限价房将导致某一区域内的商品房价格攀升

――从法律和政策角度看房价

〖内容提要〗国家通过立法和政策对市场的干预是看得见的手对市场的调节，限价房是国家调节住房需求的一个新政策；在商品房总需求不变化且住宅建设用地总量及保障性住房政策不变化的情况下，限价房的用地只能在商品房用地中解决；这一方案将导致住宅商品房建设用地的减少，而供应的减少必然导致房价的攀升；限价商品房的入市制度设计还将导致限价商品房在二手房市场上不能形成有效供应，这将对商品房价格的影响进一步加剧。

新近广东省某政协委员就限价房的开发和入市提出了与市场上许多人们截然不同的认识，这一认识再次就限价房的问题在业界乃至社会掀起了波澜，笔者也就此提出自己的看法。

一．房价攀升的市场假定

房价节节攀升的市场假定有多种认识，但主流的认识是：市场上房屋的供应与市场上房屋的需求的不平衡导致了房价的节节攀升，如果这一假定是符合现行的市场客观情况的，则我们可以提出如下的一个房价攀升的结论：

在供应不变化的情况下，需求被抑制或者降低，则房价将降低。

在供应增加而需求不变化的情况下，供应增加则房价将降低。

在供应减少而需求不变化的情况下，房价将攀升。

在需求增加而供应不变化的情况下，房价将进一步攀升。

当然还有很多假定……。

二．土地供应与房地产市场价格的假定

假定某一区域的住宅用地的供应总量是有限的，例如我们假定区域住宅用地的供应总量是100万平方米[1]，按照国家的要求，保障性住房的用地必须符合国家的规定，假定保障性住房的建设（经济适用房和廉租房）的用地的量为70万平方米，假定区域内除保障性住房外其余的建设用地供应用于商品房开发建设，则该区域范围内的商品房建设用地仅仅为30万平方米。

假定某一区域范围内的新增住房的需求仍然为100万平方米的量，其中商品房的需求仍然是40万平方米，在30万平方米的商品房供应量与40万平方米的需求不平衡的情况下，房价假定为4000元。

现在，将商品房供应中的30万平方米的面积中10万平方米作为限价商品房供应，在这种情况下，市场上能够供应的商品房的总量是20万平方米而需求是40万平方米，总需求的缺口达到20万平方米的情况下，房价的攀升将是不可避免的。

因此限价商品房在土地供应总量及保障性住房的土地供应政策不变化的情况下，对商品房的市场的影响是：

在需求不变化的情况下，商品房的供应减少，商品房价格将攀升。

三．限价商品房制度对市场供应的影响

我们不是专业的市场分析人士，但限价商品房的出现的确影响了商品房市场的需求和供应，而且根据某些地方的限价商品房、保障性住房供应的制度，购买了限价商品房和保障性住房后在短时间内不能自由的按照市场价格转让，在这种情况下，限价商品房和保障性住房满足了居住功能的同时，降低了二次流转的几率，因此新增的住房需求不能通过现有的住房（二手房）交易满足的情况下，只能寻求在新建的商品房和现有的商品房流转中满足需求，因此，限价商品房对商品房市场供应的影响结果只能被假定为供应减少。

在供应减少而需求不变化的情况下，商品房的价格将进一步攀升。