全国直辖市及省会32城市“住房痛苦指数” 一览表

                                                                     魏雅华

         重庆：中国第一个享有“住房幸福指数”的城市

                     ——————《杨澜访谈录·房价》         

                                                                                                  魏雅华

    2007年3月20日8点，上海东方卫视播出了《杨澜访谈录·房价》。在这期节目中，杨澜就“房价”采访了全国人大代表、重庆副市长黄奇帆。 

    杨：最近经常说到的一个名词，叫“住房痛苦指数”，它等于商品房每平方米的平均售价除以人均收入。有人算了一笔账，说北京和上海地区的痛苦指数在5左右。请问重庆是多少？
    黄：如果商品房的建筑面积的平均单价等于这个城市职工的月收入，也就是一比一的话，那痛苦指数就应该叫幸福指数。这个指数如果变成一比二或者一比三，甚至你说的一比四、一比五，那的确是非常痛苦的。

  （从此处看，黄奇帆副市长非常认真地阅读了笔者断断续续发表的，关于“住房痛苦指数”的全部论述，并仔细研究了该指数的结构。让我这住非主流经济学人，甚感愧疚。）

    我来重庆的时候就说过，最幸福的买房者是重庆的老百姓。去年重庆主城区商品房平均价格为2700元/每平方米，主城区居民月均收入也在2700元左右，基本实现了一比一。

   （这个数据应当是最新的和最可靠的，如果果真如此，那么，重庆应当是中国第一个将“痛苦指数”升级为“幸福指数”的城市。）
　　

    杨：有报道说重庆人月均收入只有900元，这和你说的2700元差别比较大。
　　黄：这里边有一种是按照人均GDP算的，包括老人小孩。职业人群的月收入相对较高，是2600多元。
    杨：像北京和上海因为是比较开放的城市，很多外地人也来买房，他们的收入，可能比北京在职员工的月平均收入要高。
    黄：刚才你说的一比五，我认为这个比例可能算大了。上海去年职工平均收入应该在4000多元，上海的房地产平均价格8000多元，大体上是一比二。我觉得北京大体也应该在一比二到一比三，不会是一比五。

  （在此处出现了误差，在我的计算方法中，所引用的数字为“人均月收入”，黄副市长所引用的数字为“职工平均月收入”。而在国家统计局所公布的数字中，这个数字我未能找到。这个数字应当是一个不易准确统计的变数。）

    还有就是，我们算职工人均收入的时候，是指这个地区的全体居住者的人均收入，但是我们往往没有把外来购房者算进去。而那些在上海和北京买房的外国人和外地人，差不多占了北京、上海销售额的三分之一左右，他们的资金实力比较高，所以我知道北京、上海购房指数没有重庆那么幸福，相对痛苦。他们的系数可能有一比二，一比二点几，但绝不会有一比四、一比五这么高。

  （也许，黄副市长所说的是对的，但外来购房者的准确数字，仍然是一个在统计上无法获得的数字，所以只能割爱。）

　　杨：我相信您也一定非常关注，现在媒体上关于房价是否存在泡沫的种种争论，那么衡量一个城市的房价是否合理，您用什么样的指标？
　　黄：短期的房价和供求有关。中期的房价和成本有关，包括土地成本，建筑成本，劳动力成本等。成本高了会影响中期的房价，远期的房价归根结底和收入有关。如果这个地方职工的月收入等于一平方米的房价，那就符合基本规律。长远来说，如果这个城市职工的月收入平均是在四五千元，房价在八九千元的话（约“一比二”），那肯定是有泡沫。
　　杨：关于房价是否还会继续上涨，众说纷纭，有的房地产商说上涨势头起码要持续到2020年，有的经济学家说2008年是一个拐点，新结婚的人群要下降20％-30％，所以对于房子的需求会下降。对于房价的中期走向，您怎么看呢？
    黄：从中长期看，中国大陆地区的老百姓每年的收入都在增长，隔七八年就会翻倍，在这个意义上讲，中国的房价会跟着大体一比一地往上升，这是一个很正常的现象。如果收入高了房价不涨，这不符合市场规律。如果收入没有上去，房价一路暴涨，老百姓会有很大的意见，市场也不会景气。
    杨：您觉得仅仅就房价和收入比这样一个数据，就能够来判断房价是否有泡沫吗？是否还有其他借助的手段？
    黄：应该说这是一个最主要的数据。
　　
    黄奇帆还在本届人大会议上说，对城市住房应该设置“幸福指数”与“痛苦指数”，“痛苦指数”过高，应该对官员问责甚至处分。
    我们很高兴，中国终于有了第一个享有“住房幸福指数”的城市，当然，重庆仍然会有很多对住房不满意的民众。
   “住房幸福指数”是一个渐进的指数，现在，重庆也才刚刚挨到了这根线，“住房幸福指数”还将从等于1向小于1前进，也就是说，房价的涨幅要低于收入的涨幅，如果能跌到0.6甚至0.5以下,那时，“住房幸福指数”才会显示出它真正的价值。

