汉嘉咨询 刘文博

7月12日召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议认为，当前必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，这是中央政府首次提出二三线城市有必要时也必须实行“限购令”。

8月17日，住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准如下：

标准一：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；

标准二：6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；

标准三：1月至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；

标准四：位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；

标准五：存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。另外，住建部要求，各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。

8月31日上午，有微博传闻：有业内人士透露，最近杭州市有关领导密集调研房地产市场，有可能已在酝酿针对90方以下户型放开限购。

9月2日中午，在各个房产论坛上能看到这样的一则消息：“杭州将征收房产税，人均60方面积，超出部分征税。国庆节前出台。”

中央各种密集政策的出台，加之各种传闻不断，楼市走向到底如何？楼市传统意义上金九银十能否如期而至？

政策出台原因

中央政府持续“加码”调控房地产市场，对已经出台限购政策的城市也是个警示，可以看出短期内这些城市的调控政策不会得到放松，国家依然把房价的调整放在比较重要的位置，房地产调控依然会继续加强。

价格普遍上涨，且主要是集中在未限购的二三线城市，是限购范围扩大的主要原因

投资性需求的转移加速了部分二三线城市房价的快速上涨。今年1月“国八条”出台后，主要大中城市都出台了限购政策，对当地商品房需求和房价上涨带来显著的抑制作用。与此同时，限购政策使得投资投机性需求转向其周边的地级县级市，抬高了这些城市的房价。

根据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨。同比去年7月，全国100个城市住宅平均价格上涨6.81%，其中39 个城市涨幅介于5%~10%之间，23个城市涨幅在5%以内。其中南昌、乌鲁木齐、丹东三个城市同比上涨幅度为均超过9%。

调控加强节点选在金九银十，将增强调控效果

按照以往惯例，即将到来的“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，9月至11月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半，而该标准恰逢“金九银十”之前抛出，中央政府此时对楼市政策加码，必将会压制“金九银十”的楼市反弹，调控效果将会更为明显。

令人记忆犹新的是，号称“史上最严”调控的去年，年中和年尾的两次楼市大反弹使得去年的调控成果化为泡影，各界更是戏称最严调控成为“空调”。前车之鉴，中央此次限购扩容直指即将到来的“金九银十”传统销售旺季，不会再使历史重演。

政策解读

1.传闻解读

传闻解读1：90方放开限购政策出台可能性几乎为零

现在正是调控进入更深层次的阶段，楼市的宏观调控只可能升级，不太可能减弱，这个政策出台的可能性不大。

对此，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，90方以下限购是绝不可能的事情，90以下限购如果放松，就是要用泛滥的资本消灭真正的刚需，果真如此，楼市危矣。

传闻解读2：房产税征收政策可能性未知

去年房产税试点的时候，杭州就已经具备了开征房产税的条件，那么房产税真的会在一年后的国庆节在杭州再度开征吗？

对此，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，房产税的传闻比90限购放松更有点逻辑性，但都是传言而已，不需要大悲大喜。即便成真，房产税的结果也要比90限购放松好一万倍。因为房产税是个趋势，迟早要来，也有利于税制和市场进一步规范。

2.限购扩容对各方的影响

目前，无论是90方开放限购还是房产税征收只停留在传闻层面，只有限购扩容是板上钉钉的事情，限购范围扩大到底对房地产市场影响如何？

地方政府：影响财政收入，部分城市以限价规避限购

对于房地产调控来讲，中央和地方政府一直存在着博弈。中央政府调控房地产市场是从宏观战略上考虑的，把它作为政治问题和社会问题来看待；而地方政府是从局部考虑的，现在全国地方政府融资平台借得钱有十万亿左右，这个十万亿靠什么还，主要靠卖地来还。如果调控加强，必将对地方政府的财政收入产生较大影响，增加地方政府债务危机。而为了规避可能到来的政策压力，部分二三线城市目前都以限价来规避限购，比如河北廊坊、秦皇岛，广东增城等都出台了限价政策。

在土地财政的现实面前，宁“限价”不“限购”已经是一些地方政府应对楼市调控的趋利心态，相较于限购令给土地财政造成的实质性影响，选择出台限价令达到“限价保量”效果。在中央房地产调控高压态势下，楼市价格微跌、成交量不跌，对地方的房产交易税收和土地市场影响不大，也许是一些地方政府最希望保持的状态。

开发商：资金链紧张，以价换量将成为未来一段时间的趋势

对开发商来说，最大的影响不是限购令，而是资金链。资金，是房地产开发的“血脉”。限购令直接影响的是房地产开发商的销售，销售下降意味收入减少，利润下降。这对于资金要求很高的房地产开发商而言是致命的。一旦资金链断裂，就意味开发项目崩盘，开发商也就走到破产的边缘。

据统计，已公布半年报的38家上市房企期末存货从去年同期的2602.24亿元大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比增长44.57%。在严峻的市场环境下，市场库存量严重，“以价换量”成为开发商的不二之选。碧桂园十里银滩于7月30日推出了7.5折卖房之后，三天换来了50亿的进账。8月23日，富力地产董事长李思廉表示，富力旗下项目在前期价格已经下调10%的基础上，可能会再跌10%。万科也拉开“百团大战”，多个楼盘均以不同的优惠吸引买房客。

消费者：刚需观望情绪加重，投资客抢购

限购扩容对二三线城市的房地产市场会有影响，但是实际上对购房者的心理影响大于实际冲击，据调查显示，因二三线城市“限购”政策会推迟买房的比例达到了60.6%，超过六成，而表示会加速买房，以规避政策影响的买房的人数只占12%，超六成的准购房人因“限购”城市的扩大推迟购房，主要原因是要静观市场变化，确定更恰当的购房时机。他们纷纷表示，等到限购“升级”，许多楼盘都是打折促销，到时再买也不迟。

而投资投机性者受“搭末班车”心理的影响，投资客对二、三线城市的出手更快，在某些地区，不少的投资客甚至买楼一次付清。他们认为，限购迟早有一天会解除，快一点会在年底，或者明年。这样的心理决定了他们对于未来市场积极乐观的预期。

政策把脉：市场越来越敏感，各方博弈日趋激烈

近期的房地产政策的密集出台，加之各种传闻不断，表明市场已经进入一个敏感时期，各方博弈日趋激烈。

中央政府调控房地产市场是从宏观战略上考虑的，把它作为政治问题和社会问题来看待，目的是希望房地产市场更加健康的发展。

地方政府是从局部考虑的，关注的是短期利益，不希望调控加强而影响财政收入和经济发展；但迫于中央的压力，必须完成房价调控目标，这就使得地方政府不会非常积极的响应中央号召，会通过各种手段钻中央的空子，弱化调控力度。

对于开发商而言，当然不希望调控加强，否则资金链会受到很大影响，而开发商资金缺口，就会催生高利贷，高利贷会导致实体经济被抽走，就会导致一系列的经济问题，这也是中央和地方不想看到的事情。开发商和地方政府的利益相同，政治立场不同，这种现状导致了他们的博弈将更为敏感。

对于消费者而言，购房是一个群体行为，他们因为不理解市场，受政策、从众心理影响很大，限购等一系列政策的加强使得消费者的信心下降，导致市场观望情绪日趋浓厚。
    随着限购、限贷、加息等一系列调控政策的加深，一线城市房价出现下降趋势，调控已经初步成效，从中央对待房地产市场的态度来看，接下来的政策仍然不会放松，而且还会进一步收紧，今年楼市的“金九银十”恐难再现。