精装房在产品设计时的应用

呼入一夜精装房就遍布了重庆，不仅外来巨头带来大量的精装房，就连重庆本土的开发企业也热衷与此！而在经历1年多的精装春风后，精装房和重庆走进了炎热的夏天：富力精装房、南奥民生精装、北奥民权精装……以前大家不屑一顾的概念，突然像重庆的天气让觉得闷热！如何才能从精装房包围圈中杀出一条血路：赢得市场？什么才是精装房的王道？

一两套精准房犹如样板房是很容易办到的，重要的是整个项目全部是精装房，为此开发商必须成立专门的团队来负责这个事情，从最开始精装房的定位到设计、从材料购买到质量监控验收等整体过程都必须严格把关，否则交房将对开发商面临严峻考验、同时也将伤害开发商品牌！从这点上来说，我们可以清楚的看到大批量的精装房对开发商资金、人才、合作团队以及操控执行力等都提出严格要求，有勇气大批量开发精装房的开发商都不简单，值得我们尊敬！那么，如何才能像富力、奥林匹克花园、奥园康城这样大批量建设精装房保证质量呢？他们凭借的不仅仅是勇气和资金，更为重要的是成熟的精装房开发经验！

住宅装修设计既是一个相对独立的设计阶段，又必须和建筑设计相互衔接。我们知道许多产品都是出现问题时，为遮丑才考虑用装修来包装，这是不是我们提倡的精装房。实际上，在通常的住宅设计过程中，我们就已经在考虑后来的装修，但对于精装考虑更多，装修设计包括材料商最好在项目初期介入，与建筑设计和环境设计相融洽。富力海洋广场定位是城市中央的精装房，其品质定位为中高档，为此在装修设计时门的色调选择棕褐色；相反富力现代广场定位更年轻时尚，为此在在装修设计时门的色调选择米黄色。而这些选型都与其建筑立面、景观园林是相配合的。

当然，产品设计时考虑精装的问题，不仅仅是简单的协调统一，更为重要的是可以解决土建、设备安装和装修部品件的衔接，明确各施工界面，改变土建、装修相互脱节的局面，逐步使住宅装修实现标准化、模数化，通用化的工业化装修模式。在具体操作上，水、电点位布置图设计由装修公司设计一步到位。水、电、建筑施工图与装修施工图一次到位的做法，避免了现场施工的拆墙，土建改造，确保了施工的质量，减轻了开发商售后的压力。举简单例子，以前我们常看到许多走廊过道的消防栓都是凸出来的，本来就已经不宽的过道更显狭窄，业主更多是不方便。当然现在许多非精装房都已经对消防栓都已经嵌入墙内，但在精装房这个问题几乎都是很好解决了的，甚至有的开发商对消防栓位置进行了艺术处理，比如挂一副画等。

这里徐东这里需要特别提醒的是在产品设计阶段注意以下事项：

一、在产品设计阶段考虑装修更多的是考虑目标群体的大众化标准。富力海洋广场属于城市中心的中高端项目，客户定位、年龄层次都是比较高端的，应此在产品设计时考虑的是舒适实用的产品设计思路。这正好决定了装修时考虑更多的是中高端消费者的需求，这就包换很多人，但每个行业的中高端人士的喜好都是一定差异的。例如广告创意产业人士更新锐、更时尚，可能最求更另类，但这类消费客户并不太多，其次每个客户都有自己的个性化需求。因此，我们更多的是关注目标客户大众标准：追求豪华、高贵、深沉等，因此对于海洋广场这样大批量的项目，就选择了这些客户作为核心客户。这和我们做项目整体定位是一个道理，市场细分下抓客户的大众标准，即明确目标客户中具有相似消费偏好的主体部分——我们可以把“主体部分”大致定位为整个消费群体的65%，根据他们的消费偏好来设计装修标准、交房标准。

二、装修设计只能领先市场半步。房地产项目最终的目的是实现资金的流动，实现销售。销售最重要的是市场，尤其是竞争对手。研究竞争对手的状况，争取做到“人无我有，人有我优”的目标。不过，对竞争对手的超越往往是以成本增加、利润空间下降或提高单价增加销售难度为代价的，并且，项目前期产品的推出要为后期产品的推出留下余地。因此必须做好成本分析，只能走快半步——在个别成本可以控制在一定范围内、并且能够形成卖点的方面超越竞争对手就可以了。

三、个性化趋势的满足。无论是奥园康城的民生精装，还是奥林匹克花园民权精装，提核心的是个性化装修风格的满足。因此在装修设计上，应力求把“人性化”与“简洁化”得到统一，既满足业主在使用上的需求，同时又为业主留出了在软装饰时有个个性化发挥的空间。领包入住不是不好，但对于个性化需求的人就难有吸引力。富力抛弃了菜单式装修方案，选择了厨卫精装，为业主预留了个性化空间，但也抹杀了喜欢“偷懒”的业主。这就是项目定位的问题了，客户究竟是个性化多，还是偷懒的多！

徐东[QQ：517529423]

2008年5月27日