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              恭喜发财

                                                      魏雅华

    年年春节，今又春节。
    2007年春节最美好的祝福，仍然首选“恭喜发财”。尽管这是套话，可这样吉祥的套话，说在这样吉祥的日子，人们仍然还觉得那么得体，那么喜庆。说的人爱说，听的人爱听。既顺嘴，又悦耳。就像初一的饺子，十五的元霄。年年吃，总也吃不够，总也吃不厌。
    2007年的中国人，更欢喜“恭喜发财”的祝福了。其实，这个祝福是中国最古老的春节民俗文化的重要部分，它始于何朝何代，无据可考，大约与中国自有春节的历史一样久远。但人们重新又喜欢起它来，则始自改革开放。
    改革开放让中国人对财富重新定义，就是那句话：富起来是硬道理。穷日子与富日子，苦日子与甜日子，能一样吗?先苦后甜的滋味，那苦尽甘来的滋味，美哟。
告别了贫穷和苦难的中国人，谁不更加响往越来越好的好日子？
    谁不想发财？
    过年了，让我们拨拉拨拉算盘珠子，算是我们的年夜饭吧。算完了国账算家账，先算国账：
    2006年，中国经济高速增长，全年国内生产总值突破20万亿元大关，比上年增长10.5％，直逼3万亿美元，这个经济总量己使中国位居全球第四。国家财政收入达3.9万亿元，增收7000多亿元，中国综合国力之强大，经济地位的上升，国家富裕程度的提高，可见一斑。
    到2006年年末，国家外汇储备突破万亿美元大关。外汇储备之多，洋钱钱包之鼓，全球第一。中国的外汇己多到了如此程度，多得让人发愁，多得让人睡不着觉。国家一次又一次放宽外汇管制，己放宽到几乎可以自由兑换的程度。
    多到了国家不得不让人民币升值。几十年来，中国的人民币都比港币价值低，1元港币兑换1.1，1.15，还到过1.25，可现在，1元港币只能换9毛多人民币了。人民币越来越值钱，还挡都挡不住。升值的速度还越来越快，快得让人犯愁。
    这是国之盘点，让我们再看看民之盘点。
    老百姓的腰包大大地鼓起来了。
    到2006年12月末，我国城乡居民储蓄存款突破16万亿元。达到161，587亿元，比上年末增加20，544亿元。增幅为13％。
    改革开放元年的1978年,居民银行存款仅210.6亿元。2006年,不过28年,居然增加到16万亿元，增幅高达八百倍!
    让我们来看看中国老百姓的腰包是在以什么样的速度在鼓起来。
    中国人的居民储蓄总额的第一个一万亿元,用了整整40年,出现在1990年，而第二个一万亿元却仅用了两年,第三个一万亿元只用了一年, 第四个一万亿元只用了九个月。而2006年，居民储蓄总额一年便增加两万多亿元，您说，这是不是一个奇迹?
    我们再来看看新世纪开头这几年，中国人财富积累的增速：
    2000年1月份，那一年，我国居民储蓄余额首次超过6万亿元；2001年8月末，我国居民储蓄余额首次突破7万亿元；（8个月便增加了1万亿元），2002年5月末，我国居民储蓄余额首次突破8万亿元；2003年，我国居民储蓄存款余额突破10万亿元；2006年，突破了16万亿元。6年又翻了两个半跟头。
    从210.6亿元到16万亿元,你说,中国人是不是发财了？
    2000年,有68.5％的人说渴盼挣大钱挣更多的钱, 2006年这支队伍增加到79.4％。2000年，人们希望每年能收入到人均9，000元，就心满意足了。可2006年,人们的期望值普遍提高到了6万元。还说，这才是中产阶层的收入水平。
    可现在人们觉得钱越来越难赚了，尤其是挣大钱，更难。应当说,这是一种社会进步。这表明了中国社会的成熟,中国经济的规范和法制化。中国的“经济栅栏”正在截流合龙,显示出其强大的威力。这是好事。这为渴望发财的人们营造了一种公平竞争的环境，我们应当为此而庆幸。
    还是让我向您道一声：
    2007年“恭喜发财！”

