房蓉的博客：
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| 不止一个开发商说“希望2006的上海楼市如同你的名字！”,也有换名片时，被人询问是不是笔名。每每听到类似的话，总觉得与房地产的缘分真是与生俱来。只有在疯狂追逐王石、冯仑时，才想起自己也曾经这样采访过娱乐界的明星大腕。 |
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残留的味道
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他们嗅到了远处的肉香（附照片） |
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作者:房蓉日期:2007.04.05 版次:B-9 |
他们嗅到了远处的肉香 近来，外资频频“发力”，相继涉足二三线城市地产市场 □本报地产评论员 房蓉 凯雷、大摩等国际顶级投资基金的身影近日频繁出现在上海开发商外地项目推介会上。不少海外基金公司坦言，上海等中国一线城市的土地供应已显不足，加上政策的宏观调控，投资机会紧缺。事实上，从2005年初开始，外资在长沙、天津、南京、佛山、无锡、沈阳、成都等二线城市与国内房企合作逐渐增多，并专门为项目设立商业咨询管理公司。 “南京是长三角地区仅次于上海的国际性大商埠，水游城位于南京夫子庙商圈核心地带，是鹏欣投资十多亿人民币打造的新型休闲购物中心……”昨日，当鹏欣总裁姜雷在上海信心满满地进行南京水游城项目推介时，有一个人在台下第一排听得格外认真，他就是全球最大的私募投资公司之一凯雷投资集团有限公司上海代表处董事陈寒。 在媒体的包围中，陈寒礼貌地表示：“当初凯雷选择中房·森林别墅就是看中周边的规划和前景，相信鹏欣之所以将第一个水游城品牌落户南京，也是对南京未来发展潜力寄以厚望。此次我是以姜总朋友的身份前来。”巧妙的回答，再结合坊间一直流传的鹏欣与大摩合作开发杨浦商业项目的消息，在场的媒体都相信：此次陈寒的出席并非仅为捧场而来。 国际基金频现国内商界 事实上，类似凯雷这样的国际顶级投资基金的身影近日频繁出现在上海开发商外地项目推介会上。“绍兴的经济位居全国第九位，世茂集团非常有眼光已经进入了绍兴地产，我们跟世茂的关系是从去年年初开始的，关于绍兴迪荡新城的合作，我觉得最好是等到有具体方案公布时再告诉大家。”这是摩根士丹利资产服务咨询有限公司上海分公司副总裁李建学日前在“2007年中国绍兴·城市可持续发展论坛”上的答记者问。“尽管没有得到实质性的答案，但迪荡新城项目能吸引国际顶级基金到场，已经让我们兴奋不已。”向李建学提问的杭州日报记者王维龙如是说。 据悉，除了整体收购外，外资采取参股的方式和内地开发商进行合作的形式始于2003年。2003年7月，摩根斯坦利“试水”10％投资上海永业的锦麟天地雅苑，短期收益超过了30％。随后，复地、永业、万科等沪上知名房企的楼盘均有摩根斯坦利、雷曼、ING、德国银行的涉足。 “外资对各物业的参股比例、参股项目所在城市等皆有不同。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅解释道：对于风险较低的住宅，其参股比例要求较低，一般为30％－50％，而对于运营管理风险较高的商业物业一般为50％－65％，事实上，直到2004年商业等综合项目的合作才多起来，并专门为项目设立商业咨询管理公司；参股的项目尽量选在上海、广州等一线城市，到2005年初才逐渐发展至长沙、天津、南京、佛山、无锡、沈阳、成都等二线城市，主要以住宅及少量商住项目为主，一些追求回报更高的外资也开始在二线城市开展纯商业项目。 二三线城市成为“香饽饽” “我们承认如果仅靠在上海、北京收取租金度日，以目前的投资回报率来看是达不到预期的。”在日前召开的上海第二届中国房地产投资世界峰会上，诸如嘉德置地、麦格里、RREEF等国际知名投资机构说法惊人的一致：今后打算在北京、上海以外的其他中国城市寻找投资机遇，并且有信心向海外投资者说明中国的宏观政策。 “现在一线城市投资者已经很多，去二三线城市可以找到更合理的回报。”新加坡嘉德置地旗下嘉茂商用产业有限公司总裁潘锡源说。而熟悉中国市场的麦格理房地产资本(中国)董事RichardDavid更直言不讳：“今后一线城市房地产投资的回报可能会打折扣，前景预计比较悲观，相反二三线城市房地产投资收益可能更高。” 不少海外基金公司坦言：上海在中心地段土地已经供应不足，加上政策的宏观调控，一线城市的投资机会紧缺。事实上，从2006年下半年，外资在中国二线城市房地产的投资显著增加。以成都为例，2006年跨国投资者投资的物业主要集中在成都主要商务区的烂尾楼，总交易面积大约为20万平方米。比如，力宝集团决定投资3000万美元与本地开发商共同开发另一烂尾楼项目（总建筑面积约7万平方米），该写字楼已改名为力宝大厦。而近日全球领先的伊斯兰金融机构科威特金融所正式对重庆钰鑫集团旗下的钰茂地产注入5亿人民币用于新项目的建设，最快将于年内启动200亩以上的成块开发项目，并且一次性投资和建成。 不过也有部分外资机构坦言对二三线城市的都市化进度不甚乐观：“二三线城市的商业化程度相对不够成熟，我们去那里做零售物业的同时，还需要做的一项大工程就是如何激发人们的消费热情。” 专家点评 加码二线，情理之中 海外基金进入中国房地产市场有一个共同特点，先从一线城市进入。一线城市市场成熟，操作规范，在中国市场起一个先导作用，外资全面进入市场前，一般选择上海、北京等大城市进行“试水”，了解中国的房地产市场发展历程，项目进行中的相关政策，感受中国市场的文化习惯。 一线城市外资竞争激烈，项目投资成本抬高，抗风险能力削减。对中国市场熟悉后，海外基金势必转向市场尚未完全成熟的二线城市。相比，二线城市的投资环境可能更为宽松，便于外资寻找投资机会，合作模式上也更具灵活性。 从中国城市发展方向看，二线城市正加速发展，天津、重庆等城市正在崛起，成为后起之秀，外资也想搭乘二线城市发展的“快车”。 （世联地产分析师 吴妍） 相关链接 世茂：启动进浙首个项目迪荡新城 3月28日，世茂集团宣布启动绍兴迪荡新城项目。这是世茂集团进军浙江楼市的第一站，标志着世茂全面实施大“长三角”经济圈战略布局的正式开始。摩根士丹利出席当天会议。2006年世茂成功获得绍兴迪荡新城商住和高级酒店综合地块。根据相关规划，迪荡新城将会打造成一个集高档公寓、大型现代购物中心、创新生活商业街及超五星级酒店于一体的城市多功能综合体，总占地746亩，分5年开发，一期将于3年内完成。 世茂集团董事许世坛表示，为获得更大的发展空间，世茂房地产将一如既往地在内地各城市物色优质、具长远升值潜力的大型地块，及继续加快二、三线市场开发的战略布局。 鹏欣：“水游城”落户南京 4月3日，上海鹏欣集团召开第一次南京水游城项目招商推介会。凯雷基金、洲际酒店集团、横店集团等参会代表到场。鹏欣总裁姜雷表示，水游城是集零售、娱乐、餐饮、酒店、旅游于一体的综合性大型商业设施，将成为鹏欣继星游城、金游城之后又一主打商业地产品牌。 位于南京建康路和中华路交叉口的南京水游城将于明年5月开业，接下来鹏欣会在武汉、上海、天津选址继续打造水游城。 |
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