加、减、乘、除，只是数学的运算法则，我们可以不假思索得写下答案。倘若我们用它来计算当前的杭州楼市状态，衡量房地产的供需变化，是否还能从容不迫？2008年的杭州楼市有着太多变数：拐点论、降价促销、资金链紧、24条新政、降息减税、刚性需求……百般争议、万端迷茫。楼市，难道真是一道谜题么？

    在全国各大主要城市房交会冷清收场后，24条政策背景下的杭州秋季房博会也是“人气很旺，成交走冷”收场，据悉，房博会四天参观人次达到34.6万人次，商品房成交只有408套，成交均价10582元/平方米，大大低于此前的预期。

    10月即将过去，所谓的“金九银十”楼市旺季说法，今年变成一句空谈。随着11月的到来，以开发商为主的卖方市场已经越来越少提起市场回暖、楼市逆转之类的预测性话题，而是想尽办法控制成本，增加产品附加值，推动刚性需求；而作为购房者的买房市场则更关注楼市还降不降价，何时买房？

楼市加法题

品牌品质+景观配套+物业服务+……=高附加值

    万科降价终结了杭州楼市十年不降的神话，掀起楼市千层浪。或许是因为政策层面影响，又或许是出于市场环境的考量，在刚刚结束的房博会上并没有出现人们预想的“降价打折风”，而更多开发商则选择增加投入，在品质上做加法，增加楼盘的价值，来提升产品的性价比。“价值决定价格”这一基本市场规律，再次被杭州房产业界所关注。

    作为本土房地产龙头，绿城推出“园区生活服务体系”，开展一系列以“共同发展，分享价值”为主题的绿城品质系列体验活动，可见绿城在楼市低迷时期，做足产品品质功课。不仅是绿城，坤和集团董事长李宝库早前就推出“做加法 提升产品品质”活动，并在9月15日至10月15日坤和•西溪里项目“品质提升月”活动中推出“零距离倾听客户需求”——“零•听”行动等等。

    而金都集团则在杭州、武汉、厦门、北京四个城市开展为期三个月的“品质亮剑”行动，把产品的所有细节真实展示给购房者。

    作为外来房企大鳄，10月21日朗诗地产对外推出了科技住宅终身保障方案——绿色阳光“1+1”产品服务增值行动，給科技住宅购房者吃下了一颗“定心丸”。

    此外，据了解，华立•爵士风情一期的1A、1B组团所有业主的单层玻璃将由华立地产集团免费更换为双层中空玻璃，惠利于业主；赞成•林风专门从临安订购较粗的古树，以求达到更好的绿化效果。同样在绿化上下功夫的还有华门•新西湖小镇，在原项目用地周边再拿地块，只为了增加项目的景观和配套。

    据搜房网了解，杭州业内多数开发商认为，房企要想在冷市中受捧，除了在产品价格、营销策略等方面不断努力外，更重要的是修炼好“内功”，并持续给产品做“加法”，才能赢得更多筹码。

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楼市减法题

X－降息减税－开发商成本控制－优惠促销－……＝理性价格

    近段时间，全国各大城市不约而同宣告对低迷楼市进行“救市”。其中，杭州市政府也发布了24条“救市”政策，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。近日，萧山出台救市“25条”政策，购房80方以上可入户；余杭人均购房15平方米可入户；丽水购买普通商品住房实行购房补贴等等，搜房网调查数据显示，超过90％网友非常关注新政策，业内普遍认为，24条新政能促动购房者下单，刺激刚性需求。

    更为明显的政策“减负”是“两成七折”房贷新政，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的客户，贷款利率最多可下浮30％，最低首付比例下调至两成。该政策实施后，不少购房者迫切等待细则出台，可以预想，购房需求将得到一定程度释放。

    除政策层面的“减”负之外，杭州的楼盘定价更趋于理性。继万科降价之后，7.8折、7.5折、7折…不少楼盘跟风降价，而九月开始，杭城新盘开盘普遍低于预期价格：保利•东湾开盘当天78套的预订量颇为喜人，但“6800元/平方米”的起价比预期低了约约2000元/平方米；滨江的欣盛•东方郡首度开盘，439套房源，均价在9000-10000元/平方米左右，没有跻身“万元房”行列；恒和•依山郡、新帝•朗郡、天鸿•君邑等楼盘也相继“低开”入市。在房博会上，即将开盘的项目开发商也普遍表示，当前楼市形势开盘价格将更加趋于理性。即将开盘的滨江•金色蓝庭在产品说明会上打出了15160元/平米的“低价”，成为意料之内的销售策略。