                                                                       魏雅华

     这几乎是每一个买房的人都要考虑再三的问题，也是每一个房地产商在开发楼盘时都要再三掂量的大问题。不是有房地产商击节三叹地说：“成也选址，败也选址！”吗?可见此问题之大。
       于是，越是位于市中心，或是越是接近市中心的地段，就越是寸土寸金。上海不是有句话吗：宁在城里有张床，不在郊区有间房。
      而实际的情况也是人们在买房时，买的不仅是房，还有环境。环境不仅是包括小区内的环境，还有小区外的环境。即交通、购物、教育、绿化、自然景色等人文环境。
     经常有人对我提这样的问题：城里的地产升值快，还是城外的地产升值快?
     这个问题回答起来非常简单：城外的地产升值大大地快于城里的地产升值。
     在中国，经济发展的速度正在加快城市中心的空心化，城市中心的空心化正在以越来越快的步伐向我们逼近。
      你只要看看这样一件事，你就会明白：中国百万以上人口的大城市的政府机关，大都己经或正在离开市中心，而迁到了交通相对方便郊区。
      还有，新建的大型超市、国外进入中国的大型超市，如沃尔玛、家福乐，它们的选址都根本不考虑市中心，而在远郊的城乡结合部。道理很简单：郊区（城乡结合部）土地便宜，而这样的超市停车场与商厦的面积几乎是1：1。而他们有这样的自信：他们建在哪里，购买力就会追到哪里。所以选址己不是问题。
      还有一件事，汽车时代正在以越来越快的步伐向我们逼近。
      小轿车在强烈地改变大中国。
      2005年，中国的私家车的保有量己翻过了1000万辆。去年，中国的小汽车产销量同步上扬了40％，创出了中国汽车史上的史无前例，2006年，增长的势头更加强劲，让人几乎目瞪口呆。人们犯愁的不是买车，而是买车牌。有了车却上不了路，让人如何是好?
没有停车位、没有停车房，以及城市道路的拥挤，让你几乎没有可转身的地方的那种感觉，将强迫人们尽快地向郊区疏散。
      还有，乡间新鲜的空气，美丽的绿色，到处盛开的野花，静谧的家居，开阔的视野，都在诱惑你赶快逃离城市的喧闹、城市的拥挤、城市的污浊。乡间优美的人文环境几乎让市中心闹市没有了可比性。
     在你拥有了私家车之后，你会发现，你连思维的方式与你骑自行车、或乘公交车时都不一样了。地理位置己不重要，连上班的距离都不重要了，交通的便利和停车位，才是最重要的。
      市中心的败落在许多发达国家己是上个世纪的事了，无可奈何花落去，谁都没有办法改变和阻止这种趋势，而由此所带来的城市化进程的加快，其实正是我们所梦魅以求的。随着城市化进程的加快，崛起的不仅是城郊，还有环绕大城市的卫星城市。
      你想：住在城里好，还是住在城外好?
      下面的案例是一个现在还住在美国的亲历者，所讲述的非常真实的案例，我不作任何修饰，尽可能地以原汁原味的原生态绿色食品形态和盘托出，供读者们享用：
      讲述者说，他曾在洛杉矶市东郊的亚凯迪亚市住了数年，那里属于洛杉矶地区著名的富人区。亚市由于远离洛杉矶市中心，开发初期人烟稀少，地域开阔，因而建筑形态十分丰富，从别墅、高档公寓到廉租房的各类住房都有，初期房价也十分低廉，带有游泳池，占地一亩左右的高档别墅，平均价格仅在10万美元左右。
　　但随着城市郊区化建设的飞速发展，过去20多年来富人纷纷逃离市区，促使这里房价节节攀升，反而远远超过市中心。目前这里的带有游泳池、占地一亩多的独立别墅，即使建筑老旧，也价值60万美元以上。
      一对来自中国大陆的医生夫妇，丈夫为心理医生，妻子是一个高级护士，夫妇年薪20多万美元。5年前，他们就在本地花费28万购买了一栋面积不大的不带游泳池的别墅，结果赶上了加州地产猛涨时期，到2002年，夫妇俩为了女儿上学方便，以近50万美元的价格将该别墅出售，又以57万美元在隔壁从一对老美夫妇手中购买了一栋占地一亩、带大游泳池的别墅。
     这对刚刚退休的白人夫妇对他们俩的慷慨出价惊喜不已。20年前，这对白人夫妇购买这栋别墅花费不到10万美元，现在他们白住了20年，还赚了37万美元。他们拿着钱立即迁居到房价更加低廉的华盛顿州去安享晚年了，心里还直感激这些给他们送钱的中国人。
     然而，比他们更高兴的还是这对中国医生，因为2003年和2004年，当地的房价更像是坐上了火箭，到2004年底该栋别墅的价格已经攀升到80多万美元。
     夫妇俩准备等女儿毕业了，转手卖掉别墅，不仅白住5年，还可净赚30万美元。
     您说，住在城里好，还是住在城外好?

