（探讨）对于土地增值税清算政策的N种猜想


文/夏吉祥

    一、谁将被清算？

    1、多年预缴而未预提的公司。2月1日税务总局开始算总帐，一次性清缴自1994年4月1日欠下来的总帐。有些公司的现金流可能会受到影响，甚至资金链断裂。

    2、低价买进，囤地炒卖的公司。

    3、产权式商铺。产权式商铺这次可谓被釜底抽薪，估计自此退出历史舞台，也是遭受政策影响最痛苦的一个房地产产品。

    假设一个产权式商铺产品成本（扣除项目金额）1万元/平方米，售价4万元/平方米，增值额为3万元，增值率达到300％，按照土地增值税的计算方法：3×0.6-1×0.35=1.45万。接近一半的利润都将贡献给国家。假设年返租10％，每年返0.4万，1.55万的利润额只够还4年。提高价格同样无法规避高利率，降低价格又无法诱惑投资者购买。

    4、商业地产、高档住宅、别墅等一般住宅毛利率超过40％的项目，和超过毛利率27％的其他项目。虽不至于像产权式商铺那样遭受如此严重的冲击，但由于商业地产、高档住宅和别墅的高额利润，也在此次被清算之列。预期利润必然被高税率大打折扣，好在可以自行控制成本和价格的进退。

    二、如何合理避税

    我仔细研究了下这次的清算实施细则，游戏规则基本上是围绕着一个起征点、扣除项目金额和销售价格这三个基本要素制定的。

    （销售价格－扣除项目金额）×计算规则－扣除项目金额×计算规则＝土地增值税缴纳金额

    普通住宅土地增值税的起征点为增值额超过扣除项目金额的20％，也就是净利率超过20％。现在比较流行的说法是普通住宅毛利率超过40％，一般项目超过27％。也就是说普通住宅毛利率不超过40％，一般项目不超过27％就可以不用征税，自动规避这次调控。

    对于那些毛利率超过起征点的项目，可以通过适当调整销售价格和扣除项目金额来规避或控制缴纳税率，以达到最大利润，最大限度降低因调控而带来的损失。

    首先价格可以自行控制，对于扣除项目金额，开发商可以在此大作文章，因为包含的项目实在太多，几乎涵盖一个项目整个开发流程的所有支出，从前期调研到后期营销的所有费用。开发商在20％左右的范围内做大成本的可操作性很大。

    策略无非二个，深化内部管理，降低成本，降低售价，维持利润额不变，把毛利率控制在起征点以下规避增值税。

    提高成本，提高售价，把税率控制在一定级别内，将税前利润与增值税之差做大最大化。比如做精装房产品可以有效提升成本，并且可以预计此政策的推出将会刺激市场出现大量精装房产品。

    但提升价格即意味着风险和消化时间增长，毕竟房地产行业大多数开发商还是靠银行过日子，时间就意味着背负更多的利息。怎样权衡利弊还得看各个开发商的实际情况和项目的实际情况。

    另外对于一些项目型开发商而言，他们可以主动选择增值税的缴纳方法。
   
    根据国税总局发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条指出，“房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。”  

    这些情形包括：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。     

    三、营销将两极分化

    普通住宅的40％毛利率起征点是一道坎，假如某个开发商选择以降低成本，降低售价的策略来规避增值税的话，那么营销将置于从属地位，毕竟价格还是目前中国房地产竞争的第一利器，在房地产市场如此火爆之下，便宜房子根本不用做宣传。

    对于那些认命缴纳土地增值税的开发企业，营销将前所未有的摆放在重要的位置。比如一个项目扣除金额为1万元，倘若要突破20％起征点，就一定要卖到1.285万元才能赚取比规避土地增值税更高的利润，卖1.2－1.285万之间相对于卖1.2万元都是赔钱。

    设X为销售价格X－（X－1）×0.3－1＝0.2

    突破20％以后，其他量级的缴费率基本和盈利率同比例上升。也就是说，要想获得更高利润，就不要顾及到所缴纳的土地增值税费用。


   



    先写到这里，猜想很多，以后继续说。小弟不才，本文参考了很多资料，仅代表个人观点，希望各位高手多多指点，继续讨论……