今年从年初开始高层频频释放出坚持房地产市场调控不放松的信号，从一线城市的国八条限购限贷，到二三线城市的限购，从行政政策的步步加码到货币政策的节节收紧，从购房者等待观望到深度观望，这些都促使楼市陷入了低迷、萧条。近日贾康表示“对应于中国地方税收体系不成型来看，房产税改革是非常必要的。对应国民经济中房产调控需要标本兼治这个角度来看，从中国收入分配需要有效遏制差异扩大来看，房产税改革也是非常必要的。”这两个“必要”可以说一石激起千层浪，房产税又重新进入人们的视野，一时房产税取代限购的说法广为流传，那么房产税究竟对楼市有多大影响，和限购限贷又有多少的牵绊，本文层层剥茧进行分析。

   2010年12月财政部财科所所长贾康表示：“在财政权与事权不匹配的问题不断凸显下，地方税源的培育显得至关重要。房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。”10月全国人大常委会委员吴晓灵提出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多运用税收手段调节房价。住建部部长姜伟新也指出，目前我们正在建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，先把40个城市的个人住房信息收集起来，然后实行全国的联网。如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统、公安的一些信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。财政部部长助理王保安说，目前，上海和重庆已进行房产税试点。下一阶段，我们要抓紧总结两个城市的经验，加快推进房产税的实施。财政部部长助理王保安也表示，要加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

   11月财政部财政科学研究所所长贾康表示，面对外部经济形势的不确定，明年我国可望继续实施积极财政政策。由于财政政策具有区别对待、优化结构、重点突出的特征，未来围绕“十二五”加快发展方式转变，财政政策将成为落实经济结构优化调控的主力型政策。下一步将积极审慎地推进增值税、资源税、房产税等改革，逐步改变我国当前以间接税为主的税收体制。

    无论是房产税的加快推进，还是房产税转换为地方税，这些都充分彰显了政府调控决心，也标志着调控将进一步升级和深化。继年初上海、重庆房产税试点后，房产税有望在全国推行开来，而首当其冲的是哪些城市呢，无疑是房价上涨过快的40个城市，这40个城市就囊括了杭州、温州、宁波，如果40个城市的个人住房信息系统联网，而这个系统要在年底之前完成，那么也就是说，明年杭州极有可能会推行房产税，那么具体哪部分客户受影响最大呢？企业又应该作何对策？我们一一分解。先来回顾下上海、重庆的房产税如何试点的。

?nbsp;       上海房产税

   上海房产税针对新购住房征收，对本地居民新购第二套及以上住房、人均住房面积超过60平方征税；税率上，交易价格低于上年度均价2倍（含2倍）的为0.4%；计税依据为交易价的70%；征税方式上规定，纳税人在每年的12月31日前自动申报。

   上海版房产税采取了“既往不咎”的态度，所征套数有限，力度较轻。主要是由于限购作用的影响，，改善型住房受到了严厉打击，有经济能力购买的人群被限购没资格买，有资格买的刚需人群又没有经济实力买，因此今年大面积段成交的产品数量很少，加之两口之家120方以下、三口之家180方以下都免税，直接导致了应税住房套数较少，房产税政策效果不显著。此外由于是纳税人自动申报，导致每年收缴的税更少，多数人会选择延迟缴税，除非在房子过户时才会缴纳。

?nbsp;       重庆房产税

    重庆房产税针对独栋、高档住房存量和新建住房都征税，本地居民无论是第一套还是第二套新购100方以上都要征税；税率上，交易价格低于上年度均价3倍（含3倍）的为0.5%；计税依据为房产交易价；征税方式上规定，纳税人在每年的10.1-10.31自动申报。

   重庆版房产税除了新购住房外，已购高端住宅都要征税，这是与上海版完全不同的一点，房产除了在交易环节，持有环节也要征税。重庆征的钱数不多，一是和涉税范围有关，100方以下免税，另一方面和税率有关，大部分税率都低于0.6%。