11月8日，国家税务总局发布了《个人所得税自行纳税申报办法（试行）》，年所得12万元以上的纳税人，必须在2007年3月底前，向税务机关进行自行申报收入情况。如果没有在纳税申报期内办理纳税申报，将要承担相应的法律责任。

“法律责任”包括刑事与民事两部分，即：如果隐瞒不报，不但会被处以高额的（5万元以下）罚金，还可能会因犯有“偷逃税罪”而坐牢。

 细想过吗？这对于中国楼市意味着什么?

 中国房地产业大佬任志强不是直言不讳地说过吗，中国的商品房是盖给富人的。这话没错儿，中国的商品房的确是贵族消费，它离开普通老百姓很远很远，从中国出现商品房的第一天起，国家就不认为它是大众消费，是被定义为“奢侈品”，所以才会课以重税。

然而这个定义肯定是错误的，因为在经济学教科书中对“奢侈品”的经典定义为：“非生活必需品”。

 现在，国家税务总局新的个税《申报办法》出台了，它所针对的，恰恰是中国富人们的钱包，它所针对的，恰恰是任志强所说的“中国富人”们的钱包，没有一个富人能豁免的。

 当然包括任志强本人，他的纳税额度为总收入的45％。如果他的月收入为100万元，那么，他每月要缴纳45万元的个人所得税，当然，还有别的税。

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年收入12万元以上并不是个很高的标准，对于2006年的中国，尤其是垄断行业的员工。

有人说，年收入12万元以上总人数为167万人。可我以为，这个数字至少应乘以5，才比较符合中国的实际情况。我说这话，有中国各地市统计局的城市调查队发布的数字为凭，并非臆断，而在所有的调查数据中，他们所发布的数据可信度最高。

如果以占中国总人口的0 .7％计，年收入在12万元以上的，中国接近1000万人。如果才167万人，肯定有80％的人在偷逃税收。

为了说明这个情况，我们再来看一组数字：

2006年，按照国际间常用的“百万富翁”红线，中国个人美元金融资产410万元以上（约合人民币3，400万元）的（千万）富翁，在中国有36.7万人，他们的金融总资产己超过了1.2万亿美元。

再据波士顿咨询公司报告显示，在中国大陆，富有家庭（年度管理金融资产额在10万美元以上的家庭）中国约为150万户。

读了这些数字，你怎么能相信，中国年收入在12万元以上的总人数才167万人?

