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区县房地产市场进入高层大盘时代 (2008-1-12 21:25:23) [发送到微博]

分类：未分类　标签：区县房地产市场高层大盘 |

本周受一个朋友邀请到区县一个项目走了一趟，对项目营销出现的问题进行了诊断。随行写下了，本次对区县市场的一点浅显的看法。

1、全国2008房地产市场发展分析

自2007年以来，中国房地产市场制度发展根本性变化，具体表现在：中国特色的社会主义房地产市场体系逐步完善和银行政策变化。目前，国家政府将房地产上升到社会安定团结稳定的局面上来，提出构架“和谐社会”，众多民众反映的居住问题被党中央提升到政治高度，因此中央逐步完善房地产市场体系：商品房、经济适用房和廉租房。经济适用房由原来的低等收入购买人群转变为中低等收入人群，瓜分了很大一部分商品房市场；廉租房为政府新增的住房体系，全面解决低等收入人群的居住问题。而这两种房屋将成为未来政府土地供应的主要方向，商品房的土地供应将减少。因此，未来的中国房地产市场价格将在其政策下保持平稳过渡，且商品房价格将持续上涨，且向品质化、档次化方向发展。

同时，2007年中央政府还出台相关政策，对目前房地产市场出现的投资现象予以打击。如一年6次加息、土地款不能分期支付、银根紧缩等，其目的就是完成中国房地产市场的快速转型，加快行业淘汰力度。另外，在2007年一个重要的特色是“地王”。中国一、二线城市目前已经成为全国开发商资本战争的主要战场，一般的房地产开发商已经难以拿到土地；而土地作为房地产企业的生存的根本，离开土地就意味着离开开发，因此一、二线城市的开发商大量向下级城市挺进，动辄千亩、万亩，促使中国城市化进程大面积推进，也促使了其区域房地产开发快速升级，也使中国区县市场进入大盘时代、高层时代。而区域城市房地产发展受需求的影响，就会出现开发过剩的情况。对于巨资型企业来说，通过圈地是获得低廉的土地价格以及相关成本优势，同时可以凭借自身资金实力，逐步开发等待市场机会出现，能很顺利渡过房地产发展周期；对于中小型企业来说，因自身资本原因，各种成本相对较高，因此必须快速实现资金滚动，才能实现“快鱼”吃“慢鱼”。

2、**2008年4月前房地产市场发展分析

目前**住宅市场最高价格已经达到3000元/ m²，且是高层，而项目所在区域周边楼盘最高价格已达到2400-2500元/ m²，最低价格在1700元/ m²，区域价格差距在600-700元/ m²，其主要原因是区域处于城市发展边缘地带，部分楼盘仅是单体高层，自身品质不高且相隔比较近；同时目前政府发展城市的重心在南边，西部尽管未来也属于发展区域，但不是城市发展重心、即使发展也需要一定时间，市场认知度不高。这最终造成了项目所在区域竞争出现同质化，价格竞争尤为明显。许多客户在区域内选房时，必然去附近多家楼盘查看、比较；同时当地普通客户认为高层养护成本高，对高层有一定的抗性。

但我们应该清楚的看到，房地产发展到一定程度，土地价格上涨，将直接导致房地产市场进入高层时代。目前**正处于多层向高层转变的末期。除丰球地产拥有一定的多层以及项目正对面有多层（未开发）外，市场上以难以看到多层，更多的高层不断涌现。无论市场接受否，**房地产已经进入高层时代，客户接受都有一定过程。同时，尽管**是区县城市，但依然受到宏观调控影响，许多客户认为房价会降。但因为土地供应方为政府，以及房地产原材料全方位上涨，导致房价成本已经上涨，从而促使房价没有大幅下调的可能，最多是波动比较小的调整。

目前，**在售项目约20个，共计约120万方；春节后将新增17个项目，以及政府暂未审批的7个项目，未来**房地产总供应量将达到270万方。

这里，我们做个假设，就是以2007年全部同算为**公馆（当地最核心的商业地段）的高层为标本，算出2007年全年高层销售面积：

按**公馆300套销售时间为1年半算，

1年半折合成天：365天+365天/2=547.5天

每天销售套数：300套/547.5天=0.548套/天

按高层平均户型面积150平米、按2007年在售项目20个计算，2007全年销售面积为：

0.548*150*20*365=600000平米，即2007年全年销售面积估计为60万方。

由上可见，2008年的**房地产市场竞争异常激烈，且同质化情况将更严重，一定硬件支撑不强的楼盘就面临价格竞争压力，小范围的价格调整就必然会发生（如锐鑫馨园购房打9 折、金色家园购房送1-2万元）。那么就决定了，我们2008必须快跑，实现资金的快速流动、避免陷入同行的价格竞争。在推广费用有限的基础上，我们就要抓住来到**来选房的有限客户，这是竞争的必然结果。

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