(节选)

    邹涛

 1929年美国经济大危机时期,首当其冲的是股市陷入灭顶之灾,股民损失惨重。从美国大股灾当中房地产我们可以发现当时美国的房地产市场走势的“前车之鉴”。根据当时的资料显示，美国1929年经济危机时首先是股市开始崩溃，但股市跌幅最大却发生在1932年，因为1932年美国房地产崩溃了。也就是说：30年代的美国是股市崩溃将近3年的时候，房地产才真正崩溃。

　　日本1990年股市崩溃，1992年房地产才崩溃，时间跨度也是2年。这主要是因为金融危机的预兆是股市崩溃后，再用一年左右的时间才能转化成实体经济危机，而实体经济危机需要又一年左右的时间才能“消灭光”有钱人的现金，而有钱人缺乏现金后，就不得不变卖房子等不动产换成现金来维持他们正常的生活所需。

　　香港的房地产走势也是如此，1997年亚洲金融危机后，香港房价暴跌，1998年反弹了一下，一部分人忍不住入市，结果再次被套，一直跌到今天还没有恢复（这点与深圳有点相似）。

　　以人为镜,可以明得失,以史为镜,可以知兴衰。站在一个战略的高度看问题，我们就可以从宏观分析微观。市场规律是相通的，但市场往往又总是让人大跌眼镜。在幂幂之中，偶然背后的深源是必然。在市场上，无论房价还是股价，都没有人能“算命”。但我们可以通过政治经济学的思维高度，从社会发展的规律以及社会趋势来进行清醒地分析，得出自己的感悟。综观欧美和亚洲一些经济发达的国家的经济发展史,我们可以发现一些客观规律,历史的潮流谁也无法阻挡。我们可以通过一个很简单浅显的规律从宏观分析微观，推理得出中国的房地产市场爆跌的次序：

　　1、2007年-2008年：股市开始崩溃，从6000多点跌到1600多点;泡沫破灭，消灭了一大批中产阶级和富翁。

　　2、2008年开始影响到实体经济崩溃，大批企业倒闭，因失去工作没有收入或收入大幅下降出现大量失业房奴。

　　3、2009年开始房价进入到“杀鸡取卵式“的再度膨胀期。国家通过发新炒票、天量信贷，大幅降低房地产商项目资本金比例至20%（之前是35%），把老百姓的购房首付降低至20%和延长至30年的贷款期限，同时降低相关税费来全力救楼市，努力维持高房价进行杀鸡取卵式的短期购房消费刺激，让资产价格在过去多年膨胀的基础上再次膨胀，用一个更大的泡沫掩盖之前的泡沫。楼市变成少部分有钱人的数字游戏。

　　4、2010年开始，炒房者、倒闭的中小企业老板、失业的白领阶层变成失业房奴，这批人因为缺乏现金去购买生活必须品，不得不把他们剩下的固定资产房子卖掉，而没有房子却打算买房的所谓“钢需”也因为失业或收入大幅下降而丧失了购买房子的能力。

　　5、2011年：随着制造业等实体经济慢慢复苏，实体经济的赚钱效应开始体现，大量的民间资本将逐渐介入到其中，楼市将不再具有明显的增值和保值预期。

　　最后将导致房地产市场在2011年-2012将开始全面崩溃，不论国家如何救市，在房价增长与普通百姓收入成反比的残酷现状下，谁都无法阻挡这个过程的发生。当年的美国和日本都是这样发生的，虽然中国有些特殊情况，但面对世界性的经济危机，中国也不例外。让我们拭目以待。