读了这个比例数字，千万不要心存侥幸。中国税务机关与与工商行政管理部门、银行系统，信息系统的联网基本框架己经完成，软件硬件都己成型，实现在全国范围的信息共享，只差一声号令。

不要让税务稽查找上门来，将你带去“问话”，享受政府官员们才能享用的“双规”待遇，甚至移交司法机关追究刑事责任，可就惨了。

年收入在12万元以上的人，几乎囊括了在中国楼市兴风作全部叛军，包括那些各自为战的游兵散勇们，能来个一网打尽。年收入在12万元以上，仅仅是加入这支叛军，取得叛军军藉的门票。

新政发布后，每个年收入在12万元以上的人，大概都在算自己该缴多少税。这些税款在明年3月底前便得缴上去。迟缴或滞纳，不但要冒很大的风险，就算不处罚，攒上一个大疙瘩，也是个“事儿”哪。

目前，中国个税最高边际税率为45％，即月收入费用扣除后的余额超过10万元，（约为450万人）你可以想像，这意味着什么。你可以想像，这条新政的杀伤力有多大。

他们当中的大多数人，几乎是百分之百的人，怕是会重新考虑还买得起买不起房，还炒得动炒不动房。而且，这个税收新政还发出了一个非常重要的信号，那就是国家将大大加强对富人的税收监管。

这才是对中国楼市杀伤力最大的新政。这是一条不是新政又胜似新政的新政。

中国楼市这个冬天有点儿冷。

当心，下雪不冷化雪冷。

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那好，我们便将北京的房价与东京的房价比一比。

世界上人口密度最大的国家是日本，日本的人口密度是中国的300%，自然土地最昂贵的国家也是日本。十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便已高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。

东京目前人口是北京人口的近两倍，而北京的面积是东京面积的3倍。如此一算，北京人口密度，仅为东京人口密度的1/6。无论如何，北京的房价都不应该比东京的房价贵。

目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平方米的阳台和几平方米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等，装修一流，大致相当于北京的120平方米的毛坯房)加停车位，售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元。(据《市场报》 2005年9月5日)

那好，现在让我们依此来计算一下，东京人的“住房痛苦指数”(即单位平方米房价与月收入比)。

2005年日本人的人均收入为34510美元(合27.6万元人民币)，月收入为2.3万元人民币。东京人的“住房痛苦指数”：2.3万(每平方米平均房价)÷2.3万元(月平均收入)＝1。

而同年北京市的“住房痛苦指数”为：6485元(每平方米平均房价)÷1471元(月平均收入)＝4.41。

所以，北京市“住房痛苦指数”，远远大于东京。而且，这个比较对于东京还是不公平的。因为在该公式中，使用的是“2005年日本的人均收入”，东京人的收入应该高于这一平均数。粗略估计一下，北京的“住房痛苦指数”，应该是东京的5倍以上。

另外，2005年东京人的“住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“住房痛苦指数”：2820元(全国每平方米房屋均价)÷874元(全国城镇居民平均月收入)＝3.22。

东京是日本房价最高的城市，说中国人的“国民住房痛苦指数”是全球最高的，说错了吗？

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    自1999年至今，7年间，法国平均房价涨幅超过了45％。涨幅似乎并不算小。（同一时间段，中国房价的涨幅超过了百分之三百），可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30％强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一浪旋律优美的正弦波曲线。

    如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15％，（当然，这个算法不会如此简单。）年均涨幅不过2～3％，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?