   中国指数研究院杭州分院研究总监古伊表示，从降价出售到新盘低开，说明购房者和开发商都认可了楼盘价格的下调现状。

   在“秋风微冷”，楼市冬天来临之前，无论是政府救市政策还是开发商降价低开等，楼市卖方市场已经作出了让步，或多或少、或实或虚的“减负”肯定会有一些市场反应的。

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楼市乘法题

城市规划×交通配套×板块互补×……＝共赢状态

    房地产是一个城市发展的重要组成部分，而房地产的发展又受到城市规划的多重影响。近年来，杭州市政府一系列重要城市规划刺激楼市发展。杭州地铁1号线从开工建设到现在已经有1年半的时间，沿线的楼盘因地铁而受追捧，地铁盘也成为很多购房者的关注焦点。

    板块之间的轮动，让购房者在区域的选择上也出现了新的变化。由于交通因素和区域升值潜力的影响，城市东部和副城新区日益成为购房者关注的焦点。在搜房网的区域购房调查中，钱江新城成为购房者的首选购房区域，尤其是其高端住宅市场潜力庞大。

    钱江新城的万象城•悦府的几次开盘都带来轰动的楼市热销动态：8月21日，一期所推的2#楼近160套房源在开盘当天几乎销售一空，销售率高达98%， 9月2日，万象城•悦府再次推盘，仅一天时间所剩房源无几，当天销售率约90%。同样位于钱江新城西翼的林风•御树10月12日盛大开盘，开盘当日热销百余套。

    曾经被购房者视为“最抗跌”的市中心板块，因野风•现代景苑的促销而价格松动，但稀缺的地段优势还是受到肯定的，只是价格理性了不少，据悉，滨江•金色蓝庭即将开盘，从早前传出的18000元/平方米左右的均价，变成了现在15160元/平方米的均价。

    较之市中心板块的理性定价，杭州其余板块的房源销售价格也有所调整。在滨江板块上，具有丰富操盘经验及口碑不错的欣盛•东方郡起价9000多元/平方米，一直稳居销售排行榜前列；在滨江的腹地区域，预热很久的华荣•风景碟院，在产品说明会打出6932元/平方米的低起价。而今年年初发力的下沙板块目前销售速度较慢，保利东湾6800元/平米左右的价格，世茂•滨江花园均价8200元/㎡，不冷不热。下沙板块的普通公寓价格在寻求一个新的平衡点。
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楼市除法题

整体跌幅÷成交量＝刚性需求

    刚刚落幕的秋博会没有成为“打折会”，反而成了“观望会”，房博会四天参观人次达到34.6万人次，可见，杭州楼市成交清淡期，依旧不乏刚性需求。据中指研究院杭州分院房博会期间调研数据显示，意愿短期购房比例依旧较高，选择1年内购房为40.67%，1-2年内比例为44.67%，2年以后计划购房比例为14.67%。其中，意愿选购70-90平米户型比例最高，占比33.97%，其次为91-100平米和101-120平米区间。总体来看对于100平米以下户型需求比例最高，总占比超过70%，仅有约6%的消费者需求140平米以上的非普通住宅。

    在房博会现场，我们也注意到，欣盛•东方郡、中凯•东方红街、东田玉城等展位人气高涨，不少购房者表示，对当前楼市抱有观望态度，但有性价比高的楼盘还是会下单的。调查显示，购房者认为10000元/平米以内的房价最能承受，占比达57.14%。

    10月22日晚，继10月13日杭州市出台救市“24条”后，央行和财政部联合出台救市政策，运用税费减免到首付降低、利率下调等多种手段，意图促进交易量的活跃。但不少购房者等待新政细则出台，杭州楼市成交未出现大幅逆转，据中指研究院杭州分院周报显示：10月20日-10月26日，杭州主城区商品房成交仅211套，环比上周下跌了53.12%。业内人士认为，在十一月杭州楼市实行的购房契税下调，有可能成为杭州楼市的一剂强心针，会刺激楼市成交量明显回升。没有“金九银十”的楼市，或许能迎来十一二月的暖冬。