳境

目前，我市已启动了“以汾河为轴心，沿河开发，跨河发展”建设南部新城区的城市化进程。按照规划，我市将由单中心向多中心发展，依据区域化、多中心、开放区、组团区的模式，将构建起“两轴、三心、双城”的城市空间结构。南部新区由长风文化商务区及其周边区域、省级行政中心及其周边区域、晋祠——天龙山综合服务区、太原经济技术开发区、南部综合居住组团、科研教育区、南部远期居住组团等七个主题突出、重点产业明晰的发展区组成。

与此同时，联接瓦流路与太榆路、全长10.2公里、路面宽50米的南中环街，从南内环至小店汾河桥长2.25公里、路面宽50米的滨河东路与滨河西路南延，联接平阳路与太榆路、全长5.2公里、路面宽40米的晋阳街，联接新晋祠路与和平南路、全长1.8公里、路面宽80米的长风西街，以及马练营路、中心街、火炬街、联接晋源区和晋中市榆次区的武洛公路、规划拟建中的机场大道、滨河西路南延工程及沿汾河延伸环绕晋源形成的晋祠快速路、学府街至东环高速路段、长治路南延至武洛公路、联接坞城路至武洛公路的大运路、唐槐路、联接旧晋祠路与太榆路和学府街的中心街等，一批街道路网或开工或进入筹建阶段或正在前期规划之中，且机场大道与太茅路、大运路、马练营路三个交接处将形成三个高架桥，南中环、中心街、火炬街、机场大道和滨河东路交接处将建设互通立交……

随着城市建设的大力推进，交通网络的完善，房地产开发的速度也正在不断地加快，房产开发量的趋势是逐年递增的。各家房地产商开发实践已表明，在交通沿线开发商品住宅是有非常好的销路的。以长风街为例，在开通前，周边特别是南至学府街区域内原是没有多少住宅区的，但随着长风大街、长治路、体育路等的开通，现在这一区域及其周边几乎已被各个住宅小区包围。从2001年到现在短短的4、5年中，商品房房价也由原来的每平方米2000元左右上涨到每平方米近4000元。目前，随着交通规划的完善和相关街道的利好消息，南部的房地产开发已不仅集中于南中环以北、小店镇等区域，汾河西岸、晋阳湖畔、太榆路沿线等地带的开发亦日渐火热，据业内人士称，目前南部规划中的几条主干道附近的地块已热了起来，吸引了众多房地产商的争抢，而南中环街、晋阳街等周边区域的地块已尽入各家开发商之手。

我市实施“南移西进”的城市发展战略，今后一段时间的主要目标是建设南部新区，目前交通线路带动周边房产升温的现象，形成了“房因路而兴盛，路因房而繁荣”的格局。随着快速路系统、城市三环交通体系等城市交通路网的健全完善，南部将成为我市房地产开发的黄金宝地。

联通“太、榆”   “同城”发展

目前，太原与晋中市榆次区之间公路的主要联系通道仅有太榆一路相通，而这仅有的一条联通两城市短短几十公里的公路上还矗立一个收费站。随着经济的发展，太榆路已远远不能满足两地日益紧密的交通需求。从近年来两地交通量的增长以及都市区建设的角度考虑，按照未来榆次区的发展规模，在太原和榆次之间至少应有两条具有城市道路功能的主干道，使两地的联系城市化、快速化、便捷化。

太原-榆次“同城化”已被写进山西省“十一五”规划中。今年太原市将筹建大剧院、音乐厅、国际会展中心、地质博物馆，加快城市“南移西进、提质扩容”步伐，拓展城市发展空间，促进太原市与晋中市榆次区的一体化发展，实施“双赢”策略，实现公交、电信、金融等领域的“同城化”。针对两市之间的交通问题，省政府已经表态：打通太原南出口，延长滨河东路，修一条“机场大道”，彻底改变太原榆次之间路难畅的问题。去年发布的《山西省城镇化发展纲要》也把虽经几次商议仍未能拆除掉的许西收费站拆除问题再次提上了议事日程。

从《太原市城市综合交通规划》中的《城市公路网络规划布局图（优化方案）》可以看出，太原-榆次区间将开通一条快速路，武洛公路东西联接晋阳古城、小店镇、高教新区、晋中市北部新城，晋中市北部新城的龙湖街将西通至晋阳古城，而南部新区七个组团之一的高教新区已经与规划中的晋中市北部新城相接，此外，高教新区还有一条规划中的大道与晋中市老城相连。而且，在《太原市城市综合交通规划》中，远景主城区轨道交通路线网也规划了至榆次区的潜力线。

榆次归入太原大势所趋。规划中的晋中市北部新城亦将其定位纳入太原大都市圈中通盘考虑，通过与太原资源的共享加快发展，为省城的发展充分发挥“预留”与“补缺”作用。《山西省城镇化发展纲要》把太原、榆次定为全省的发展中心，当下最紧迫的是与榆次区在公交、电信、金融、公共服务等领域的“同城化”建设，解决两城市间快速通道与城市道路的协调衔接。新兴国际文教城销售负责人薛铮认为，城市交通是房地产开发中的关键因素之一，“同城化”首先是两城市之间交通的快速化与便捷化。参照北京、上海、广州、杭州等地在开发新区的经验，只有搞好区域内骨干道路的规划及骨干公路两侧的规划和对城市新区功能区进行科学合理的划分，才能保证房地产持续有序大规模地开发。

政府房企   共绘蓝图

市政道路的规划与建设已经和房地产开发企业及置业者密切相关。即将开通的道路带动了沿线的房地产开发，而旧街区改造、道路拓宽又给开发商创造了新的生机。交通便利是每个物业居住的先决前提。交通的好坏，直接影响开发商的项目开发，地域房地产开发则很大程度因交通的通畅渐成规模。城市基础设施的建设，以及以主干道为主的骨干交通网络建设的逐步实施，是房地产开发企业实现新一轮发展的契机。对房地产业来说，交通人流量对房地产开发有重要的指导作用。要规划好土地使用布局，掌握好土地使用程度。根据今后交通的发展趋势，应围绕公共交通进行土地开发，这是城市交通和房地产发展的关键。

昱苑新领地专案经理刘海全讲，作为房地产开发企业，应该着力于如何研究政府的政策导向，如何结合政府的这种导向，在房地产开发中，特别是商品住宅的开发中针对老百姓的经济实力合理选择开发产品和项目，那么这些项目不仅会取得政府支持，更会是适销对路的、能够盈利的好项目。同时，在现已投入运营的轨道交通线周边开发房地产项目，要避免盲目跟风和简单地重复开发。予则立，不予则废。对于一个企业来说也是如此，只有充分了解和掌握政府的投资规划，并实施富有远见的开发战略，房地产企业才能在竞争异常激烈的地方立于不败之地。

业内人士认为，政府在城市交通的规划建设中，应重视公交换乘枢纽的建设，公交换乘枢纽站与房地产开发相结合，不仅方便乘客，而且能提高土地开发的活力；健全高速路、快速路、主干道、次干道、支路等城市道路网的布局结构，保证城市交通的畅通和各行其道；统一规划、管理和协调城市公共汽电车、出租汽车、城郊长途汽车、城市货运等，建造综合交通换乘枢纽站，保证城市居民出行获得最大的便捷。专家认为，开发商和市政规划者能够从人群聚居的方面考虑，更加有条理地梳理交通脉络，使之成为整个城市给养的有效输送途径。