法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元（为普通工人税后月收入的３倍）。

    即巴黎的“国民住房痛苦指数”为3，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”。高出接近50％。所以，我们说北京的房价大大高于巴黎的房价，是有依据的。

    然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。

    距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，（不要把欧元折算成人民币，那将会使比价失真。）即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数”仅为1.66。

    法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300％。

    实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”仅在1～1.25之间涨落。而中国的“国民住房痛苦指数”为3.43。高出法国约150％。真有点儿不比不知道。

    法国房价之所以能曲线如此优美，肥环瘦燕各得其妙，得益于完备的社会福利制度和税收制度，法国有效地防止了房地产市场的投机活动，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。

    法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15％至20％。因为有一定规模廉租房的存在，低收入居民在考虑住房时，首先考虑申请廉租房，房屋买卖市场中买方人数因此变少，房价自然因需求量不高而处于稳定状态。

    而中国2006年4月初，建设部公布廉租房政策执行情况：在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。己经实施了廉租住房制度的城市，由于数量过少，而且仅面对城市中生活极端困难、温饱尚不能保障的1％以下的贫困家庭，所以。廉租住房制度也仅有象征性意义。

    除廉租房政策外，法国政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各个阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴，这也是法国的房屋租赁市场远大于房屋买卖市场的主要原因。

    此外，法国征收的高额地皮税，也有效防止了投机者借房地产牟取暴利的机会。目前，法国的购房者必须向政府交纳多种与房屋有关的税，除地皮税外，还需交纳住房税或空房税。（中国至今还没有设立“空房税”税种，致使己售出的商品房“空关率”居高不下。）

    由于高税收的存在，投机者需要让房价大幅度上扬才有利可图，但这种情况在法国很难出现，因此，长期以来房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。

    看看法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场是个什么样子。我们像是一个为胖犯愁的肥婆，在看一个在T形台上走着猫步的名模，那如风摆柳，盼顾有情的风情万种。

    于其临渊慕鱼，莫如退而结网。

    二十世纪八十年代后期，日本经济摆脱了"石油危机"的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，日本经济出现了历史上少有的大繁荣。

    这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。

    日本金融机构认为，有房地产实物抵押的按揭贷款，是一项低风险、且有大利可图的赚钱买卖，纷纷给房地产公司和建筑公司发放大额贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。

    读到此处，你是不是有些眼熟耳熟?
    据日本国土厅公布的调查统计数据，东京都的商业用地1980年的价格指数为100，1985年为120.1，1988年暴涨到了334.2，在短短的３年间暴涨了近3倍。

    从2002到2005年，中国的商业用地涨幅，大大地超过了日本这一时期的涨幅。可我们的土地管理部门却说，地价的上涨不会导致房价的上涨，所以，不会危及国家的金融安全，也不会导致房地产泡沫的泛起。

    日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

    到1990年，又是两年过去，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

    就是那句话：上帝欲让其死亡，必先使其疯狂。

    日本房地产泡沫来势凶猛，破灭得也同样凶猛而突然。由于日本经济的高度开放和高度市场化，加之日元的大幅升值，（这一点更像中国的2005、2006年）如蝇逐臭的国际热钱如潮水般地涌入，使得日本房地产泡沫的涨势如印度洋的海啸一般势不可挡。

    尽管日本政府也早早发觉日本房地产泡沫所潜在的危机，并采取了许多行之有效的对策，这些对策的确不仅推晚了房地产泡沫破灭的时间，还降低了房地产泡沫破灭所带给日本经济的伤害。

    例如：在日本的税制中，对于房地产，在取得、保有、买卖三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。

    恰恰是这些及时而有效的对策，才没有使日本房地产泡沫演化成泰国式的，并扩大成东南亚经济危机的全球性的一场大灾难。

    1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。

    据日本国土交通省公布的调查数据，截至2002年７月１日，日本的土地价格已经连续11年下跌，东京、大阪和名古屋三大城市的土地价格，已经连续12年下跌。2003年1月，日本全国平均住宅用地比上年同期下降5.8％，商业用地下降8％，均连续12年下跌。

