| 重温日本房地产泡沫破灭的这段历史，简直就是一场恶梦。
二十世纪八十年代后期，日本经济摆脱了"石油危机"的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，日本经济出现了历史上少有的大繁荣。
这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。
日本金融机构认为，有房地产实物抵押的按揭贷款，是一项低风险、且有大利可图的赚钱买卖，纷纷给房地产公司和建筑公司发放大额贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。
读到此处，你是不是有些眼熟耳熟?
据日本国土厅公布的调查统计数据，东京都的商业用地1980年的价格指数为100，1985年为120.1，1988年暴涨到了334.2，在短短的３年间暴涨了近3倍。
从2002到2005年，中国的商业用地涨幅，大大地超过了日本这一时期的涨幅。可我们的土地管理部门却说，地价的上涨不会导致房价的上涨，所以，不会危及国家的金融安全，也不会导致房地产泡沫的泛起。
日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。
到1990年，又是两年过去，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
就是那句话：上帝欲让其死亡，必先使其疯狂。
日本房地产泡沫来势凶猛，破灭得也同样凶猛而突然。由于日本经济的高度开放和高度市场化，加之日元的大幅升值，（这一点更像中国的2005、2006年）如蝇逐臭的国际热钱如潮水般地涌入，使得日本房地产泡沫的涨势如印度洋的海啸一般势不可挡。
尽管日本政府也早早发觉日本房地产泡沫所潜在的危机，并采取了许多行之有效的对策，这些对策的确不仅推晚了房地产泡沫破灭的时间，还降低了房地产泡沫破灭所带给日本经济的伤害。
例如：在日本的税制中，对于房地产，在取得、保有、买卖三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。
恰恰是这些及时而有效的对策，才没有使日本房地产泡沫演化成泰国式的，并扩大成东南亚经济危机的全球性的一场大灾难。
1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时开始暴跌。
据日本国土交通省公布的调查数据，截至2002年７月１日，日本的土地价格已经连续11年下跌，东京、大阪和名古屋三大城市的土地价格，已经连续12年下跌。2003年1月，日本全国平均住宅用地比上年同期下降5.8％，商业用地下降8％，均连续12年下跌。
2003年全国土地的平均价格，已经低于泡沫经济发生前的1983年。土地价格被一棒打回了原形。
东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。至今未能恢复元气。
中国房地产泡沫的破灭所导致的金融危机，估计不会像日本爆发得那样凶猛而突然。那是因为中国股市长期低糜，至今也仍处在低点，中国金融经济巨人有一条腿是瘸的，所以难以走得很快，在很大程度上推晚了金融危机爆发的时间。
但这并不意味着中国房地产泡沫的破灭所导致的金融危机，对中国经济的打击会比日本轻。
房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。
据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33.6％。
看看这个现实，估计中国房地产泡沫的破灭，所导致的房地产商和建筑公司的破产数量绝不会才这么点儿。正处在房地产业全盛期的中国，现在每年倒闭的房地产企业都超过了3000家。
除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。
中国股市的规模小于日本股市，而中国涉足房地产业的上市公司，多于日本涉足房地产业的上市公司，其总数有一百多家。如果中国房地产泡沫的破灭，中国股市也难逃此劫。
日本6年的房地产泡沫泛起，花了12年来偿还这笔赌债，可至今都没能还清，可谓创深痛巨。
让我们再来看看日本房地产泡沫的破灭，是如何在祸害着日本的金融业。
房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。
从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，连续两年还在增加。
不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。
目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8％，为国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。另一方面。金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。
日本大型金融机构曾计划在2002年度（2002年4月至2003年3月）处理不良债权2.5万亿日元，（这个数字与中国银行业所冲销的不良债权相比，微不足道，尚不到中国银行业同一时期冲销的不良债权1/10。）但随着日本政府加快不良债权处理政策的实施，金融机构必须处理的坏帐数额远远高于当初的预测。
读到此处，你会不会体谅国家出台的一系列宏观调控政策，重拳出击中国房地产市场，是在避免中国房地产市场重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙，是在悬崖勒马? 读到此处，你会不会惊出一身冷汗?
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