2006年津城写字楼现状及需求调查报告 -李婧惟 -搜房博客

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2006年津城写字楼现状及需求调查报告 (2007-2-3 19:37:27) [发送到微博]

分类：分析文章　标签：写字楼南京路平均租金代表楼盘天星河畔 |

调查时间：2006年11月12日至7日

调查内容：津城写字楼现状及需求

调查方法：专人实际调查、以问卷形式收集

执行机构：本刊市场研究部

南京路悄然定位高档商圈

目前津城的CBD商圈大致可分为5个区域分别是：南京路商圈、小白楼商圈、友谊路商圈、十一经路商圈、鞍山西道及华苑商圈。其中南京路已成为高档写字楼的聚集地，也是津城商圈的地标。以国际大厦、世贸广场、津汇写字楼为代表的写字楼属于开发商持有，基本以纯租赁为主，而租金水平更是显现“高端”.平均租金为6元/㎡/天，租金水平遥遥领先于其它商圈。以金黄大厦、恒华大厦、国华大厦、亚太大厦等写字楼形成的小白楼商圈，平均租金2.2元/㎡/天。友谊路商圈主要由大安大厦、友谊大厦、津玉大厦等乙级写字楼形成，平均租金2.2元/㎡/天，租金水平与小白楼商圈基本持平，在对友谊路商圈调查中发现投资型业主所占比例较大，以友谊大厦为例，很多业主购买写字间后再进行招租，并且招租状况良好。

近几年十一经路已经逐渐发展成为河东区“CBD”核心地带，其中不仅有甲级写字楼天星河畔广场，更有三联广场、津东大厦、鼎泰大厦等不同级别的写字楼，平均租金2.2元/㎡/天。鞍山西道商圈以商铺写字楼居多，特殊的市场使鞍山西道形成了以IT及相关产业为主的科贸一条街，代表项目有方正中心大厦、电子科技中心、百脑汇科技大厦等，平均租金2.0元/㎡/天。

在写字楼的销售方面，小白楼商圈内写字楼的平均售价为8033元/㎡，而在本次的调查中发现友谊路商圈售价水平略胜一筹，均价为8486元/㎡。作为正在发展之中的商圈目前已经得到了越来越多投资者的关注和青睐，目前销售均价为7000元/㎡。鞍山西道商圈的销售均价为7000元/㎡，随着海泰诚品国际，鑫贸才智领地的等相继开盘，加之与鞍山西道相连的区域影响，华苑产业园区也将会形成南开区又一个核心商圈。

从整体调研结果来看，全市写字楼的空置率较低，但和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售和租赁情况更为乐观，预计乙级写字楼将会有很大的市场前景。（参见表1—表3）

表1：代表楼盘基本情况

所属商圈	代表楼盘	等级	销售均价（元/㎡）	租金（元/㎡/天）
南京路商圈	国际大厦	甲级	开发商持有	8
	亚太大厦	甲级	8900	2.5
	津汇广场	待定	开发商持有	5.3
小白楼商圈	峰汇广场	甲级	14000	3.8
	恒华大厦	乙级	6000	1.8
	凯旋门大厦	待定	开发商持有	2.3
友谊路商圈	友谊大厦	乙级	9880	2.8
	广银大厦	乙级	7080	2.5
	津玉大厦	待定	8500	1.8
十一经路商圈	天星河畔广场	甲级	待定	2.6-3
	三联广场	乙级	7500	2.5
	津东大厦	待定	开发商持有	1.91
鞍山西道及华苑商圈	今晚大厦	甲级	待定	2.6-3
鞍山西道及华苑商圈	电子科技大厦	乙级	6300	3.3

货运、物流等行业为写字楼客户重要组成部分

在津城对20多座甲、乙级写字楼的客户调研中不难发现，货运、物流、贸易、事务所、IT、房地产、咨询等行业是写字楼出售或租赁的主要客户群体。以国际大厦、亚太大厦等为代表的高档写字楼中货运、贸易、金融行业的所占比例高达80% 以上。外资及外地企业的进驻也成为了组成写字楼客户群体的主要部分。从现有交易方式上来讲，以租用写字楼办公的企业为主，占总数的 94.4% ，而购买办公物业的单位仅占相当少量的市场份额仅5.6% 。在租用写字楼的客户中，每天支付 2.0-2.5元 /平方米的租户占总数的 36.6% ，而支付 2.5-3元 /平方米租金的占 30.2% 。（参见表5—表7）

