汉嘉地产顾问机构·土木咨询 陈焕春

 

      购买期房，都是在房子还没建好的时候就付了钱，而真正拿到实际购买的“商品”，还要等到交付以后，这期间要等待的一段时间基本上有1-2年。而房子的交付对于业主来说不仅仅是意味着可以进去装修了，同时也意味着房产的三证将要陆续办好。这样，针对于一些想要转手的客户，交付前后房子就可以在中介挂出，因为一来可以看房了，二来也马上可以方便交易。因此从以往的经验看，交付不久的楼盘往往会成为二手房交易活跃的房源。因此从这个意义上说，楼盘的交付可能不仅仅是业主收房以后就完事了，一方面可能促进了整体区域的成熟，另一方面还可能会对接下来的次级市场产生一定的影响。

 

      由于供应量的持续增加，尤其是05年市场开始放量，当然可以想见，05年的期房很大一部分将在07年交付，因此07年将是一个楼盘交付量较大的年份，大量的楼盘交付也将会把某些影响放大。根据初步统计，07年全年将有超过70个楼盘全部或部分交付。从时间上看，预计上半年交付的有25个楼盘，而预计下半年和年底交付的约有47个楼盘，可见07年底基本上会形成杭州楼盘交付的一个高峰。从整体上看，这么多的楼盘交付将会给市场带来一些较为微妙的影响。

一方面，楼盘的交付把购房者从梦想拉回现实，有些可能是因为梦想太过于理想化，有些可能是因为楼盘可能确实存在不到位的地方，因此在楼盘的交付环节就可能或多或少产生一些纠纷，而当楼盘交付比较集中的时候，这些纠分如果被曝光就可能看起来像是大面积的爆发。因此，如果在很多楼盘集中交付的时候不能妥善处理纠纷，就很可能形成一种社会关注的现象，引起人们对于期房的反思，加剧目前有人提倡的禁止期房销售的呼声。因此开发商在交房的时候仍然要谨慎处理客户关系，这样才能使楼盘既赢得销售业绩，又赢得口碑。

      另一方面，由于05年以来销售速度整体放缓，有些楼盘出现了即将交付的时候仍然有部分房源可以销售，这就使“淘尾盘”成为可能。一般尾盘都被认为是难卖的产品，因此开发商也不会定价太高，而当楼盘交付前后，这些产品都可以眼见为实，如果这个时候根据自身需求的特点去“淘”，说不定就能以较为实惠的价格购买到合适的现房产品。

更重要的一点，前文也曾提到，楼盘交付一般会带来二手房市场的活跃，而楼盘在二手市场的价码也是检验一个楼盘升值额度的重要指标。虽然随着宏观调控的不断深入，05年后的购买主力是刚性需求客户为主，但某些区域积累下来的投资客还有相当的数量，因此仍然会有一批房源到二手市场流通。即便不考虑投资因素，从长远来看，如果在一个成熟的房地产市场，二手房的交易量会远远大于一手房，所以二手房市场上的流通是不可避免的。从杭州几年来的经验看，一般楼盘交付以后会有一个二手房源的集中挂牌，成交比较活跃的时机一般也是在交付之后的一两年时间。因此，如果喜欢某一个楼盘，但是没有买到房子的，不妨在他交付前后看看二手房市场的情况。

      从区域的角度来说，楼盘的交付对整体区域的形象是有积极意义的，交付就意味着告别了尘土飞扬的工地状态，尤其内部环境做好以后，楼盘本身也可能成为一景。尤其对于正在建设中的区域，越多楼盘交付，就会使区域越趋向成熟，对于周边楼盘来说也是有一定利好体现出来。

      从各类物业综合开发的角度来说，住宅的交付为商业的开发带来新的契机。因为楼盘交付之后才可能有人口入住，人口入住率高才能够带来商业的繁荣。尤其是一个相对不成熟的区域，楼盘交付之后才能真正迎来商业开发的春天。

 

      根据汉嘉地产顾问机构楼盘库的初步统计，这79多个楼盘在区域上分布很广，在城中、滨江、城北、钱江新城、闲林、老余杭、之江、湘湖闻堰、萧山、临平星桥、下沙、三墩、良渚瓶窑塘栖等各区域都有，其中较为突出的区域是城中、滨江、钱江新城、闲林四个区域。

 

 城中区域：东部年底呈现新气象

      截至07年底，城中区域将有紫庭花园、金都华府、世贸丽晶城三期、枫华府第、檀香园、广景苑、御景苑、青春都市公寓、浅草名苑、紫园、银马公寓等11个楼盘交付，其中世贸丽晶城三期和紫庭花园将在5月和6月交付，其余楼盘都在10月份和年底左右交付。可见交付集中在年底，而且其中仅有世贸丽晶城、银马公寓和枫华府第是属于传统意义上的城西，其他项目多数分布在城市东部。而纵观杭州近几年来的城中区域的楼盘开发，一直是西部的开发量大于东部，而这些楼盘的交付也将带来城东传统观念的改观，尤其在新塘路一带，将一改原来的落后形象，逐步展现出新的城市风貌。

 