    2003年全国土地的平均价格，已经低于泡沫经济发生前的1983年。土地价格被一棒打回了原形。

    东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。至今未能恢复元气。

    中国房地产泡沫的破灭所导致的金融危机，估计不会像日本爆发得那样凶猛而突然。那是因为中国股市长期低糜，至今也仍处在低点，中国金融经济巨人有一条腿是瘸的，所以难以走得很快，在很大程度上推晚了金融危机爆发的时间。

    但这并不意味着中国房地产泡沫的破灭所导致的金融危机，对中国经济的打击会比日本轻。

    房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。

    据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6％。

    看看这个现实，估计中国房地产泡沫的破灭，所导致的房地产商和建筑公司的破产数量绝不会才这么点儿。正处在房地产业全盛期的中国，现在每年倒闭的房地产企业都超过了3000家。

    除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。

    中国股市的规模小于日本股市，而中国涉足房地产业的上市公司，多于日本涉足房地产业的上市公司，其总数有一百多家。如果中国房地产泡沫的破灭，中国股市也难逃此劫。

    日本6年的房地产泡沫泛起，花了12年来偿还这笔赌债，可至今都没能还清，可谓创深痛巨。

    让我们再来看看日本房地产泡沫的破灭，是如何在祸害着日本的金融业。

    房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。

    从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，连续两年还在增加。

    不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。

    目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8％，为国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。另一方面。金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。

    日本大型金融机构曾计划在2002年度（2002年4月至2003年3月）处理不良债权2.5万亿日元，（这个数字与中国银行业所冲销的不良债权相比，微不足道，尚不到中国银行业同一时期冲销的不良债权1/10。）但随着日本政府加快不良债权处理政策的实施，金融机构必须处理的坏帐数额远远高于当初的预测。

    读到此处，你会不会体谅国家出台的一系列宏观调控政策，重拳出击中国房地产市场，是在避免中国房地产市场重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙，是在悬崖勒马? 读到此处，你会不会惊出一身冷汗?

    这就使我有机会获得关于中国房地产市场最新的、可信度很高的数据，而这些数据与我此前所引用的数据有很大出入，故亟需对先前所发布的（2005年）京沪穗的“住房痛苦指数”作一次订正。并发布最新版（2006年10月）京沪穗“住房痛苦指数”。并将两者加以比较。
 
北京
 
    9月份，北京市商品房均价突破了每平方米9000元，为9397元/平方米,这与我先前引用的2005年北京全年房价的均价为6485元/每平方米，显然涨幅惊人。当然，这对北京市的“住房痛苦指数”的计算结果的影响，也必然很大很大。

    所以北京市最新（2006年10月）的“住房痛苦指数”应为：
 
    北京市住房痛苦指数＝9397元÷1471元＝6.39
 
    而此前计算结果为4.41。相差了近50％。（2005年12月北京人的“住房痛苦指数” 为4.57）。
 
上海
 
    我们再看来自《上海青年报》的消息：

    10月开局之周，商品房成交均价为7781元/平方米，较前一周下跌9.12%；商品住宅成交均价为8317元/平方米，大幅下跌14.64％。商品住宅成交价格的下跌主要是由于高价楼盘成交大幅减少所致。

    这个数据与国家统计局所公布的最新数据是吻合的，故：
 
    上海市百姓住房痛苦指数＝8317元÷1553元＝5.35
 
    而此前的计算结果为4.31。（2005年上海市的“住房痛苦指数”）。
 
广州
 
    据广州市国土房管局发布的最新房地产市场分析报告显示，9月广州房价全线回落，新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元/平方米,环比跌幅达6%。

