买房遭遇“温柔一刀”             

    作为律师，我经历的买房、租房的事情太多了，有些因其过于平凡而淡出了我的记忆，但也有很多因其不平凡而深深的烙在了我的记忆深处，应约说一些这样的故事，将烙印在我记忆深处的故事晒出来，与大家分享。

    买房的人在购买前总是对自己购买的房地产充满了憧憬，然而很多购买房地产的人在憧憬之后就是无穷的烦恼！

    叶先生[1]是一个成功的商人，居住着父母亲离休后分配的三居室的房子，而且按照规定已经房改到了叶先生父亲的名下。经商成功的叶先生当然在生活上也要成功，于是就与所有的成功的商人一样购置自己中意的商品房。

    叶先生经再三选择，在朋友的推荐下，终于选中了一套位于北京市海淀区中关村附近的某开发商开发的房地产一套，建筑面积为243平方米左右，价款为人民币7800元/平方米，叶先生还找懂家算了一卦，说这个房子非常符合他的发展，因此他就毫不犹豫的办理了购买的手续，和所有的预售商品房一样，在叶先生购买该房屋时（2001年），这个房子刚刚开始挖基础，合同约定是在2003年3月1日前交付。

    叶先生在与开发商签订了预售契约后，交付了全部的房价款，就等着在2003年入住了，当然，叶先生还在憧憬中于2002年9月与装修公司签订了装修合同，就等交付后就装修了。

    等待中的叶先生在2002年底就发现了问题，这个项目停工了，叶先生赶紧问开发商的销售人员怎么回事，美丽的销售小姐（在是叶先生的原话）给叶先生温柔的解释说是到了冬季了，施工暂停一下，开春交付是没有问题的，善良的叶先生当然就相信了，并且差点自己给了自己一个嘴巴，说怎么能怀疑别人呢？

    转眼就到了2003年2月，叶先生领装修公司的人去看房子，结果却是售楼处关门“大吉”着呢？叶先生没有任何怀疑的回家等待，等待到了2003年的3月，叶先生再去售楼处，被告知说开发商的老板“病”了，而且售楼处的工作人员神秘的告诉叶先生最近就别来了，一种怪病将袭击京城，而且工作人员还神秘的说了……诸如此类的话。

    叶先生感恩戴德的回家赶紧打听有关怪病的事情，听到广东的朋友的说法就对开发商的工作人员更加感谢了，在健康与房子面前，叶先生的选择当然是健康了，随机，叶先生与自己的父母亲及家人就到叶先生的父母亲在新疆的战友处了。

    当然，大家知道，2003年的“非典”在2003年3月至7月肆虐北京。

    叶先生和他的父母亲在新疆居住地到了2003年7月下旬，在确认北京的非典已经根治的消息，就自己先回来了，回来的第一件事情就是到自己购买的房子处去收房，接待叶先生的原来的美丽的小姐不见了，手机呼叫的信息是“对不起，您呼叫的用户暂时无法接通”，叶先生直担心美丽的小姐是不是病了。取代过去美丽的小姐的是一问三不知的先生，再问多了人家就告诉他说你回家等通知吧？

    叶先生感觉到不对，但不知道什么地方不对？！

    接下来的事情就是叶先生每半个月去一趟售楼处，接待他的先生当然还是那么彬彬有礼，还是那么善良，但叶先生自己说感觉到了“温柔陷井”是一种说不出的痛。

    开发商工作人员给叶先生的解释说：非典是不可抗力，无法进行施工，因此迟延交付是没有问题的，符合合同的约定和法律的规定，甚至开发商还请了律师来给叶先生提供了“免费”的咨询服务，律师还给了叶先生民法通则的规定和合同法的规定。

    在法律明确的规定面前，叶先生当然觉得自己无话可说，转眼就到了2004年3月，这大楼仍然没有开工的迹象，叶先生终于觉得自己好象在什么地方理解错了，于是决定找一个律师来咨询一下这是怎么回事，以释己惑。

   叶先生经商从未有过纠纷，自然不知道律师怎么找，于是就与自己的朋友问怎么找一个律师，辗转几个回合后，叶先生于2004年4月1日，约我一起见面。

    当然，叶先生首先是满怀歉疚的说了不该麻烦我的话，之后，我就看了预售契约，这个预售契约的确看不出什么问题来。接着叶先生就将自己的全部困惑说出来。

    我听了觉得这个项目肯定出问题了，但为了确认自己的判断，我仅仅是简单的说了说我先帮助查询一下怎么回事。

    查询的结果是令人恐怖的：该项目的法人代表因涉嫌挪用国有企业的公款已经被逮捕了，该项目因违反规划被责令停工，到2004年3月，该项目累计拖欠土地出让金已经被有关部门追查，其时，开发商也在进行资产重组，施工单位因开发商拖欠施工款正在诉讼中，该项目已经被人民法院查封。

    我将上述调查的结果给了叶先生，叶先生当时就惊呆了，事后叶先生说不是自己的钱被开发商这样取得而吃惊，吃惊的是自己怎么就这么相信开发商的工作人员和开发商，吃惊的是自己被人卖了还在帮助别人数钱…。

    接下来的事情当然是怎么办了，叶先生说自己现在是一团乱麻。

    我给了叶先生二个抉择，一是退房，但需要论证退房的可行性，二是继续等，但是否可以将自己的全部款项中的一部分置换出来，也就是说叶先生可以要求重新办理按揭手续，将自己的风险转化为与开发商共同的风险。

    叶先生说全听我的，我和我的助手继续进行了为期半个月的调查，在5月1日前，我们给叶先生三个建议：一是该项目从价值上看是可以，在未来中关村肯定升值，这是不言而喻的，二是该项目既然到了目前的情况，打官司退房我们肯定能够赢，但能否执行就是一个问题，因为施工单位的诉讼在法律上的优先权将可能导致我们的胜诉的执行的结果渺茫，三是开发商承诺可以给叶先生作按揭，既然开发商承诺可以作按揭，就重新签订合同，让开发商给叶先生作按揭，按揭款下来后全部给叶先生置换出其先前的付款，同时开发商承担迟延交付期间的全部违约金，截至到2004年3月，该违约金达20万元左右（日万分之三）。

    最后就按照我们的意见确定了，其时我真的不知道开发商同意给我们作按揭能否办下来，毕竟该项目被人民法院查封了。随后我找到该项目的律师，我开诚布公的将我的意见明确了，开发商的律师也开诚布公的说了三个意见：一是该项目将在5月7日前后由新的股东接盘，而新股东接盘将首先偿还施工单位的欠款并处理该项目的问题，二是按揭银行也已经谈妥，因为该项目毕竟在出卖时的价格是较低的，银行作按揭没有风险，三是政府非常关注这个项目，因此要在2005年前完工并交付使用。项目律师为了使我确信，还将政府的会议纪要让我看了，我在惴惴中接受了这个意见，毕竟这个意见对所有的人而言都是赢家。

    2005年7月，在我反复与开发商的协调下，叶先生与开发商终于解除了原来的契约，重新与开发商签订了新的买卖合同，将付款方式修改为按揭付款，开发商承担了近30万元的违约金，（该违约金充抵首付款），之后，银行顺利的发放了贷款，叶先生终于将自己已经支付的全部房价款拿回来了，按月偿还银行的贷款。

    2005年11月15日，在供暖前，开发商向业主们交付了房屋。

    叶先生不愿意承担银行的贷款利息，在2006年2月，他又一次性的将全部银行贷款提前偿还完毕。