滨江区域：现房时代开启

      到07年底，滨江区域也将有11个楼盘交付，分别为：六合天寓、逸天广场、彩虹城3期水云居、风情苑、风雅钱塘、燕语林森、水印城、锦绣江南、现代印象广场、龙禧硅谷酒店广场、南岸晶都。其中六合天寓、逸天广场、彩虹城3期水云居三个楼盘将在上半年交付，而其余8个楼盘将在下半年9月份到年底之间交付，其中南岸晶都还有可能有部分延续到08年交付。可见滨江区域的交付高峰也在下半年，而且到07年底，滨江区域目前在售的所有楼盘基本都有部分房源交付，结合滨江区域的销售数据，目前滨江区域的市场存量在主城区居于首位，因此可以想见，到了交付以后，滨江区域仍可能有不少尾盘可以供挑选。有些可能是已经交付的现房，其优点与缺点都已经呈现出来，可以实地挑选；有些则可能是后期开发的产品，但是可以以前期交付的部分作为样板参照。这样将毫无疑问地将滨江的区域消费者引向理性的轨道。随着大部分楼盘的交付，滨江区的整体建筑风貌也基本定型，入住率不高的问题也有希望在交付高峰以后陆续得到解决。

 

钱江新城：贵族居住区雏形落成

      到07年底，钱江新城将有钱江时代、钱塘名都、郡亭公寓、景江城市花园、赞成林风一期、金色海岸、太和广场、盛世钱塘、水岸帝景等9个楼盘交付。其中，钱江时代、钱塘名都、郡亭公寓将在6月份左右和上半年交付，其余楼盘基本在9月到年底之前交付。由于钱江新城的楼盘目前都已经跨入万元房的行列，还出现了金色海岸和东方润园这样的豪宅产品，加上江景的优势，这个区域日后将成为继主城区之后的又一个贵族居住区。随着这些楼盘交付以后，豪宅将从传说中走向现实，让人们可以亲眼目睹所谓的金字塔顶的居住方式。

 

      闲林区域：现实和实现的距离

今年上半年，闲林区块将有6个楼盘交付，分别为星洲翠谷、荆山翠谷(二期）、西溪山庄、瑞城、盛世嘉园、梧桐苑，此外，爵士风情也将在7月左右交付。闲林区域也是目前市场存量将为严重的一个区域，随着楼盘交付越来越多，其低容积率和自然山水秀美的优势也有一定的体现，不过由于配套上的硬伤到目前为止改善不明显，入住率的提升仍将有待时日。

 

      除了这四个区域之外，主城区还有三墩和湘湖两个板块的交付情况也较为值得关注。三墩区域今年将有4个楼盘交付，分别为三墩颐景园、南北兰韵天城、天阳美林湾、耀江文鼎苑，这些楼盘交付以后，整个区域的居住氛围将更加浓厚，而且将逐渐与城西的蒋村居住区连接起来。湘湖闻堰区域也将有4 个楼盘交付，主要为通和戈雅公寓、苏黎士小镇、奥兰多小镇、江南摩卡，虽然楼盘绝对数量不多，但相对供应来说，区域里主要的在售楼盘基本有房源交付，因此也是值得期待的。城北区域仅有新青年广场和香槟之约两个楼盘在上半年交付，相对较少。

      副城之一的临平星桥区域将有星雅嘉园、临平桂花城北区、城市花园、华清山庄、保元泽第、红枫苑等6个楼盘交付，其中雅嘉园在上半年交付，其他5个楼盘在下半年，说明这一区域也将在年底有个交付的集中期。同为副城之一的萧山有5个楼盘交付，其中金色钱塘、锦鸿苑、新惠名苑3个楼盘在上半年交付，佳境天城和德意中兴广场两个楼盘将在下半年交付。下沙城07年也将有4个楼盘交付，构成区域供应主力的华元梦琴湾、野风海天城、理想伊萨卡和之江铭楼等楼盘将可能在07年内交付部分房源。

      此外，较为外围的老余杭区域径香苑和同城印象两个楼盘在年内交付；良渚瓶窑塘栖区域有棕榈湾（红漾居）、香格里拉、绿建北秀蓝湾、原舍花苑、翠谷苑五个楼盘年内交付。值得一提的是之江区域，11月左右将有西湖阳明谷和九树公寓两个楼盘交付，其中九树公寓是非常创新的产品，可以给市场带来很多启示。

 

      对于购买者来说，房子的交付自然是件大事，因此收房的时候也应该格外注意。而且交付验收的环节很容易出现问题，因此消费者也应该学会用相关法规保护自己，对此律师对消费者有九大提醒。

1、收房前一定要查验“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工备案表》。(注：《工程竣工备案表》一般是不向个人提供的，业主应在查看时记录下其编号等重要信息)

2、要求开发商出示专业测绘单位提供的《实际测量报告》，并检验实测报告的日期是否在竣工备案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。

3、查看实测报告上规定的公摊面积是否与商品房买卖合同附件内容相符。如实测报告上规定的公摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。

4、查看安防设备是否完善及有无在公安机关登记备案。

5、可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证。

6、收房前一定要先进房间查看水、电、天然气等生活必需设施是否开通并达到使用状态。

7、看房时，应对照中国建筑工业出版社出版的《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》，重点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。如确实存在质量问题，应提出书面报告要求开发商整改，而且最好能约定开发商由此延期交房所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。

8、收房时不要草率签字，应先对房屋进行仔细检查、验收。一旦在《房屋交接验收单》(或《物业交付核验单》)上签字接收，则意味着开发商完成了交付房屋的义务。

9、收房时不要草率交费。

在交纳物业费的时候，一定看清物业代收的水、电等费用是否遵循物价局的相关标准。

在交房时，一般可能出现延期交房、设计变更、面积出入大、绿化缩水，甚至室内门窗与预想不符、裂缝、空鼓、漏水等等问题，这些都需要消费者有充分地心理准备，或者求助相关专家，以期达到顺利收房，并努力维护自己的正当权益。