    于是，2006年9月广州市的“住房痛苦指数”即为：
 
    广州市住房痛苦指数＝6382元÷1240元＝5.14
 
    而此前的计算结果为4.26。（2005年12月广州市的“住房痛苦指数”）。

    通过这样的比较，你可以清楚地、量化地看出，北京、上海和广州宜居的程度。广州位列第一，而北京位列倒数第一。这个排序与2005年年底的排序没有变化。

    这样看来，在中国大力实施的房地产市场的调控的形势下，北京上海广州的“住房痛苦指数”仍在上升，丝毫没有掉头向下的意思。涨幅非常之大。北京上涨了近50％。

    需要说明的是，在正常情况下，“住房痛苦指数”应小于1。尽管全世界的房地产市场在近十年来，泡沫都在泛起，但大多数国家的“住房痛苦指数”都小于1，均控制下1以下，很少见大于1的。（关于这一点，随后笔者将有专文论述。）而2005年中国的平均“住房痛苦指数” 为3.22。

    而北京的“住房痛苦指数”大大地高于巴黎、东京、伦敦、纽约。北京是全球“住房痛苦指数”最高的城市。（关于这一点，随后笔者将有专文论述。）

    对此，不知你该作何想?

    《北京上海广州的“住房痛苦指数”有多高?》一文在我的BLOG发出后，激起了舆论界及网友们极大的热情，该文发表不过两日，阅读此文的读者便超过了70，000人次。（谨借此机会对来访者致谢、致敬，怠慢之处，招待不周之处，得罪之处，望能见谅。）并有大量的留言和跟帖，在跟帖中，许多网友都想知道自己所在城市的“住房痛苦指数”。

    仅以此文作答。

    依我之愚钝，见识之肤浅，视野之狭窄，精力之有限，不免挂一漏万，加之采撷鉴别数据之难，中国的大中小城市多达668个，我何能算出这么多来?实难满足。所以，我将计算之方法告知大家，请大家一起算，来个“住房痛苦指数”大家唱，也卡拉一回，岂不好?

    “百姓住房痛苦指数”的计算公式为：
 
    商品房的平均售价(每平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数
 
    您在计算时，可将此计算公式改为：
 
    您所在的城市商品房的平均售价(每平方米)÷您所在的城市的人均月收入＝您所在的城市住房痛苦指数
 
    这是一个非常简单的除法题。一般情况下，数据可以从国家统计局或您所在的城市的政府网站上，或当地的媒体、当地的房地产网站上查到，以我的经验，与别的数字相比，以您所在的城市的城市调查队的《入户调查》可信度较高。

    您可以查到多个不同的数字，您可以加以对比，看看问题出在哪里。是什么问题导致数字失真。

    为此，我挨了许多骂，被骂得很冤很怒很无辜很无奈，气极了，我便也如骂街的女人般跳着脚骂，骂那些拿着老百姓给的俸禄，不给老百姓办实事，还祸害老百姓的橡皮数字。

    我发表了很多怒骂橡皮数字的文章，您到网上一搜，便可知道我所说不妄。代表作为发表在《中国青年报》上的《假数成灾的中国房地产业》。

    不过也并非什么都不可信，弄得自己的眼睛致盲。尽管这些数字有假，但模模糊糊地也还能看出个轮廓，看出个大概来，就这么着对付着用吧。没办法。好在国家也在努力整肃橡皮数字。

    我还将陆续再推出一些城市的“百姓住房痛苦指数”，以供参考。

    您不但可以算出您所在的城市的“住房痛苦指数”，您还可以算出您家的“住房痛苦指数”，只要把这个公式略加改动：
 
    您所购买的(或准备购买的)商品房售价(每平方米)÷您家的月收入＝您家的住房痛苦指数
 
    分解到家了，您看，是不是很有趣?

    《寻找中国“住房痛苦指数”最高的城市》算作一场寻宝游戏，大家一起玩，总比我一个玩热闹好玩。欢迎您将自己计算的结果贴在我的留言中，来个“住房痛苦指数”的满汉全席，大家共享。

    就是莎士比亚的那句名言：如果你有一个好朋友，那么，一个快乐会变成两个快乐，而一个“痛苦”会只剩下半个“痛苦”。何况，如果您有成千上万个朋友呢。

    我还有一句广告语送给我的“痛”友们：不通则“痛”，通则不“痛”。

    我将我的BLOG提供给大家，权作KTV包房，想唱你就唱。
大家一起唱。“痛苦”也快乐!