表5：甲级写字楼客户分布情况

所属区域	代表楼盘	客户类型
和平区	国际大厦	金融、物流、货运
	世贸广场	贸易、电子机械
	亚太大厦	贸易、运输、电子科技
河西区	金皇大厦	贸易、装饰、运输
	北方金融大厦	金融、贸易、房地产、事务所
	泰达大厦	货运、评估、咨询
	华盛广场	货代、科贸、金融、工程技术、装饰
	文华中心	事务所、贸易、物流、广告装饰
	峰汇广场	贸易、金融、市政公司
	天信大厦	船务货运、电器化工、IT
	万顺国际经济贸易中心	贸易、金融、事务所、物流
河东区	天星河畔广场	货运、物流、电子、贸易
南开区	今晚大厦	装饰、IT、房地产
河北区	远洋大厦	货运、贸易、金融

表6：乙级写字楼客户分布情况

所属区域	代表楼盘	客户类型
和平区	河川大厦	金融、货运、贸易
	君悦大厦	通讯、金融、市政
	新华大厦	房产、贸易、医药、装饰
	嘉利中心	装饰、广告、事务所
河西区	凯旋门大厦	贸易、运输、IT、事务所
	合众大厦	贸易、金融、事务所、房地产
	恒华大厦	运输、贸易、通讯
	大安大厦	贸易、IT、电讯
	友谊大厦	金融、贸易
	广银大厦	物流、贸易
河东区	三联大厦	贸易、金融、通讯
南开区	天津电子科技中心	IT、贸易、金融

地段交通为选择写字楼的首要因素

根据对津城20余座写字楼内客户的需求调研中发现，地段交通、硬件配套设施、户型设计、周边商务环境成为了客户选择写字楼会考虑最多的几个因素，其中地段交通为首要考虑因素。在此次调研中发现，物业服务也成为了较为关注的一点，在对物业服务现状的调查中得知，大部分写字楼的租金中含有物业费，其中也包括采暖费、水费等。但电费基本不包含在物业费中，需业主自行承担。那末目前有写字楼需求的客户是从哪些途径获得写字楼的信息呢，在调查中我们发现，从报刊杂志获取信息的比例最高达到40% ，网络和广播也分别占有20% 和15% 的比例。

在对车位需求的调查中，5个以下车位的需求比例最高，达到40% ，2个车位的需求比例为30% 。对停车位服务的现状调查中得知根据写字楼等级、所处不同地段、及停车场情况，月租金也从每个300—1000（元/个/月）不等。例如处于小白楼及南京路商圈的 A级写字楼停车位的租金定位于600—1000（元/个/月）。而国华大厦的停车场由于分地上、地下两部分，故车位租金也有所差异，地上仅120（元/个/月），地下500（元/个/月）。

表9：代表楼盘物业情况

所属商圈	样本	等级	租金（元/㎡/月）	物业费（元/平米/天）	停车位租金（元/个/月）
南京路商圈	国际大厦	甲级	8	包含在租金内（除电费)	1000
	亚太大厦	甲级	2.5	包含在租金内（除电费)	800
	津汇广场	待定	5.3	包含在租金内（除电费)	600-800
小白楼商圈	峰汇广场	甲级	3.8	3.5	800
	恒华大厦	乙级	1.8	3.0	待定
	凯旋门大厦	待定	2.3	包含在租金内	600
友谊路商圈	友谊大厦	乙级	2.8	6.0（不包含水电费）	60-120
	广银大厦	乙级	2.5	包含在租金内（除电费)	地上免费，地下300
	津玉大厦	待定	1.6-1.8	1.8包含物业费	免费
十一经路商圈	天星河畔广场	甲级	2.6-3	待定	待定
	三联广场	乙级	2.5	包含在租金内（除水电费)	80-120
	津东大厦	待定	1.91	包含在租金内（除电费)	300
鞍山西道及华苑商圈	今晚大厦	甲级	2.6-3	待定	待定
鞍山西道及华苑商圈	电子科技大厦	乙级	3.3	待定	待定

100—150平米户型最受客户追捧

从目前的写字楼热销户型面积来看，和市场所需求的户型面积基本相吻合。100-150平米的写字间仍然是最受客户追捧的户型所占比例为30% ，50-100平米的小户型也拥有一定人气所占比例为28% 。

至此，对于津城写字楼的现状及需求调查已告一段落，相信通过本刊对于天津写字楼的全面调查及解析，读者将会对写字楼市场有了更深次的了解。随着天津城市功能的拓展，外来客商大量增加，逐渐将形成良好的经营环境，政府推出一系列的优越政策也将会有力的支持写字楼市场的发展。

本文刊登在《楼市》81期

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