-------凭什么说“小产权”、“乡产权”房屋不受法律保护

     建设部的官员给购买房地产的人一个警示，这个警示的内容是说购买集体土地上的房屋将存在风险，风险是什么呢？
     媒体上如此描述建设部官员的提示：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。”[1]
     此语一出，各大网站和报纸电视媒体立即以购买乡产权的房屋存在风险为题报道这一问题，好象购买了乡产权的房屋就大难临头的感觉？
     我不这么看。
     首先，建设部的官员说，城市居民不要购买集体土地上建设的房屋，因为目前的法律不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上的房屋向本集体经济组织成员以外的成员销售。
     我遍查了目前中国的法律，没有任何一部法律禁止城市居民购买集体土地上的房屋，也没有任何一部法律禁止在集体土地上进行房地产开发，没有任何一部法律“不允许集体土地上的房屋向本集体经济组织成员一外的成员销售”
     建设部的官员如此向媒体说话，我颇感意外。
     我向一些房地产法律专家求证建设部官员的话，许多人说：就2004年国务院[2]的一份文件“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，该文件涉及到这一问题的内容如下：
     “加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
     在这个文件中，国务院禁止的是城镇居民购置农村的宅基地，就是个问题，在物权法的立法草拟中，受到了广泛的质疑，最后禁止城镇居民购买农民的房屋的法律草案最终被删除。
     许多的司法官员和有关部门的行政官员这样解释说：既然国务院的文件禁止居民购置农村的宅基地，那么购买那么所有的房屋就违反了这一文件的规定，因为购买房屋的行为就是购买了土地，因此当然禁止购买农民的房屋。
     但同样是这个文件中还说了，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
     也就是说，在符合规划的前提下，村庄、集镇和建制镇中的集体建设用地使用权可以依法流转，也就是说，除了禁止居民购置宅基地外，在符合规划的前提下，集体建设用地使用权可以依法流转，当然流转集体建设用地使用权，必然流转集体建设用地使用权上的房地产。
     流转，在法律意义上，包括了买卖、租赁、符合法律规定的其他转让方式等。
     既然如此，法律就容许在符合规划的前提下居民购买集体建设用地使用权上的房屋。
     建设部的官员关于乡产权的被禁止流转给居民的说法没有法律依据。
     建设部官员关于法律不允许在集体土地上进行房地产开发的说法不能成立，因为如果法律禁止在集体土地上进行房地产开发，则规划许可就不能取得，而实践中的问题是：乡产权的房屋原则上均有规划许可。
     建设部官员关于法律不允许将集体建设用地上的房屋转让给非本集体成员的说法根本没有依据。
    其次，对乡产权的房屋，这也是中国法律规定的不动产，这样的不动产在目前没有按照国有土地上的房屋进行房地产登记，但这不等于该物权不受法律的保护。

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[1] 以上是北京青年报的报道。
[2] 该文件的题目是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该文件的发布日期是2004年10月21日。