昨天一早，就从报纸、网络和收音机里听到了万科的武汉、成都项目开始降价，据说，成都的万科魅力之城降价幅度达到了30%，在成都业界产生了巨大的反响，似乎更印证了王石提出的“拐点”出现了！

其实我觉得不然，首先，我们通道调查，肯定了万科是调价了。与这批区位、户型基本相同的房屋2007年10月和12月分别售价在5300元/平方米左右，而这次价格为4500元/平方米，因此，调价幅度准确的说应该仅仅在16.67%，应该属于一个楼市正常调整得的区域之内。为什么万科如此急切的充当这次调价的领头羊呢？我昨晚专门查阅了万科股票公布的信息和数据，得出的结论是：万科本次调价是并非完全因为认为市场产生了“拐点”而主动调价，更实质上的是企业自身运营的节奏和规模的要求迫使其这么做。万科和以前的顺驰一样也遇到了“现金流”问题！

1、              万科也遇到了“现金流”问题。

大家会觉得惊讶，万科怎么会缺现金呢？其实，根据我曾在国有大型企业经历过的大规模旧城改造经历，当企业的资金链运作到一定规模以后，即使市场突然发生变化时，“现金流”的运行速度使企业想停都停不下来，只有继续冲刺来缓解自己的现金流压力。而这个影响到万科现金流发生变化的主要因素，我认为就是从2008年开始国家对土地开发政策和时间的要求越来越严格，闲置1-2年将受到越来越严厉的处罚！因此，该政策的严格执行迫使万科必须加快存量土地的开发速度。根据万科自己发布的公告，目前万科拥有存量土地储备2000万平方米，而2007年万科全年销售面积才630多万平方米，实现销售金额500多个亿。如果我们按照其存量土地中的80%必须启动开发，即使按照最保守的容积率平均2测算，则万科将新开发面积3200万平方米的建筑面积，将是07年开发总的5倍！那么，大家可以分析一下，这种更大规模的开发需要的启动资金有多少？留给它的有效时间又有多少？因此，我个人认为，这是万科在当前市场徘徊不定的条件下，为了自身的现金流需要，即使市场出现了低迷，它也必须采用了快速实现销售回款、缩短项目开发周期的方式，来为实现2008全年的目标做准备。

2、              万科的股权激励计划也促使了该项销售策略的出台。

    根据万科2006年发布的公司股权激励计划，万科将从2006年-2008年执行该项计划。计划是这样安排的：如果利润增长10-30%，将按照利润的10%提取激励额度；如果利润增长在30%以上，则按照当年利润的30%提取激励额度。请大家注意，这里考核的指标是与前一年利润总额指标进行对比，而不是与利润率做对比。在2007年，万科的利润增长比例为100-150%，已经给高层管理者提出了足够的奖励，但是，如果想获得更多的奖励，则需要在2008年实现更多利润的绝对值，即使是薄利，只要能多销，增大08年的利润绝对值，也是再所不惜！因此，在市场还在徘徊的时候，当其他开发商还在等待的时候，对于万科来说，它已经没有时间继续等待了，抓住机会，所以采取了主动调价的招数，主动打击市场客观存在的刚性需求，来实现企业“高管们”对自己奖励的目标。

    当然，我想促使万科这次在全国范围内调整价格的因素还有很多。但是，总的来说，我认为这次万科的调价是“企业内因”远远大于“市场的外因”！有了以上的解释，我们就明白为什么王石和万科要发表目前的言论和采取主动调价的措施了！

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