?nbsp;       沪渝房产税影响

   房产税对市场造成的影响更多是心理层面，在房产税出台前，考虑到征税面积、存量或新房征收等因素，势必会加重购房者观望情绪，促使楼市走向低迷。

   对开发商来说，无论以何种方式征收房产税，一个主线是不变的，那就是征收对象主要是高端住宅，征税目的也是为了抑制投机性购房者，对于刚需、首次置业人群还是网开一面的，因此，这样导致开发商要调整户型结构，减少高档房的比重和大户型的供给。应税高档房减少，客观上会导致房产税减收，但也相应增加了中端房供给，这正体现出房产税政策实施的初衷。

   房产税如果在全国范围内推广，措施也相对比较温和。如果大规模针对存量房征税，必将引起二手房的集中抛售，市场将陷入混乱，不利于稳定民心。因此，未来全国推广，更多的参照上海房产税实施细则，对新购住房征税，这将促使房屋小型化、多功能化、集约化发展，促使开发商专注于产品研发，扎实练内功，想精细化方向发展。

?nbsp;       房产税推行路线

2011年底，40个大中城市联网完成

   40个大中城市联网的目标看似是今年刚提出来，有人认为短短两三个月的时间不可能完成，让我们看下政府做了哪些动作。

2010年4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，表示住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。

今年1月26日，国务院办公厅1号文件《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据。

温州市要求确保6月底前完成个人住房信息数据整理迁移，建成全市统一的信息平台和数据库，实现全市联网。

广西壮族自治区要求区内各市、县要将个人住房信息系统项目费用纳入本级财政预算。

安徽省更是给出时间表，要求各级政府加大财政资金支持力度，加快推进省、市、县三级个人住房信息系统建设，2011年内实现省、市级联网，2012年上半年实现省、市、县三级全面联网。

因此，联网完成不是从11月才开始进行，而是早在去年初已经有此意向，不断完善，为40个大中城市联网做足了准备。

按照最快速度推测，明年底各省会城市房产税或将出台房产税

2011 年房地产业的所面临的大环境将愈发严厉，在房价上涨预期减弱、投资投机性购房需求显著下降、保障法大规模上市之前，调控放松的可能性几乎为零。放眼更长时间，十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。

王保安表示：“加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。”当前，限购限贷的叠加效应是楼市成交萎靡，行业面临洗牌，众多开发商资金链紧张，冬天难过。如果实体经济持续下行、中小企业倒闭潮不断，不排除房产税加速推出的可能。限购取消之时必然会导致需求的井喷，这是政府最不愿看到的情况，因此在防止需求爆发的时候就需要房产税这只靴子落地，抑制部分需求，引导市场健康发展。

如果年底40个城市联网成功，加上两个试点经验总结到位，那么2012年底2013年初房产税在各省会城市的推行将是箭在弦上。

继省会城市出台房产税后，宁波、温州等房地产热点城市在房产税逐步完善的情况下陆续出台

   房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业的中长期政策环境产生显著影响。省会城市实施房产税，无疑扩大了房产税试点，房产税的改革必然要求相关配套政策也要逐步推进，随着各项政策的实施成熟，深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚10个房地产热点城市必将陆续推出房产税，从根本上对房地产行业进行改革。

   从完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，我国房产税的推行势在必行，房产在持有环节征税必将逐步进行试点并全面开征。房产税改革不仅有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，甚至会促使土地招拍挂等相关制度的相应调整，使本轮调控进入“深水区”。

?nbsp;       房企顺势而为，积极应对

   短期来看，市场走低、成交低迷、迷雾笼罩，政策何时会放松、何时取消限购，一切还都不明朗。当前推动房价继续上行的主旋律是不断加快的工业化和城市化进程，以及土地供应和货币政策。无论房产税开征或是不开征，和前面两个主要因素相比，它的影响较小。即使推出房产税，市场仍然是处于混沌状态，市场走势依然不明朗，这也是未来房地产行业的特征之一。虽然迷雾笼罩楼市，但是政府调控楼市的主导思想还是不变的，就是限制投机性需求，挤出泡沫，在产品上来说就是，鼓励小户型刚需型产品。